Falta de escritórios causa disputa de empresas por prédios em construção

A construção de escritórios de alto padrão em São Paulo deve aumentar em 90% este ano, atingindo o recorde de 287 mil metros quadrados, segundo a consultoria Cushman & Wakefield. Mas o novo estoque já chega com destino carimbado: diante da escassez de escritórios de alto padrão - especialmente na Faria Lima e Avenida Paulista -, as empresas se movimentam cada vez mais cedo para garantir espaço físico para sua expansão.

Jonne Roriz/AE-21/10/2010

Valorização. Preço dos prédios de escritórios de alto padrão, como o complexo Rochaverá, subiu 22% ao longo do último ano

De acordo com Adriano Sartoni, diretor de locação da CB Richard Ellis, os contratos de novos edifícios começam a ser negociados pelo menos um ano antes da conclusão das obras civis. Ele cita o edifício Pátio Malzoni, que deve ficar pronto no fim do ano, mas tem 75% dos locatários definidos. "A ideia é ter 100% dos espaços locados até a inauguração", explica. "As empresas de grande porte representam 70% desse mercado. Elas tomam a decisão antecipada para eliminar o risco no longo prazo."

Como a escassez de espaço de qualidade é resultado de anos de baixa expansão da área de escritórios, a taxa de vacância desses imóveis segue em queda mesmo com as novas entregas. A Cushman & Wakefield diz que o total de espaços vagos em prédios "classe A" nos principais bairros de São Paulo ficou em 9% no segundo trimestre de 2011, ante 9,9% de igual período do ano passado. E os preços nunca estiveram tão altos: segundo a consultoria, o valor médio por metro quadrado em São Paulo ficou em R$ 107, 20 no segundo trimestre, alta de 22% em relação a 2010.

Cofres cheios. Segundo especialistas em mercado imobiliário ouvidos pelo Estado, o cenário do segmento de escritórios "classe A" não deve mudar nos próximos anos: preços e ritmo de construção devem seguir aquecidos. Em 2012, a previsão é que mais de 400 mil metros quadrados sejam entregues em São Paulo, informa a Cushman & Wakefield. Essa espécie de "boom" construtivo se explica pelo fator crédito: há financiamento barato disponível no mercado e os fundos de investimento imobiliário - que reúnem o dinheiro de brasileiros e estrangeiros interessados na renda futura com a locação - nunca estiveram com os cofres tão cheios.

De acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o patrimônio dos fundos superou a marca de R$ 11 bilhões no fim de junho - uma evolução de 57% sobre os R$ 7 bilhões contabilizados no fim do ano passado. A incorporadora Tishman Speyer, por exemplo, administra R$ 2 bilhões captados no exterior.

Com dinheiro disponível, o presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), Roberto Perroni, explica que os terrenos são hoje o maior gargalo para a aprovação dos projetos. Ele diz que as áreas mais lucrativas têm poucos terrenos que permitem a construção de edifícios de pequeno porte.

Um dos projetos que a CCP está envolvida atualmente é a polêmica Torre Matarazzo, na Avenida Paulista. O empreendimento inclui um shopping center e uma torre de escritórios. Segundo Perroni, é o primeiro novo edifício de escritórios de alto padrão a surgir na região em anos. Por isso, a CCP tem a perspectiva de conseguir cobrar pelo ativo os mesmos preços de locação praticados na Faria Lima. Hoje, o preço médio do metro quadrado na Paulista está em R$ 114,90, contra R$ 142,50 da Faria Lima, aponta a Cushman & Wakefield.

A gerente de pesquisa de mercado da Cushman, Mariana Hanania, afirma que o mercado está longe de um "ponto de equilíbrio". Isso ocorre quando cerca de 15% dos espaços estão vagos - neste patamar, as empresas têm boas opções a escolher, enquanto as administradoras ainda conseguem lucrar com a operação. No entanto, mesmo com o novo estoque, a situação do mercado não deve mudar, na prática. "Um edifício só sai da lista de vacância quando a empresa efetivamente se instala nele. Hoje, porém, as empresas fazem a pré-locação pelo menos seis meses antes do fim da obra."

A prova de que hoje o mercado é do locador - em detrimento do locatário - é a estrutura dos contratos mais comuns hoje no segmento. De acordo com Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer - que pretende entregar dois prédios que somam cerca de 90 mil metros quadrados de área até julho de 2012 -, a maior parte dos contratos com empresas é firmada por um período de cinco anos. No entanto, além da correção anual pelo IGP-M, fica garantida também uma adequação do valor de locação aos preços praticados no mercado a cada três anos.