O bairro da Barra Funda, em São Paulo, teve um boom de lançamentos imobiliários em 2024, e a tendência deve se manter neste ano. De janeiro a setembro, a região recebeu 3.484 novos apartamentos, um salto de 1.787% em relação ao mesmo período em 2023, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
Com isso, os apartamentos compactos que já dominam o mercado imobiliário da capital paulista há alguns anos estão se tornando a maioria no bairro, que deve receber cerca de 10 mil novos moradores após a conclusão das construções.
O tamanho médio dos imóveis à venda na Barra Funda atualmente é de 61 metros quadrados (m²), com preço de R$ 680 mil, segundo levantamento com base em 1.300 anúncios da plataforma Zap feito pelo Estadão. A maioria dos projetos imobiliários novos que têm chegado à região tem unidades que vão de 27 a 40 m².
O que destravou os lançamentos imobiliários no local foi a revisão do zoneamento, que aumentou o potencial construtivo. Na prática, os prédios podem ser mais altos e, portanto, ter mais apartamentos.
Antes disso, as incorporadoras consideravam que a conta de novos projetos na região, mesmo que do programa Minha Casa, Minha Vida, raramente fechava. Isso porque a posição estratégica do bairro para acessar tanto a região da Faria Lima quanto a zona norte e o centro eleva o custo do terreno acima da média de outros bairros da cidade.
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A expansão da Barra Funda já aparece em números populacionais. De acordo com dados do Censo Demográfico 2022, em 12 anos, a Barra Funda teve aumento de 132,5% de moradores, sendo o maior crescimento em todos os 96 distritos da capital paulista. O número foi de 14.383 em 2010 para 33.436 em 2022.
Conhecida pelo terminal rodoviário integrado à Linha 3-Vermelha do metrô, a região vai ganhar mais uma estação de metrô, a Água Branca, da Linha 6-Laranja. A linha em construção levará os passageiros até a estação São Joaquim, da Linha 1-Azul, passando por áreas próximas a faculdades como PUC, FAAP e Mackenzie.
O diretor de relações com investidores do Grupo Lopes, Cyro Naufel, lembra que as mudanças na legislação e a demanda dos consumidores por moradias favoreceu o desenvolvimento imobiliário da Barra Funda.
A gente teve as revisões do Plano Diretor e da lei do zoneamento que favoreceram o aproveitamento desses terrenos. Então, combinado com esses incentivos de unidades compactas, aumentou o interesse do incorporador nessas regiões que têm essa vocação para esse tipo de produto
Cyro Naufel, gerente institucional do Grupo Lopes
Naufel afirma que a chegada de novos apartamentos ao bairro tende a trazer comércios, como supermercados, padarias e colégios. Embora a infraestrutura de transporte seja atualmente um atrativo para o mercado imobiliário, nem sempre foi assim. “Por muito tempo, a linha do trem foi uma barreira física para a expansão. Mas com a valorização e a escassez de terrenos nesses bairros, o mercado começou a atravessar essa barreira e a explorar a Barra Funda.”
Apesar de o bairro aparecer como o que tem mais imóveis de estoque, segundo levantamento da Brain feito em dezembro, com a virada do ano, os imóveis da região têm sido vendidos numa velocidade considerada saudável.
“Se olharmos os lançamentos de 24 a 36 meses atrás, o estoque já foi praticamente zerado. O estoque maior está nos empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, o que é uma velocidade natural do mercado”, diz Naufel.
Alta renda
Para atrair o público de alta renda para a área, a Tecnisa criou o empreendimento Reserva Flamboyant. Ele fica no Jardim das Perdizes, um bairro planejado pela própria incorporadora no limite da Barra Funda com a Água Branca e de frente para um parque de 45 mil m².
O projeto destaca-se por ser a torre mais alta da região, com 38 andares, oferecendo apartamentos de três a quatro dormitórios, com duas a três suítes, e áreas que variam de 157 a 377 m², além de duas a quatro vagas de garagem.
Até o momento, o Reserva Flamboyant teve Valor Geral de Vendas de R$ 593 milhões, de um total de R$ 1,6 bilhão no bairro planejado (até o terceiro trimestre de 2024). O empreendimento, que ainda não iniciou as obras, terá áreas comuns equipadas com quadra de tênis, beach tennis, cinema, piscina coberta e descoberta, spa, academia com pilates e quadra poliesportiva.
