Qual é o valor dos incentivos que a Prefeitura de São Paulo concedeu a empreendimentos privados com apartamentos para baixa renda? Um novo estudo feito pelo Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal calcula em ao menos R$ 1 bilhão o valor que o Município deixou de arrecadar com o modelo, que ganhou força a partir de 2014.
A política pública tem sido alvo de questionamentos na Justiça após o Ministério Público apontar suspeitas de que parte dessas unidades foi alugada ou vendida por construtoras para um público de maior poder aquisitivo. Isso pode ser um desvio, portanto, da finalidade do incentivo construtivo, que era de dar descontos para as construtoras em troca da oferta de moradia à população mais pobre.
Procurada, a gestão Ricardo Nunes (MDB) afirma ter “compromisso com a transparência na execução da política habitacional”. E destaca ter publicado decreto recente para ampliar o controle e a fiscalização do incentivo à produção de habitação popular (leia mais abaixo).
As empresas têm dito que seguiram a legislação em vigor no período de licenciamento dos empreendimentos. Já as principais entidades do mercado, como o Secovi, têm apontado que eventuais “desvios” são exceções e defendido a importância da política habitacional.
O estudo descreve a estimativa de R$ 1 bilhão como “conservadora”, diante de dados considerados insuficientes (principalmente nos últimos quatro anos) e pelo fato de considerar apenas um dos 16 benefícios construtivos municipais desse tipo.
Os pesquisadores destacam que a cifra envolve um dos principais benefícios, não apenas as suspeitas de fraudes. Além disso, o tamanho do valor não é necessariamente um problema - desde que usado corretamente para a finalidade prevista, que é a de aumentar a moradia na cidade.
Segundo o relatório, o montante bilionário reforça, , portanto, a necessidade de mais fiscalização sobre os incentivos construtivos para que os objetivos da política pública sejam de fato atendidos.
O estudo do Cebrap em parceria com a Fundação Tide Setubal identificou 2.146 empreendimentos com apartamentos criados pelo mercado imobiliário com benefícios para a Habitação de Interesse Social (HIS). Foram dados incentivos construtivos, fiscais e tributários para criar unidades para famílias com renda mensal de até seis salários mínimos.
A Promotoria identificou, porém, casos suspeitos que envolvem o uso do benefício. Entre eles, estão a compra ou a venda para público de renda mais alta até em bairros valorizados, como Pinheiros, Itaim Bibi e Vila Leopoldina.
A Justiça apontou que a Prefeitura foi “negligente” na fiscalização de quem compra e vive nesses imóveis. Não há monitoramento oficial sobre o montante de incentivos e perfil dos moradores. Ainda não se sabe qual é a proporção de imóveis com suspeita de desvios.
Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, por exemplo, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Ocorria sem a participação do poder público - formato parcialmente alterado desde maio, após a divulgação das suspeitas de desvios.
Neste ano, depois das denúncias, as duas primeiras empresas foram multadas, em um total de R$ 31 milhões. Além disso, ocorreram despachos de sanção e notificações de algumas centenas de suspeitos, o que pode resultar em novas multas.
O que diz o relatório?
Coordenadora da pesquisa e professora de Direito Urbanístico, Bianca Tavolari destaca que o montante em si não é um problema, mas sim como ocorre a destinação de fato. “Nem é questão de dizer se é muito ou pouco dinheiro. Se fosse mesmo para pessoas mais pobres, talvez precise até de mais”, diz.
Para ela, no entanto, essa política municipal tem uma “estrutura que desincentiva o cumprimento”, de modo que faltam mecanismos de monitoramento e há histórico de brechas que facilitaram possíveis irregularidades.
Ao longo do estudo do Cebrap com a Fundação Tide Setubal, a equipe de pesquisa se deparou com dados insuficientes mesmo para uma estimativa completa dos incentivos de isenção de outorga onerosa para HIS.
A outorga onerosa é a principal taxa cobrada para a verticalização na cidade, mas não foram encontrados dados completos de área total construída e, principalmente, de empreendimentos aprovados desde 2021.
Por não ser exatamente um tributo, contudo, a especialista ressalta que incentivos de “outorga zero” não precisam de aprovação por lei orçamentária. Isto é, são como um “dinheiro infinito” e não calculado pelo poder público.
