Os apartamentos de um dormitório com preços acima de R$ 1 milhão estão se tornando cada vez mais comuns em alguns bairros da cidade de São Paulo. Uma análise realizada pelo Estadão, com base em anúncios da plataforma Zap, revela que esses imóveis estão concentrados em áreas nobres próximas a grandes centros comerciais, especialmente na região da Faria Lima. Entre os bairros com maior número de ofertas, destacam-se Itaim Bibi, Vila Olímpia e Vila Nova Conceição, com apartamentos entre 39 e 42 metros quadrados (m²). Paraíso, no entanto, é o local com o preço mais alto da capital, chegando a R$ 1,95 milhão.
Os altos preços dos imóveis compactos, que já ultrapassaram o patamar de R$ 1 milhão em São Paulo, estão diretamente ligados à localização, à escassez de terrenos em bairros nobres e ao projeto arquitetônico diferenciado oferecido pelas construtoras. Muitos desses empreendimentos incluem plantas de apartamentos com pé direito elevado, possibilitando a criação de mezaninos, além de janelas amplas que se estendem do piso ao teto, maximizando a entrada de luz natural e conferindo uma sensação de amplitude aos espaços.
No Itaim Bibi, o preço médio dos imóveis de um dormitório é de R$ 1,28 milhão. Na Vila Olímpia, o valor médio é de R$ 1,3 milhão, enquanto na Vila Nova Conceição é de R$ 1,29 milhão. Jardins e Vila Olímpia apresentam ofertas semelhantes, com mais de 230 apartamentos cada e preços médios por m² de R$ 32,3 mil e R$ 32,1 mil, respectivamente.
Já em Pinheiros, os 91 apartamentos disponíveis têm um preço médio de R$ 1,2 milhão, com custo por metro quadrado de R$ 31,5 mil. Vila Mariana e Brooklin têm menos opções — 25 e 22 unidades, respectivamente —, mas seguem uma tendência de preço semelhante, com valores por metro quadrado em torno de R$ 30 mil.
Moema e Indianópolis destacam-se pelo preço mais acessível. Moema registra o menor valor por metro quadrado da lista, R$ 28,6 mil, e um preço médio de R$ 1,14 milhão. Indianópolis, com oferta de 73 unidades, mantém preços ainda mais baixos: R$ 27,1 mil por m².
O bairro do Paraíso tem grande parte dos anúncios ligados a imóveis de lançamento, enquanto os demais bairros do levantamento têm uma mistura de bairros com imóveis de segunda mão e novos. Com isso, os preços dos anúncios do Paraíso se destacaram. O bairro da capital próximo ao Parque do Ibirapuera é onde atualmente estão os apartamentos de um dormitório com os maiores preços médios, chegando a R$ 1,95 milhão. O tamanho médio é de 43 m², o que leva o preço por m² para R$ 45,3 mil. O levantamento considerou 1,5 mil anúncios de apartamentos com um quarto, tamanho máximo de 45 m² e uma vaga de garagem.
Rodolfo Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos, gestora dedicada ao setor, lembra que o mercado imobiliário passou por uma aceleração de custos nos últimos anos, tanto pelo aumento de preços de insumos, por causa da interrupção das cadeias de fornecimento globais, quanto de mão de obra. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 8,81% em 2020; 13,85% em 2021; 9,28% em 2022; e 3,49% em 2023. Neste ano, até novembro, o aumento foi de 6,01%.
“Recentemente, houve um estouro no custo de construção depois dos anos de pandemia. Antes, o custo do metro quadrado era de R$ 4 mil. Hoje, esse mesmo metro quadrado foi para R$ 7 mil. No alto padrão, tem construtoras alçando o custo do metro quadrado privativo a R$ 12 mil”, diz o executivo. Ele acrescenta que, fora o preço do terreno, o preço da outorga, só de obras, custa R$ 12 mil. “Para fechar a conta, o patamar de preço de venda tem de ir para R$ 25 mil ou R$ 30 mil por metro quadrado, pelo menos.”
Senra conta ainda que o preço do terreno em áreas nobres pode chegar a representar 50% do faturamento do projeto todo. Com o adensamento dos bairros nobres da capital, a disputa por áreas está cada vez mais acirrada, levando até a demolição de prédios antigos, o que eleva ainda mais os custos do projeto.
O consultor imobiliário especializado no alto padrão, Roberto Coelho da Fonseca, destaca que o aumento dos preços em bairros nobres de São Paulo é uma característica típica de grandes metrópoles. Segundo ele, quando comparados aos valores praticados em outras grandes capitais internacionais, os imóveis na cidade ainda podem ser considerados acessíveis.
“Nas cidades mais desenvolvidas do mundo inteiro, nos miolos nobres dos bairros, o metro quadrado é praticamente ‘incomprável’. As pessoas só moram de aluguel. Em São Paulo, ainda é possível comprar. Daqui a pouco, quem quiser morar no miolo do Itaim Bibi ou no miolo dos Jardins vai acabar tendo que alugar, porque vai ficar ‘incomprável’”, diz.
