Almeida Junior levanta R$ 317 milhões via fundo imobiliário com cara de IPO

Após dois anos sem nenhuma oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês), a B3 presenciou nesta segunda-feira, 13, uma operação bem parecida com isso. A empresa catarinense de shopping centers Almeida Junior tocou o famoso sino da Bolsa para marcar o início das negociações do fundo de investimento imobiliário (FII) AJ Malls, criado par comprar participação nos empreendimentos do grupo.

O fundo captou R$ 317 milhões (de um total de até R$ 500 milhões previstos na oferta) em troca de 7% do portfólio de seis shoppings da companhia. A gestão do fundo será da Capitânia.

O negócio não é bem um IPO, pois o fundo não comprou ações diretamente da companhia, que segue 100% nas mãos do seu fundador e presidente, Jaime Almeida Junior. A transação envolveu apenas a plataforma de shoppings. A empresa segue no controle dos ativos, mas passando de 85% para 78% após o negócio. Os outros 15% estão nas mãos dos donos de terrenos que cederam a área para os empreendimentos em permuta.

A Almeida Junior tentou abrir capital na B3 em 2018 e 2020. A proximidade da operação atual com um IPO se justifica pelo alinhamento de interesses entre os cotistas e o dono da empresa, que se tornam praticamente sócios. Isso porque o AJ Malls é o primeiro fundo do tipo “puro sangue”, cujos shoppings são de uma única rede, com administração própria. Normalmente, os FIIs têm fatias de shoppings de empresas diferentes, com administração feita por terceiros.

“Mantivemos a ‘skin in the game’ (‘arriscamos a própria pele no jogo’)”, destaca o empresário Almeida Junior, em entrevista à Coluna. Ele ressalta que a gestão dos ativos permanece com a empresa, enquanto a Capitânia atuará apenas como gestora do fundo, responsável pelo balanço, pagamento de dividendos e relacionamento com os cotistas.

Além disso, há um acordo segundo o qual a empresa e o fundo serão parceiros para futuras aquisições, dividindo meio a meio os futuros aportes, o que exigirá ofertas subsequentes do fundo. A empresa também tem poder de decisão sobre o tipo de ativo que pode entrar no FII, algo que não se vê por aí. “Eles não podem fazer nada sem o nosso ‘call’”, pondera Almeida Júnior.

A lista potencial de aquisições conjuntas já está montada. As partes vislumbram um total de quatro aquisições nos próximos anos, com novos investimentos na faixa de R$ 1,2 bilhão a R$ 1,6 bilhão. O foco são ativos com perfis semelhantes aos da rede. A Almeida Junior atua no Sul do País, concentrada em Santa Catarina.

As aquisições vão seguir na mesma região, de olho em cidades como Porto Alegre e Curitiba. O objetivo é adquirir fatias de ao menos 60% dos ativos, para que possam exercer o controle.

Os recursos da captação inicial do AJ Malls ajudarão a financiar o plano da companhia para expansão dos seus seis shoppings, conforme já anunciado. As obras vão somar 47 mil metros quadrados ao portfólio, que hoje tem 230 mil metros quadrados.

O primeiro da fila será o Balneário Shopping, em 2024, que receberá R$ 160 milhões para expansão. Depois, será a vez do Neumarkt, com R$ 100 milhões, em 2025. A ideia é ampliar um shopping por ano. O empresário descreve a própria companhia como “dona” de Santa Catarina, com 71% de participação no mercado de shoppings. Com as expansões, subirá para 80%.

Para Almeida Junior, não existe a “crise do varejo” que tanto se fala na mídia, mas sim a crise de algumas poucas varejistas que ocupam menos de 2% da área total dos centros de compra e agora estão sendo substituídas. No fim do terceiro trimestre, a ocupação dos shoppings estava em 95%, com estimativa de bater em 96,5% até o fim do ano. E a inadimplência dos lojistas foi de 0,6%.

O empresário também renova sua fé no setor, apesar do avanço do comércio eletrônico. “Comprar pela internet está ficando cada vez mais ‘boring’ (chato). As pessoas só compram o que é conveniente. Já os shoppings servem como um programa, oferecem restaurantes, lazer, um ambiente gostoso, as crianças e as mulheres adoram.”

Este texto foi publicado no Broadcast no dia 13/11/23, às 18h41

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