“A gente quis fazer cálculo mesmo com grande quantidade de intransparência e informação faltante para ter ideia do montante que se deixou de arrecadar”, afirma Bianca.
“É uma lacuna informacional para a gente, como sociedade e governo, avaliar se a política faz sentido. Se não sei quanto custa, não consigo nem avaliar. A gente fica no escuro”, acrescenta.
No relatório do Cebrap, são apontadas “red flags” (“sinais de alerta”) em apartamentos com possíveis problemas destinação. Tais como:
- unidades compradas à vista (o que é pouco provável no caso de baixa renda, que tenderia a financiar);
- pessoas que compram mais de uma unidade;
- empreendimentos que não informam que unidades são HIS em placas, por meio de seus corretores e na internet.
Além disso, parte dessas unidades foi encontrada em anúncios de hospedagem e aluguel de curta temporada (“short stay”).
Prefeitura limitou valores de venda, mas alterou multas
Em junho, a gestão Nunes publicou novas restrições para coibir desvios da política pública. O decreto reitera a proibição de aluguel de “curta temporada” (como no Airbn), permitindo apenas a locação no modelo tradicional (para quem deseja morar no imóvel).
Também determinou os limites de valores de venda de unidades para HIS e Habitação de Mercado Popular (HMP). São eles:
- HIS 1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 266 mil
- HIS 2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 369 mil
- HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 518 mil
Além disso, a gestão Nunes sinalizou que vai propor um projeto de lei que proibirá o aluguel dos novos apartamentos para baixa renda que tiverem recebido benefícios municipais. A proposta ainda não foi remetida aos vereadores.
Ao Estadão, a Prefeitura destaca colaborar com a investigação do Ministério Público e diz que notificou 440 empreendimentos este ano. Também afirma que novas multas seguirão os trâmites legais, “respeitando prazos para defesa e análise”, os quais não foram informados.
Em outra frente, a Procuradoria Geral do Município definiu recentemente que eventuais multas serão aplicadas por unidade irregular, não mais para todo o empreendimento.
Na prática, isso deve reduzir consideravelmente o valor das penalidades, visto que inicialmente eram calculadas para todo o condomínio, independentemente do número de unidades irregulares. O novo entendimento segue reivindicação defendida por advogados do mercado imobiliário.
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HIS é maioria no mercado imobiliário
Segundo levantamento do Secovi-SP (entidade ligada ao setor imobiliário) com base em dados municipais, 66% dos apartamentos em empreendimentos aprovados pela Prefeitura no ano passado são HIS - 135 mil unidades. Outros 9% são HMP. Isto é, os benefícios municipais atingem 75% da produção prevista pelo mercado imobiliário.
Os incentivos a HIS foram majoritariamente criados a partir do Plano Diretor de 2014, com novos benefícios e ampliações nos anos seguintes. O MP-SP tem destacado a falta de estimativa sobre a renúncia fiscal resultante dessas políticas.
A destinação para o público-alvo é de responsabilidade das empresas e, desde 2018, não tinha a necessidade de atendimento a cadastros sociais da Cohab e afins, por exemplo. Nesse caso, o compromisso era de que as unidades fossem destinadas às faixas de renda previstas em lei.
Isso foi parcialmente alterado em decreto de maio, mas apenas para HIS 1 e por um período de 30 dias. Depois desse prazo, não há mais mais priorização de venda de indicados por listas de demanda habitacional.
A renda mensal máxima do público atendido é atualizada anualmente, a partir dos reajustes do salário mínimo. Em 2025, o HIS-1 é voltado para famílias com renda mensal de até R$ 4.554 (ou até R$ 759 per capita), isto é, até três salários.
O HIS-2 é para o público de até seis salários, ou seja, R$ 9.108 (ou até R$ 1.518 per capita). Já o HMP é voltado à renda de até dez salários mínimos, hoje de até R$ 15.180 (ou até R$ 2.277 per capita).
Quando anunciou as primeiras multas, a gestão Nunes disse que as empresas “se beneficiaram de isenção de impostos para construir unidades habitacionais à população de baixa renda, mas desvirtuaram o processo comercializando moradias a pessoas que não se encaixavam na modelagem”.
Mesmo assim, a gestão tem defendido a política habitacional e afirmado que as irregularidades são “pontuais”.