Projetos milionários
Os imóveis compactos são a grande maioria no mercado imobiliário de São Paulo. Entre 2004 e 2023, a cidade ganhou 367,4 mil unidades com até 45 m², ou seja, 45% dos 818 mil lançados, de acordo com dados do Secovi-SP. Até julho deste ano, os imóveis compactos representavam 81,6% do total, com 38,6 mil dos 47,4 mil lançados com tamanhos de até 45 m². Embora a maioria dos projetos esteja dentro do escopo do programa Minha Casa Minha Vida, o alto padrão também está nessa estatística.
O Funchal 641, da Stan Empreendimentos Imobiliários, é um exemplo de projeto imobiliário que atingiu o patamar de R$ 1 milhão no apartamento de um dormitório e com vaga de garagem. O edifício fica na rua Funchal, na Vila Olímpia. A localização permite fácil acesso à região dos escritórios do bairro, bem como do Itaim Bibi, como a Faria Lima. Fora isso, fica próximo ao aeroporto de Congonhas, a dois shopping centers e ao Parque do Povo.
Os apartamentos do empreendimento têm 46 m² ou 47 m². Mas o condomínio contará também com áreas comuns cheias de opções, como piscina, solário, academia, lavanderia, sala de convivência e lazer no rooftop.
A diretora de marketing da Stan, Sandra Germanos, diz que outro fator que eleva o patamar de preços dos apartamentos do edifício é o projeto arquitetônico. “Nos apartamentos de um dormitório, as fachadas são de vidro, do piso ao teto. Tem um pé direito mais alto, uma super iluminação, alta qualidade dos acabamentos e uma vaga de garagem. Por isso, vemos por que existem apartamentos de dormitório e estúdios, até da mesma região, que são mais baratos. Eles são quase como projetos do programa Minha Casa Minha Vida ou HIS (Habitação de Interesse Social). É um tipo de construção muito mais simples, não tem a mesma qualidade”, afirma.
Germanos conta que o público que compra unidades no edifício é variado, sendo 10% de moradores, 30% de investidores e 60% de pessoas de fora da capital paulista que querem ter um imóvel bem localizado na cidade.
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Projetos mistos, que integram escritórios e moradias, também conseguem atingir preços acima de R$ 1 milhão para apartamentos de um dormitório. O sócio-diretor da SDI Desenvolvimento Imobiliário, Dario Abreu Pereira Neto, conta que a empresa tem projetos no Itaim Bibi que são vendidos a R$ 40 mil por m², em plantas que vão de 38 a 100 m². No JK Square, que tem 72 mil metros de área construída, a empresa fez uma torre corporativa e 51 apartamentos residenciais.
Segundo o executivo, o projeto é difícil de ser replicado pela falta de terrenos disponíveis na região, o que eleva o potencial de valorização das unidades residenciais. Além disso, o edifício conta com projeto arquitetônico moderno e com opções de lazer para o morador, como uma academia. Pela natureza do projeto, Neto diz que a grande maioria dos compradores não é de moradores, mas de investidores. Uma unidade no JK Square parte de R$ 1,25 milhão.
“Tudo começa com a localização. Dificilmente você vai encontrar no Morumbi um produto de um dormitório na faixa de R$ 1 milhão. Agora, se você for no Itaim Bibi, você vai conseguir. Ninguém vai pagar esse valor por um projeto que não seja bacana, por um prédio velho, por domínio alto. É um custo-benefício”, afirma Neto.
O empreendimento Indi 70, da Brio Investimentos e da Gattaz Engenharia, localizado na Av. Indianópolis, é outro caso de edifício com apartamentos de um dormitório vendidos por mais de R$ 1 milhão.
Além de ficar localizado em bairro nobre da capital paulista, o prédio fica próximo ao parque da Ibirapuera, à estação de metrô Moema e ao Clube Monte Líbano. Os apartamentos têm tamanho de 53 m².
No empreendimento Orla Paulistana, da Global Realty Brasil, localizado no Itaim Bibi, os apartamentos de um dormitório também chegam a custar R$ 1 milhão. O edifício fica próximo aos principais prédios comerciais da Faria Lima, como o Birman 32 e o Pátio Victor Malzoni.
Segundo o CEO da Global Realty Brasil, André Fakiani, a demanda por esse perfil de apartamento vem de diferentes públicos, como pessoas que querem morar sozinhas em áreas nobres da cidade ou casais sem filhos.
“Estamos acreditando nesses compactos de luxo. Vamos fazer um produto nos Jardins que terá 50 m² e um dormitório, justamente olhando para essa tendência. (Esse consumidor) é uma pessoa que tem renda, já está mais estabilizada na vida, às vezes, se separou e não quer morar num flat, quer conforto. É um produto bem nichado, com 10% ou 15% do mercado (de alto padrão)”, afirma.
