A partir de janeiro de 2027, pessoas físicas que recebem mais de R$ 240 mil por ano com o aluguel de mais de três imóveis poderão passar a pagar, além do Imposto de Renda, os novos tributos criados pela reforma tributária. Segundo a colunista do Estadão Maria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax, a mudança também prevê regras específicas para locações por temporada e permite o abatimento de créditos sobre despesas ligadas à atividade.
A Duquesa explica, entretanto, que nem toda pessoa física que recebe aluguel vai pagar os novos tributos. De acordo com a nova regra, é preciso ter mais de três imóveis distintos alugados e receber mais de R$ 240 mil anuais com essas locações. “Isso quer dizer que a gente precisa olhar tanto para a quantidade de imóveis alugados quanto para a receita que eles produzem.”
Outro ponto: ter quatro imóveis no patrimônio, incluindo aquele em que você mora, não significa alugar quatro imóveis. Também existe uma regra para quem ultrapassa o limite durante o próprio ano. “Quando isso acontecer, a pessoa vira contribuinte e passa a dever o imposto a partir dali, dentro do próprio ano. Para isso, a receita com aluguéis precisa superar em 20% aquele valor original, mais ou menos R$ 288 mil, e continua sendo necessário alugar mais de três imóveis.”
“A ideia da lei com esse mix que envolve quantidade de imóveis mais receita é justamente separar quem a legislação entendeu que exerce uma atividade econômica com aluguéis”, afirma. Mas, se você tem menos de três imóveis alugados, a lei entendeu que você não é um agente econômico da locação. E, ainda que você tenha mais de três imóveis, se você recebe menos de R$ 240 mil por ano, o imposto novo não pega você.
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Hoje a pessoa física paga apenas o Imposto de Renda. Os novos tributos não têm nada a ver com o IR. A partir de 1.º de janeiro, começa a ser cobrada a CBS, que é o primeiro dos dois novos tributos sobre o consumo.
A alíquota de referência da CBS, calculada pelo TCU em 11,3%, ainda depende de definição do Senado. Para os aluguéis tradicionais, porém, há uma redução de 70%, o que resulta em uma cobrança inicial de aproximadamente 3,4%, antes dos créditos. No caso de imóveis residenciais, também será possível aplicar um redutor social de R$ 600 sobre a base de cálculo.
Assim, em um aluguel de R$ 5 mil, o tributo ficaria em torno de R$ 149 por mês, valor que pode cair com o aproveitamento de créditos sobre despesas relacionadas à locação, como administração imobiliária e manutenção, desde que atendidas as exigências legais.
Essa conta, no entanto, deve mudar ao longo da transição: a partir de 2029, o IBS começa a ganhar peso gradualmente até 2033. Para quem aluga imóveis por meio de uma empresa, a comparação também exige atenção, já que os limites de receita e quantidade de imóveis previstos para pessoas físicas não se aplicam às empresas sujeitas ao regime regular.
Já as locações residenciais por temporada de até 90 dias seguem as regras da hotelaria, com redução de 40% da alíquota, menor que a concedida aos aluguéis tradicionais. Por isso, proprietários devem avaliar receitas, despesas e contratos antes de repassar qualquer aumento ao inquilino.
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