A cidade de São Paulo passa por um forte processo de verticalização, com cada vez mais pessoas mudando para apartamentos. De acordo com o levantamento Mapa dos Condomínios 2025, produzido pela administradora de condomínios Lello, a capital paulista ganhou 7 mil prédios nos últimos dez anos, levando o número total para 31.747.
O salto de 35% desde 2014 foi puxado por edifícios residenciais, que são 92% dos novos, ante 8% de comerciais ou de uso misto. Com o aumento dos prédios, o setor de condomínios movimenta R$ 25 bilhões por ano na cidade.
Em 2024, devido a um represamento de lançamentos e obras em razão da pandemia de covid-19, houve um número recorde de novos condomínios chegando ao mercado: 818. Para este ano, o número previsto pela Lello é de 550 entregas, podendo oscilar entre 10% e 15% para mais ou para menos, a depender do ritmo das obras.
A Zona Sul concentra a maior parte dos novos projetos na cidade, com 39% do total, seguida pela Zona Leste com 23%. A Zona Oeste detém 16%, a Zona Norte 14% e a Zona Central 8% dos condomínios da capital paulista. A verticalização do município seguiu as diretrizes do Plano Diretor de 2014, que passou por revisões nos últimos anos, e estimula construções de moradias próximas a eixos de transporte, especialmente para moradia social.
Em relação ao tamanho dos empreendimentos, a média na cidade é de 1,69 blocos e 75 apartamentos por condomínio. Contudo, há variações regionais: a Zona Norte e a Zona Leste apresentam condomínios com o maior número médio de apartamentos, sendo 118 e 103 respectivamente, enquanto a Zona Sul tem a menor média, com 58 apartamentos por empreendimento.
O preço médio da taxa de condomínio na cidade é de R$ 983 mensais, totalizando cerca de R$ 11.796 por ano. No entanto, os preços variam bastante. A Zona Sul tem o maior valor médio de condomínio, com R$ 1.198, enquanto a Zona Leste ficou o menor, com R$ 701. Já as zonas Oeste, Norte e Central tiveram valores intermediários, sendo R$ 936, R$ 864 e R$ 701, respectivamente.
A diretora de marketing da Lello, Angélica Arbex, lembra que, além da oferta de lazer do prédio, a variação no valor também é influenciada pelo número de unidades em cada condomínio.
“Condomínios maiores têm valor de condomínio menor. Se você tem uma região da cidade com grandes conjuntos, essa é a primeira diferenciação. Na sequência, a principal coisa que influencia o valor do condomínio é a folha de pagamento”, afirma. Os pagamentos dos funcionários normalmente representam 50% do valor total pago pelos moradores.
Para Arbex, o mais importante é que a taxa de condomínio esteja adequada à realidade econômica dos seus moradores, e diz que investimentos de manutenção e melhorias ajudam a valorizar todos os apartamentos do edifício. Portanto, manter a taxa de condomínio baixa a todo custo pode ser problemático para os moradores.
“É tipicamente aí que o barato sai caro. Se você começa a economizar a qualquer custo, você não pinta o condomínio, você não faz a arrecadação para fazer a atualização elétrica e hidráulica, você não cuida do elevador e acaba desvalorizando os imóveis”, diz Arbex.
Verticalização
O crescimento do número de prédios na cidade abriu oportunidades não só para síndicos e administradores de condomínios, mas também para corretores de imóveis.
Para o presidente do Creci de São Paulo (Crecisp), José Augusto Viana Neto, a verticalização da cidade aumentou a possibilidade de vender imóveis, impulsionando as carreiras de corretores.
“Os corretores estão muito satisfeitos com o mercado, que está funcionando mesmo com os juros elevados. Os lançamentos são todos vendidos, nada fica encalhado”, afirma.
Viana Neto diz que as vendas de propriedades usadas, por outro lado, passam por um momento delicado depois das restrições da Caixa para o uso do programa de moradia social Minha Casa Minha Vida. “Todas as categorias de mercado vão bem em imóveis novos. Já os usados estão sofrendo. Vendia muito com o Minha Casa Minha Vida com teto de R$ 350 mil e aumento da entrada para 50% do valor total causou uma redução brusca”, diz.
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Urbanismo
O desenvolvimento da cidade nos últimos dez anos seguiu uma lógica favorável à venda de apartamentos para a baixa renda que ficam próximos a locais com oferta abundante de transporte público.
A ideia por trás disso era aumentar o número de pessoas que moram nessas áreas para deixá-las mais próximas de regiões comerciais, evitando o aumento do trânsito. Por isso, muitas unidades habitacionais, especialmente das faixas 1 e 2 do programa Minha Casa Minha Vida, não têm vagas de garagem.
A estratégia é uma forma de driblar os altos preços cobrados pelas construtoras em apartamentos por causa dos elevados custos dos terrenos em bairros nobres que concentram escritórios, como Itaim Bibi, Pinheiros, Avenida Paulista, Berrini e Chácara Santo Antônio.
Para o arquiteto e urbanista João Fernando Pires Meyer, da FAU-USP, a verticalização nos eixos de transporte, conforme prevê o Plano Diretor, é uma boa forma de evitar o espraiamento da população para as periferias, o que causaria um efeito econômico negativo para a cidade, com gastos em infraestrutura, trânsito cada vez maior e danos ambientais. Na sua visão, o saldo é positivo, apesar de existirem pontos de desvirtuação da proposta.
“O crescimento na extrema periferia leva a uma sobrecarga do sistema de transportes. Quando as pessoas moram mais perto do trabalho, é melhor para toda a cidade.
Por isso, São Paulo optou por adensar as áreas próximas aos eixos de transportes”, afirma.
Meyer, porém, aponta alguns problemas, como brechas da legislação que levaram ao adensamento de áreas próximas a estações de metrô e linhas de ônibus por uma parte da população de renda elevada, que usa o carro no dia a dia, distorcendo a proposta inicial do plano, apesar de a maioria das moradias ser voltada para a baixa renda.
“A revisão do zoneamento, do ano passado, tornou permanente a disponibilização dos terrenos dos Eixos de transporte de massa (alta densidade) para população de renda alta, que não anda de Metrô, comprometendo um dos principais objetivos do Plano Diretor”, diz.