O diretor comercial, de vendas e marketing da Tecnisa, Miele Abrão, conta que o projeto do bairro planejado começou em 2013, mas passou por um hiato de lançamentos devido à falta de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) e os empreendimentos foram retomados a partir de 2023.
Desde então, já foram quatro lançamentos, sendo três só no ano passado, totalizando 740 apartamentos. Foram eles: o Recanto das Oliveiras (424 unidades), o Bosque Cerejeiras (100 unidades) e o Reserva Flamboyant (216 unidades). O preço médio do metro quadrado é de R$ 16 mil, o que leva a faixa de preço dos apartamentos à faixa que vai de R$ 1,28 milhão a R$ 5,4 milhões.
O Parque Jardim das Perdizes, que fica no centro do pequeno bairro planejado na Barra Funda, é um dos principais chamarizes para o consumidor de alta renda que compra imóveis por ali. Os apartamentos têm vista para as copas das árvores, e o parque conta com segurança 24h organizada por uma associação local.
“É sobre você poder descer com o seu filho para fazer um piquenique e estar aqui na porta de casa, sem precisar pegar o carro. A gente vende mais do que o metro quadrado”, afirma Abrão.
Minha Casa, Minha Vida
Especializada em projetos voltados para o público de baixa renda, com imóveis no escopo do programa Minha Casa, Minha Vida, a Plano&Plano passou a atuar no bairro a partir de 2020. Desde então, lançou 5.800 apartamentos lá, sendo 1.600 só em 2024.
Pela regra do programa habitacional, o valor máximo dos imóveis é de R$ 350 mil. Ou seja, o aumento da oferta de apartamentos para baixa renda tende a puxar para baixo tanto a média de preço quanto o tamanho dos imóveis do bairro. Por fim, esse movimento tende a aumentar o preço do metro quadrado da região, uma vez que os imóveis novos são mais caros do que os antigos.
A diretora de incorporação da Plano&Plano, Renée Silveira, conta que a Barra Funda tem localização estratégica na cidade, por estar próxima da Zona Norte, da saída para Barueri, da ponte para a Zona Sul e do centro. Além disso, diz, a região tem o Terminal Intermodal (com CPTM, metrô e corredores de ônibus) e um comércio consolidado, como os shoppings West Plaza e Bourbon.
“Você paga o preço do Minha Casa, Minha Vida, se utiliza das vantagens das taxas de juros, mas mora num CEP de rico”, afirma Renée.
Segundo a executiva, a chegada de novos empreendimentos trará mais movimento e segurança pública à região.
A renovação dos imóveis vai trazer vida para o bairro. (Ele tinha) áreas que antes eram inseguras, sem iluminação, porque eram áreas industriais, grandes galpões ou grandes quadras fechadas. Isso acabou deixando algumas áreas dessa região inseguras. Então, eu acredito nessa transformação ao longo do tempo
Renée Silveira, diretora de incorporação da Plano&Plano
A Vivaz, marca da Cyrela voltada a projetos para o consumidor de baixa renda, também tem criado empreendimentos na Barra Funda.
O gerente de negócios da Vivaz, João Quina, conta que a empresa lançou neste mês o projeto Vivaz Clube Barra Funda, localizado na Avenida Marquês de São Vicente. Os apartamentos do empreendimento têm de um a dois quartos, com plantas que variam de 24 m² a 36 m².
O condomínio tem área de lazer com itens como academia, salão de festas, coworking, spa, brinquedoteca, espaço teen, pilates, espaço funcional e churrasqueira.
“A Barra Funda é uma região com localização estratégica devido à oferta de transporte público, que já era boa e está se ampliando ainda mais com a inauguração da linha Laranja, e alta concentração de empregos. Nos últimos anos, o bairro vem passando por um processo de transformação, tornando-se um polo para novos empreendimentos. A mudança na Lei de Zoneamento contribuiu para esse crescimento ao ampliar o potencial construtivo da região”, diz Quina.
O executivo conta ainda que a empresa tem mais projetos na região programados para 2025.
Atualização: O cargo de Cyro Naufel foi ajustado. O VGV do projeto Reserva Flamboyant foi de R$ 593 milhões, e o total do Jardim das Perdizes foi de R$ 1,6 bilhão.
