As mudanças no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) vão permitir que as incorporadoras destravem empreendimentos que haviam perdido viabilidade econômica nos últimos anos, quando o custo dos materiais de construção disparou. Agora, a expectativa das empresas é retomar e antecipar projetos e até mesmo ir para novos bairros e cidades.
O maior gatilho está, justamente, na autorização para que o valor máximo das casas e apartamentos suba para R$ 350 mil - medida válida para todo o Brasil. Até então, esse limite era de R$ 264 mil e válido só em São Paulo, Brasília e Rio. Nas demais cidades do País, o limite era ainda menor.
O efeito disso na prática é a redução dos juros ao comprador. Quando uma empresa tem um projeto que custa mais que o teto, ele é comercializado fora do MCMV, com juros maiores. Fora, a taxa do crédito imobiliário está em torno de 10% a 10,5% ao ano + Taxa Referencial (TR). Dentro, os juros vão de 7,66% a 8,16%, considerando a faixa 3 do MCMV, para quem ganha de R$ 4,4 mil a R$ 8 mil por mês.
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Para os analistas do Credit Suisse Pedro Hajnal e Vanessa Quiroga, isso deve provocar dois movimentos. Primeiro, alguns empreendimentos deverão ter os preços aumentados para aproveitar esse novo teto - o que deve ajudar a garantir um ganho de margem para as empresas. Segundo, outros projetos que estão fora do teto permitido no programa agora podem ser enquadrados.
“Acreditamos que as empresas terão seus mercados de atuação ampliados, o que pode se refletir em maiores velocidades de vendas e um ambiente mais favorável para ganhos de preços”, descreveram no relatório.
“As mudanças aprovadas estão no caminho correto. Tinha uma defasagem na produção por conta do teto do preço. E isso se aliviou”, afirmou o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, em entrevista. “As empresas estavam com as margens comprimidas em função da elevação dos custos dos anos passados. Então, essa adequação foi vital. Vai voltar a ter produto na prateleira.”
O diretor de Relações Institucionais e com Investidores da Cury, Ronaldo Cury, disse que a incorporadora voltará a desenvolver projetos em bairros onde os custos estavam altos e não havia chance de reajuste do valor dos imóveis porque o bolso dos consumidores não comportaria.
“Nos últimos anos, estava mais difícil encontrar terrenos com um preço que ficasse dentro do programa”, relatou. “Agora, voltaremos a olhar com carinho para São Gonçalo e a Baixada Fluminense, no Rio, e a região metropolitana de Campinas, em São Paulo. São lugares onde já estivemos, mas paramos de construir”.
Se a velocidade de vendas responder bem, a Cury pode até antecipar lançamentos do primeiro trimestre de 2024 para o quarto trimestre de 2023. “Talvez antecipar um, dois ou três lançamentos. Vamos ver”, afirmou o executivo.
A diretora de Incorporação da Plano & Plano, Renée Silveira, disse esperar um incremento relevante para o mercado como um todo. “O consumidor estava adiando a compra de imóvel mesmo necessitando. Ele estava resistente por conta dos juros altos”, observou.
Silveira disse ainda que o incremento do teto de preços para R$ 350 mil em todo o País deve estimular a migração das incorporadoras para novas praças, aproveitando a recomposição da demanda. Por exemplo: a Plano & Plano tem hoje 97% dos terrenos na cidade de São Paulo, e o restante, na região metropolitana - região com potencial para vir a ganhar participação nos negócios. “Essa medida abre espaço para expansões geográficas”, disse.
A Emccamp também se animou com as medidas, contou o diretor financeiro, André Avelar. “Tínhamos terrenos em alguns bairros em que estávamos em vias de distratar (desfazer parceria com o proprietário), mas agora decidimos manter”, afirmou. A incorporadora atua nas capitais e regiões metropolitanas de Belo Horizonte, Rio e São Paulo, onde lançou projetos avaliados em R$ 600 milhões no primeiro semestre. Agora espera repetir a dose no segundo semestre.
O presidente do Grupo ADN, Pedro Donadon, relatou situação semelhante no interior paulista, já que o teto estava abaixo de R$ 208 mil em várias cidades, o que inviabilizava a construção. “Agora, com o novo teto poderemos lançar empreendimentos nesses municípios para famílias de até R$ 8 mil de renda com juros baixos e atender uma grande demanda represada.
O mesmo ocorria em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo. Com a mudança no programa, a incorporadora Cavazani prepara o lançamento de um empreendimento no início de agosto.
