O Conpresp, o mercado imobiliário e a cidade

A preservação do patrimônio histórico e o desenvolvimento urbano jamais deveriam ser entendidos como questões excludentes. Em boa parte do mundo, a proteção da história e da cultura se dá de forma absolutamente harmoniosa com a realização de novos empreendimentos imobiliários. Fartos são os exemplos que confirmam esta assertiva e, não raro, a construção de um edifício concorre para valorizar o bem tombado e seus responsáveis assumem o compromisso de manter esse bem, conferindo-lhe uma finalidade útil.

Em São Paulo, um exemplo claro é o da Casa das Rosas, na Avenida Paulista, hoje importante centro cultural, integralmente preservado. Um típico caso de tombamento inteligente em que todos saíram ganhando, em especial a coletividade.

Hoje, porém, as discussões sobre a composição e o funcionamento do Conselho Municipal de Defesa do Patrimônio Histórico (Conpresp) do Município de São Paulo polarizam as mencionadas questões. De um lado, a cultura; de outro, o especulador imobiliário, esse dragão voraz que - tentam fazer entender - vem do nada com suas narinas fumegantes apenas para incendiar e destruir a cidade.

Ora, mas quem é esse especulador? Seriam os empreendedores imobiliários, que, enfrentando toda sorte de riscos que ainda existem em nosso país, investem recursos materiais e humanos para construir um edifício residencial? Seriam os operários da obra? Ou seriam os compradores que vão habitar aquelas unidades, haja vista que nenhum empresário produz algo que não seja demandado pelo mercado? Se considerarmos a circunstância da atual polêmica, veremos que o especulador é, em síntese, o comprador de imóveis, seja para morar ou trabalhar, e mesmo o usuário de qualquer edificação, seja para estudar ou se divertir.

Por mais que existam argumentos quanto à legalidade ou não de o Conpresp alterar o zoneamento - tarefa que compete à Câmara Municipal, que aprova os projetos do Executivo -, a verdadeira discussão da matéria ainda carece ser feita.

Primeiramente, é preciso conhecer o que passa pela cabeça de um empreendedor quando ele decide construir. O movimento inicial é a pesquisa sobre as necessidades do mercado consumidor. Vem, então a definição do produto. Por exemplo, um prédio de dois e três dormitórios na Mooca. Depois, vem a busca do terreno - como eles são raros, a alternativa é demolir casas ou galpões industriais desativados. Localizada a área, são feitas consultas aos órgãos competentes para ver o que pode ser construído. Não havendo embaraços, temos a parte da documentação e aprovação do projeto - etapa que, graças à burocracia, consome meses e meses. Só então ocorre a comercialização das unidades em lançamento e é iniciada a obra - e lá se vão mais meses e meses até a obtenção do "habite-se" e a entrega das chaves ao comprador.

Fica claro que a incorporação só existe em função da demanda. Daí a pergunta: onde está a especulação? Como aplicar esse conceito a uma atividade que não sobrevive do estoque de terrenos, mas do trabalho de edificar? A quem se pretende confundir adjetivando de forma indevida - e mesmo pejorativa - uma atividade que promove, precipuamente, a habitação para quem precisa de habitação?

Nesse jogo de valores, nos quais se faz depreender que o interesse imobiliário não se coaduna com o interesse da população, quem perde é a cidade, cujos patrimônios tombados, em boa escala, estão simplesmente abandonados.

Por que, ao invés de divergir, as forças vivas de São Paulo não podem convergir para fazer o que é melhor para a cidade? Está provado que tombar áreas sem planejamento e critérios adequados não é a melhor fórmula. Áreas imobilizadas sob a égide da preservação não articulada com ações concretas terminam degradadas. Os bairros envelhecem e mesmo quem gosta de viver bucolicamente acaba sofrendo os efeitos dessa degradação. Seu patrimônio perde valor e não há a menor motivação para cuidar dele, mantendo a fachada em ordem, etc. Vender para quem, se aqui ninguém vem?

A construção de novos empreendimentos traz renovação. As ruas ganham mais vida para abrigar vidas de famílias que precisam e merecem morar e trabalhar dignamente.

Acredito que Executivo, Legislativo, Judiciário e sociedade civil organizada podem pôr sua capacidade e inteligência a serviço de soluções ótimas para que o patrimônio histórico prevaleça, assim como o direito dos cidadãos de ter um imóvel. Pensa o Estado em transformar o Moinho Santo Antônio, na Mooca (zona leste) - naturalmente, pagando o preço justo pela desapropriação -, num museu. Maravilha! Mas seu entorno pode ser aproveitado para a realização de empreendimentos que vão valorizar e gerar público para esse museu.

Acredito, ainda, que com a junção de mentes verdadeiramente focadas no interesse público se há de encontrar uma solução que concorra para a previsibilidade e a estabilidade nas decisões que interferem na dinâmica urbana de São Paulo. O que não é mais admissível é a indústria imobiliária e outros segmentos produtivos tentarem sobreviver em meio a uma insegurança jurídica de descomunal proporção, em que hoje pode construir e amanhã (após tudo aprovado) não pode mais.

São Paulo já está perdendo sua capacidade de renovação e valorização por meio de novos empreendimentos. As empresas, frustradas em sua impossibilidade de superar obstáculos criados por um Plano Diretor e uma Lei de Zoneamento que pretendeu encolher a metrópole, já buscam outros mercados. Parece repetir-se o que vivemos em 1972, à época do prefeito Figueiredo Ferraz, que, com Lei de Zoneamento elitista, provocou o aumento de favelas no Município. Agora, e novamente "por decreto", São Paulo vai parar, vai envelhecer, vai morar mal, vai viver pior. Será que podemos aceitar isso?

Romeu Chap Chap é presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, e da Romeu
Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária S/C Ltda.