Iguatemi ganha força para negociar fatias em shoppings com sócios

A oferta subsequente de ações (follow on, no jargão do mercado) da Iguatemi servirá para manter a companhia com um endividamento sob controle e com poder de fogo suficiente para participar da consolidação do mercado de shoppings. A captação anunciada será de R$ 500 milhões e pode totalizar R$ 825 milhões se houver demanda de investidores pelo lote adicional de ações. A família Jereissati, controladora do grupo, assumiu compromisso de aportar o mínimo R$ 70 milhões.

O dinheiro será usado para reforçar o caixa da Iguatemi ao mesmo tempo em que o grupo acaba de anunciar a compra da fatia de 36% que ainda não tinha no JK Iguatemi pelo valor de R$ 667 milhões. Com isso, ela passará a deter 100% do empreendimento. A fatia remanescente estava na mão do fundo de pensão norte-americano TIAA-Cref, que possuía apenas este ativo no Brasil. O fundo comprou a participação da WTorre em 2014, mas não conseguiu montar uma carteira de shoppings no País, o que a levou à decisão de se desfazer do negócio.

Grupo recorreu a bancos para financiar aquisição

A aquisição não será paga por meio do follow on, mas sim via financiamento bancário. A Coluna apurou que a Iguatemi já encaminhou essa transação com um dos bancos que está trabalhando na oferta de ações. A dívida terá o próprio shopping como garantia e deve sair com taxa de juros abaixo do CDI. A lógica da oferta de ações foi manter o endividamento sob controle após a aquisição da fatia remanescente no JK. A sua alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e Ebitda anualizado) sairia de 2,7 vezes para 3,5 vezes. Já com o dinheiro do follow on, a alavancagem será preservada.

Companhia quer elevar participação em shoppings do próprio portfólio

Isso é importante para que a Iguatemi conserve liquidez para futuras aquisições que estão em seu radar. A companhia tem interesse em aumentar a participação nos shoppings do seu próprio portfólio. Os empreendimentos preferidos são o Iguatemi São Paulo, situado na Faria Lima (onde tem 58,58%), o Iguatemi Porto Alegre (42,58%) e o Pátio Higienópolis (11,54%) - todos considerados ativos "troféus" por investidores do ramo.

No Iguatemi São Paulo, os sócios são pulverizados, sem nenhum deles com fatia superior a 5%. No Iguatemi Porto Alegre, os maiores sócios são a Ancar Ivanhoe (36%) e a empresária Luciana Rique (14%). Por fim, o Pátio Higienópolis tem a Brookfield como maior dona (51%), seguida pelo fundo imobiliário administrado pela Rio Bravo (26%).

Valor pago por fatia no JK pode ser balizador de preços de mercado

Segundo fontes, a Iguatemi tem cutucado os sócios na tentativa de fechar negócio, mas a falta de interesse das contrapartes na venda e a indefinição sobre preço são os principais empecilhos. Nesse aspecto, a compra de 36% do JK por R$ 667 milhões pode ter um efeito importante como balizador de preços de mercado.

O valor implicou em cap rate de 8%, um indicador mais aprazível do que os 5% a 6% que foram pedidos pela Brookfield nas negociações para venda do Pátio Higienópolis, que acabaram sem sucesso. O cap rate, ou taxa de capitalização, mede a capacidade que um imóvel tem de retornar o capital em relação ao montante investido pelo comprador. Ele é calculado como a razão entre o total recebido de aluguel no ano sobre o valor do imóvel. Portanto, se o valor pago pelo imóvel é muito alto, espreme o retorno.

O shopping JK Iguatemi está entre os principais do Brasil, tendo o quarto maior aluguel mensal por metro quadrado do País. Sem contar que é um empreendimento que acaba de completar dez anos, ou seja, ainda tem suco para se extrair dele. Diferentemente do Higienópolis, que já é um shopping mais antigo e consolidado na capital paulista.

Esta nota foi publicada no Broadcast+ no dia 13/09/2022, às 17h17

O Broadcast+ é uma plataforma líder no mercado financeiro com notícias e cotações em tempo real, além de análises e outras funcionalidades para auxiliar na tomada de decisão.

Para saber mais sobre o Broadcast+ e solicitar uma demonstração, acesse