Existem bons motivos para entrar em um fundo imobiliário neste momento, apontam especialistas. É uma alternativa ao fraco desempenho da renda fixa, porque a remuneração fica atrelada ao rendimento do aluguel e à valorização do imóvel. Ainda que seja uma aplicação de renda variável, em que o investidor não tenha a garantia de receber o que investiu mais determinado rendimento. O desempenho depende da valorização das cotas, de acordo com a oferta e a procura, e também do retorno proporcionado pelo imóvel que dá lastro ao fundo.
André Freitas, sócio da Hedge Investments, gestora independente de seis fundos de lastro imobiliário com patrimônio total de R$ 1,5 bilhão, analisa o setor de acordo com seus dois ciclos: o ciclo imobiliário e o ciclo econômico.
Ciclo imobiliário
Ele explica que a severa recessão do período de 2014 a 2015 teve forte impacto no mercado imobiliário, inibindo não apenas a alta de preços, como também levando à desvalorização dos imóveis. O segmento ficou com os preços reprimidos e, ao mesmo tempo, com retração na produção e na oferta, condições que por si só favoreceriam uma retomada do setor.
Segundo o gestor, alguns sinais permitem afirmar que o ciclo imobiliário já virou positivo. Ele comenta que em 2013, antes da recessão econômica, o metro quadrado de imóveis corporativos de alto padrão para locação na cidade de São Paulo chegou a 100 dólares. Atualmente, é possível encontrar o mesmo tipo de unidade por algo entre 35 e 40 dólares. "Isso coloca a cidade entre as 50 mais baratas em todo o mundo".
A redução do nível de imóveis desocupados é mais um indicador. A vacância, que chegou a encostar em 30% na fase mais aguda da crise, recuou para algo em torno de 21% e fica ainda menor, perto de 15%, no mercado de imóveis corporativos de alto padrão. Para Freitas, o aumento de procura por esse tipo de imóvel é indicação de aquecimento dos negócios que pode redundar em mais empregos, mais consumo e, portanto, na reativação da economia.
Ciclo econômico
Já em relação à virada do outro ciclo do mercado, o econômico, há muitas dúvidas, segundo o analista.A recuperação e a velocidade do processo de retomada da atividade dependerão do presidente que vier a ser eleito em outubro e do novo Congresso. Da disposição do governo em atacar o problema fiscal, com o encaminhamento das propostas de reformas, e da disposição de deputados e senadores para aprovar as medidas.
O ajuste das contas públicas é condição necessária também para a atração de capital estrangeiro para investimento no mercado brasileiro, um desafio que cresce com a elevação dos juros nos Estados Unidos. "O Brasil precisa ser capaz de provar que terá viabilidade fiscal para atrair o investidor", reforça Freitas.
O desafio que se coloca ao novo presidente é grande, mas o gestor se diz otimista com o cenário econômico de curto prazo. Ele até acredita na viabilidade da aprovação da reforma da Previdência pelo atual Congresso, sob o argumento de que o País não tem outra alternativa para sair do buraco fiscal.
É com essa perspectiva e dadas as condições do mercado imobiliário que o executivo vê o fundo imobiliário acenando com boas perspectivas de ganho e riscos diluídos. Ele lembra ainda que a volatilidade de uma aplicação em fundo imobiliário tende a ser menor que na bolsa de valores. Na composição de uma carteira diversificada de investimentos, em relação à parcela a ser destinada para a renda variável ele recomenda 50% em fundos imobiliários e 50% em ações.
Como escolher
Para o especialista, ao escolher um fundo imobiliário, o investidor deve ficar de olho no tipo de lastro da aplicação, o tipo de imóvel e seu potencial de ocupação e retorno com alugueis, seja um imóvel corporativo, um shopping ou ainda centros logísticos.
É preciso avaliar ainda a taxa de administração. A cobrança de algo entre 0,8% e 1,0% ao ano pode ser considerada razoável, acima disso pode comprometer o desempenho, que depende também da competência da equipe de gestão do fundo.