Valor venal pode superar mercado

Risco é que alteração na base de cálculo do IPTU crie avaliações superestimadas para imóveis de alto padrão

Os imóveis de alto padrão, as residências em bairros nobres ou mesmo de classe média no centro expandido podem sofrer um outro impacto com as alterações na base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Especialistas ouvidos pelo Estado temem que a revisão da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGV), subsídio para dimensionar o imposto, poderá tornar os valores venais superiores aos praticados pelo mercado.Isso significa, explicam, que a Prefeitura poderá avaliar o imóvel por um preço que não corresponde ao preço de comercialização. "A reavaliação da PGV é válida, mas não deve superar 70% do valor do imóvel", alerta Márcio Chéde, diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Segundo ele, o limite dificultaria distorções entre os valores venais e os praticados pelo mercado imobiliário mas, por ora, não há um teto estabelecido na revisão feita pelo governo municipal. Pelo contrário. A Prefeitura já informou que o bairro Anália Franco, na zona leste, terá aumento de 286%. Em residências com mais de 350 metros quadrados, o reajuste é de quase 100%. "Isso acontece por causa do caráter genérico da avaliação feita pela PGV. Não há como avaliar minuciosamente todos os imóveis. Sem uma avaliação individual, corre-se o risco de supervalorizar alguns locais e não alcançar o IPTU real em outros", completa Chéde. Essa não seria a única sequela no mercado imobiliário. A PGV também serve como base de cálculo para outro imposto do setor, o sobre transmissão de bens imóveis (ITBI). Com a alteração da planta, também haverá aumento nessa taxa, que serve como receita para o governo estadual. O especialista em Direito Tributário Raul Haidar informa que os contribuintes que se sentirem prejudicados com o aumento ainda poderão pedir a revisão do imposto pela Prefeitura. A diretora do Movimento Defenda São Paulo, Lucila Lacreta, ressalta que o aumento vai onerar os moradores de São Paulo que não tiveram valorização da renda semelhante à do imóvel. Como resultado, ela avalia que vai aumentar a inadimplência, a deterioração e o abandono de imóveis."Se não tiver como manter, na pior das hipóteses, o imóvel é abandonado. O pior é que o contribuinte paga, mas não vê o retorno, uma vez que a Prefeitura vem fazendo pouco para melhorar o transporte, o trânsito, as condições da cidade em geral", afirma.Para Lucila, é preciso saber os critérios usados e as entidades que ajudaram a Prefeitura a atualizar a planta. "Se esse valor não bate com o mercado e foi excessivo, a medida é confiscatória." Nesse caso, afirma ela, "cabe ação na Justiça".O especialista em orçamento e finanças públicas e vice-presidente do Sindicato dos Economistas de São Paulo, Paulo Brasil, ressalta que a revisão pode ser questionada, até mesmo na Justiça. "Não entro no mérito se o valor proposto (pela revisão) é adequado, mas, se o valor venal ficar maior do que o de mercado, isso dá margem para contestação jurídica, já que cálculos demonstrariam que houve apropriação de um bem." NECESSIDADE IMPOPULARApesar das críticas, Brasil avalia que a revisão do valor venal dos imóveis paulistanos "era uma necessidade de anos, não realizada por ser uma medida impopular, que pode corrigir as injustiças tributárias da cidade". "Diversos municípios já fizeram isso e São Paulo, há tempos, ainda estava patinando em tirar isso do papel", afirmou ao ressaltar que, sem a revisão, algumas pessoas pagam menos do que a capacidade de contribuição (renúncia fiscal). "Em última análise, é menos receita para ser revertida em política pública. Contribuir mais é também poder exigir mais do governo o investimento em melhorias na cidade." Segundo Brasil, o objetivo do prefeito ao revisar o IPTU foi aumentar as receitas do governo municipal, que "sofreram um baque com a crise mundial, embora se diga que o efeito foi pequeno". FELIPE ODA, FERNANDA ARANDA e BRUNO PAES MANSONOVA PGV RESIDENCIALPara calcular o valor venal do imóvel é necessário usar o valor do m² construído e aplicar ainda índices de valorização do terreno e de depreciação pela idade do imóvel. Pela nova PGV, veja como fica o valor do m² construído: Casas: Com até 80 m², máximo de 2 dormitórios e 1 banheiro, o valor do m² construído passa de R$ 225 para R$ 410 (aumento de 82% no valor); com até 120 m², máximo de 3 dormitórios e 1 banheiro, passa para R$ 500 o m² (aumento de 82%); com até 300 m², passa para R$ 635 (81% a mais); com até 500 m², vai para R$ 855 (90%); acima de 500 m², quatro ou mais dormitórios,passa para R$ 1.050 o m² (83%) Apartamentos: Até 60 m², passa para R$ 455 (82%); até 85 m², passa para R$ 590 (82%); até 200 m², passa para R$ 770 (81%); até 350 m², passa paraR$ 1.010(84%); acima de 350 m², passa paraR$ 1.275 (70%)