ANÁLISE-Baixa renda impõe desafio para margem de construtoras

A maior competição no mercado de imóveis econômicos, motivada pelo incentivo do governo a esse segmento, deverá pressionar as margens de construtoras e incorporadoras, acreditam representantes da indústria e analistas.

STELLA FONTES, REUTERS

19 Agosto 2009 | 19h00

A redução nos preços médios dos imóveis comercializados, diante da maior participação dessas unidades no mix de vendas das empresas, e a valorização dos terrenos que podem receber empreendimentos dessa categoria são apontados como principais fatores de pressão sobre indicadores de rentabilidade.

Especialistas acreditam que companhias que já atuam nesse segmento sairão em vantagem, mas também terão de se adaptar a um novo cenário, com margens brutas menores, inerentes à operação na baixa renda.

"As empresas terão de se estruturar para esse novo mercado, que oferece o melhor potencial de crescimento daqui para a frente. Certamente haverá redução de margens e o foco se voltará para escala", afirma o presidente do Secovi-SP, maior sindicato do setor imobiliário da América Latina, João Crestana.

O mercado de imóveis para baixa renda --onde está a maior parte do déficit habitacional do país estimado em 8 milhões de residências-- foi turbinado com o lançamento, em março, do "Minha Casa, Minha Vida". O programa do governo federal prevê a construção de 1 milhão de moradias, ao custo de 34 bilhões de reais, para famílias com renda de até 10 salários mínimos.

O analista Guilherme Vilazante, do Barclays Capital, espera compressão "das margens das construtoras à medida que a concorrência na baixa renda ficar mais extremada".

Para o analista Eduardo Silveira, da Fator Corretora, a principal incógnita dessa nova fase da indústria imobiliária está na capacidade construtiva. "Vai se dar bem quem conseguir equacionar vendas, financiamento e capacidade construtiva."

NOVATAS NO RAMO

Especialistas afirmam que a pressão sobre as margens deve ficar mais evidente em construtoras e incorporadoras que agora ampliam sua exposição ao segmento econômico.

"Nesses casos, é bem provável que haja queda. Mas também pode haver empresas que vejam um retorno sobre patrimônio equivalente ou superior, porque a demanda vai estar justamente nesse mercado", observa o analista da Fator.

Empresas especializadas em baixa renda concordam que haverá, de fato, maior competição, uma vez que o setor imobiliário não oferece barreiras de entrada. Contudo, o mercado permanecerá maior do que a capacidade de oferta por um longo período.

"O mercado é grande e há espaço para mais empresas. Mas alguns serão mais capazes que outros", afirma o vice-presidente de Relações com Investidores da MRV Engenharia, Leonardo Corrêa.

Para este ano, a MRV projeta vendas de 2,4 bilhões a 2,9 bilhões de reais, ou algo como 25 mil unidades, acima das cerca de 15 mil em 2008. Para 2010, ainda não há estimativa oficial, mas a sinalização é de crescimento.

Em relação à lucratividade, Corrêa destoa dos analistas ao afirmar que o segmento de atuação não é determinante para as margens.

A avaliação da MRV é compartilhada pelo diretor comercial da Rossi Residencial, Leonardo Diniz. "O segmento econômico é diferenciado porque demanda rapidez e escala. Não é para qualquer um", enfatiza.

A Rossi lançou na década dos anos 1990 um produto inovador para a baixa renda, o Plano 100 --que parcelava a compra do imóvel em 100 prestações, mas que foi extinto em meados do ano 2000.

Conforme Diniz, o "Minha Casa, Minha Vida criou condições inéditas para o desenvolvimento do mercado voltado à baixa renda. "Antes de tudo, o programa trouxe segurança para as operações", explica.

No próximo ano, no mínimo metade dos lançamentos da Rossi deverá ser no segmento econômico. Na Cyrela, outra grande construtora brasileira, os negócios nessa área, tocados pela Living, deverão representar de 30 a 35 por cento das vendas totais em 2009 e chegar a até 50 por cento em 2010.

Já a Gafisa, que atua no mercado econômico por meio da Tenda, na qual detém 60 por cento de participação, informou que imprimirá ritmo "agressivo" nos lançamentos com esse foco.

Para o Secovi-SP, que reúne estatísticas do mercado imobiliário na capital paulista, de 50 a 60 por cento dos lançamentos efetuados no município no próximo ano serão voltados à baixa renda --em 2009, essa fatia deve ficar entre 30 e 40 por cento do total lançado.

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