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Bastidores do mundo dos negócios

É hora de comprar prédios de escritórios, diz Brookfield

Empresas endividadas, juros altos e concorrência baixa fazem surgir oportunidades

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Foto do author Circe Bonatelli
Parque da Cidade, em São Paulo, é exemplo de estratégia de negócios adotada pelo grupo Foto: Roberto Afetian

Famosa pelos investimentos nos ciclos de baixa do mercado imobiliário, a Brookfield Properties, braço da multinacional canadense Brookfield no Brasil, acredita que este é o momento certo para ir às compras de prédios de escritórios no País.

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A expectativa é que surjam oportunidades de aquisição de ativos com descontos, dado que há empresas endividadas e os juros estão em alta. Além disso, a concorrência deve ser baixa por muito tempo, pois os fundos imobiliários, maiores compradores desses imóveis, não vão conseguir captar recursos e entrar no jogo enquanto os juros permanecerem altos.

“Há boas oportunidades no cenário”, afirmou o presidente executivo da Brookfield Properties, Hilton Rejman, à Coluna. “O mercado de escritórios voltou a ser ativo, há bastante demanda por locação. Se nós pudermos comprar um ativo a um bom preço, este é o momento certo, com certeza.”

Comprar na baixa para vender na alta

A Brookfield é especialista em comprar prédios de escritórios em baixa e, por meio da Brookfield Properties, investir na revitalização e na atração de inquilinos. Depois que os imóveis estão bem ocupados e pagando aluguel, a empresa faz a revenda com lucro. Os recursos vêm de fundos constituídos pelo grupo lá fora, com investidores do mundo todo.

O mais recente exemplo desta estratégia foi a compra de uma participação relevante no Parque da Cidade, complexo com cinco torres corporativas, uma torre de salas comerciais, três edifícios residenciais, shopping center, centro de saúde e hotel, ao lado da Marginal Pinheiros, em São Paulo.

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O complexo foi lançado em 2012 pela Odebrecht Realizações Imobiliárias, mas a crise da economia brasileira e do próprio grupo obrigaram a venda dos ativos, que passaram por diversas mãos e adiamento das obras de lá para cá, até ficar totalmente pronto recentemente.

Taxa de vacância caiu de 60% para 10%

A Brookfield Asset Management entrou em 2022 comprando participações da Br Properties e da holding chinesa Fosun. Com isso, passou a deter uma área de 137 mil m² das torres corporativas, 65% do total de 210 mil m². Há dois anos, a vacância nessas torres era de 60%. Hoje, caiu para 10%, nível abaixo da média da cidade, de 17%, segundo a consultoria CBRE. Em 2024, a Brookfield Properties locou cerca de 30 mil m² do total sob sua gestão.

O salto na ocupação se deu por vários setores. De um lado, houve crescimento da economia brasileira e geração de emprego, aumentando a demanda por escritórios. Com as regiões de Itaim e Vila Olímpia praticamente lotadas, os arredores passaram a ser mais procurados. “As empresas buscam áreas maiores, que já não encontram mais na Faria Lima. Unilever e Basf, por exemplo, saíram da Faria Lima para empreendimentos na região Chucri Zaidan/Marginal Pinheiros nos últimos anos”, conta o executivo.

Além disso, o preço de locação ali é um grande atrativo. O aluguel mensal no Parque da Cidade subiu de R$ 90/m² em 2022 para R$ 120/m² no fim de 2024, segundo Rejman. Ainda assim, é bem menor do que no eixo da Faria Lima, onde fica na faixa dos R$ 300/m², com os prédios estrelados passando de R$ 400/m².

Descontos para atrair inquilinos

Para atrair inquilinos, a Brookfield recorreu também a descontos, carência no pagamento e até allowance (quando o proprietário banca reforma e/ou mobília para o inquilino). “As locações saíram ao valor de mercado da região, que estava depreciado, porque tinha muita oferta de espaço. Mas posso dizer que viramos o jogo e já não somos tão bonzinhos assim”, pondera Rejman.

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Outro fator foi que a Brookfield colocou a mão na massa, investindo R$ 25 milhões para a revitalização das áreas comuns (paisagismo, lago, fontes, mobiliário, comunicação visual e acessos) e lobbies de duas torres. Também criou uma creche para crianças de 0 a 4 anos e atraiu os restaurantes Gula Gula, Paparoto Cucina e Santo Grão. A empresa ainda apoia microempreendedores de moda, alimentos e produtos artesanais, que ocupam seis quiosques contando com isenção de aluguel, condomínio, IPTU e contas de consumo nos seis primeiros meses.

“Isso mostra o nosso DNA e o nosso conhecimento de adquirir e interferir no empreendimento, que tinha problemas, e transformar em um grande sucesso, quase um objeto de desejo. É o que chamamos de place making”, diz Rejman.

Mudança de modelo de trabalho

Vale notar ainda que a aposta da Brookfield ocorreu justamente quando a rotina nos escritórios foi colocada em xeque pela pandemia e pela popularização do expediente em casa. “Os anos de 2023 e 2024 foram os anos de confirmação de que o escritório é realmente necessário e que o home office em 100% do tempo não funciona”, afirma Rejman. “Vimos uma mudança para o modelo híbrido. Hoje, a maioria das empresas adota a rotina de quatro vezes por semana no escritório e um em casa.”


Esta notícia foi publicada no Broadcast+ no dia 20/01/2025, às 16:55.

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