“O brasileiro está acostumado a taxas altas de juros”, diz Diego Villar, CEO da Moura Dubeux
Incorporadora nordestina prevê expansão para além do alto padrão e não abre mão de rentabilidade dos projetos. Crédito: TV Estadão
A Moura Dubeux não tem a ambição de ser a maior incorporadora do Brasil. Consolidada no mercado de alto padrão do Nordeste, a companhia planeja aumentar a participação no segmento médio e econômico para chegar aos R$ 4 bilhões em lançamentos por ano e continuar crescendo na região, bem distante da acirrada competição no Sudeste.
A meta da companhia é dividida em R$ 2 bilhões para o mercado de alto padrão, R$ 1 bilhão para o médio padrão e R$ 1 bilhão para o segmento econômico, perfil até então inédito no portfólio da empresa. O movimento é sustentado pelo bom momento da companhia, que só no último trimestre lançou seis novos empreendimentos que somaram R$ 1,2 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV).
Investimentos na classe média
Metade dos lançamentos do último trimestre foram focados na classe média por meio da Mood, subsidiária da marca voltada para o mercado de médio padrão. A estratégia de investir no segmento contrapõe a perspectiva de que este é o público mais afetado pelas altas taxas de juros, mantida em 15% ao ano, na última divulgação do Copom.
“A Mood foi criada porque percebemos que poucas incorporadoras estavam se aventurando no mercado de classe média. O custo da obra subiu muito nos últimos anos e gerou um desenquadramento entre o que o cliente pode pagar e a margem mínima (de lucro) para o incorporador”, justifica Diego Villar, CEO da Moura Dubeux.
A estratégia para tornar este investimento rentável é se apoiar em um método construtivo já difundido no segmento econômico, com a utilização de paredes de concreto em formas de alumínio na produção dos imóveis. Adiciona-se, então, qualidades arquitetônicas, áreas de lazer e localização. Assim, a empresa espera chegar a um preço por metro quadrado competitivo com a renda da classe média do Nordeste.
“A demanda desse mercado não zerou. O brasileiro está acostumado a juros altos. Ele compra com base na capacidade de pagar a prestação e na confiança na economia”, analisa Villar.
Os apartamentos da Mood são de dois e três quartos com suíte, variando de 55 metros quadrados (m²) a 100 m². O preço por m² varia de R$ 7 mil a R$ 8 mil e as unidades de dois quartos custam de R$ 350 mil a R$ 500 mil.
Segundo o executivo, 50% dos produtos lançados pela Mood já se encaixam na Faixa 4 (Famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil) do MCMV.
Minha Casa, Minha Vida
Fundada há 40 anos, em uma região tão identificada com o segmento econômico, a Moura Dubeux só deve lançar o primeiro empreendimento enquadrado nas faixas iniciais do MCMV este ano. Para isso, a empresa decidiu criar a Única, marca para explorar o segmento econômico.
O foco será inicialmente na Faixa 3 (para famílias com renda bruta de R$ 4,4 mil a R$ 8 mil). A ideia é “enxugar” o produto desenvolvido para a Mood, com a diminuição do tamanho dos apartamentos e a redução de itens de lazer, garagem e outros atributos que encarecem esses imóveis. E a concorrência não assusta a companhia.
“O MCMV sempre foi estimulado pelos governos por causa do déficit habitacional. Porém, mesmo com incentivos, há incapacidade de suprir a demanda. Devido à nossa solidez no Nordeste, conhecimento de mercado e domínio do processo construtivo, acreditamos que vamos aprender rapidamente e que há espaço para crescer mesmo com a presença de grandes empresas aqui, como MRV, Direcional e Tenda”, afirma Villar.
A Moura Dubeux tem projetos previstos para Recife, Natal e Fortaleza, mas não divulga qual deles será lançado este ano. A decisão depende do quão rápido eles ficarão prontos e da percepção da demanda, diz o CEO. Ele explica que a Única, diferente da Mood, requer que o lançamento ocorra com a contratação de financiamento já efetuada na Caixa.
Villar argumenta que os projetos já têm alvará de construção, terrenos tratados, imagem, produto e tabela. “O que falta agora é a esteira de aprovação com a Caixa, o registro de incorporação, a preparação do stand e do apartamento decorado”, comenta. A previsão é que o lançamento aconteça no quarto trimestre deste ano.
Condomínios fechados
Um dos grandes destaques da Moura Dubeux, na visão de analistas de mercado, é como a empresa incorporou o regime de condomínios fechados. O modelo consiste em um grupo de pessoas que compra um terreno, contrata a construtora e paga pelos custos de construção.
Esses clientes pagam uma adesão de 10% do valor da unidade. Após atingir um porcentual confortável de adesão, o condomínio é instalado. Os moradores elegem o síndico e o conselho fiscal. Este grupo, então, compra o terreno da Moura Dubeux e contrata a empresa como administradora da execução do projeto.
Na prática, as pessoas que aderiram ao condomínio são responsáveis por pagar todas as contas e despesas do processo construtivo. Desta forma, a Moura Dubeux aloca pouco capital no ciclo imobiliário e durante toda a execução da obra, além de ganhar uma taxa de administração.
O risco de execução da obra, como dificuldade de mão de obra e aumento de custo dos materiais, é absorvido pelos condôminos, que são os donos do projeto. Como mais de 50% da companhia hoje se apoia neste modelo de negócio, o baixo risco de execução tende a trazer um fluxo mais positivo do que o de uma incorporação normal.
Impacto no Nordeste
Protagonista da segunda região mais populosa do País, a Moura Dubeux acumulou bons resultados recentemente. Com R$ 2,5 bilhões em VGV bruto e R$ 1,8 bilhão em VGV líquido no último trimestre, uma alta de 192,4% na comparação anual, a empresa mantém um banco de terrenos robusto e espaço para evoluir.
Na visão de Ygor Altero, head de real estate da XP, a empresa conseguiu alcançar resultados relevantes quase para o ano inteiro em um só trimestre em termos de lançamento e venda. “O desempenho operacional foi muito bom. A companhia lançou bastante com um nível de velocidade alto. E o segmento de condomínio fechado puxou os resultados”, disse.
Villar acredita que o sucesso da Moura Dubeux no Nordeste se deve a preocupação com a dinâmica econômica e social da cidade e com a abrangência do negócio, que tem empreendimentos em Alagoas, Bahia, Ceará, Paraíba, Pernambuco, Rio Grande do Norte e Sergipe.
“A diversidade de praças mitiga riscos de mudanças de planos diretores ou demandas locais, e o nível de concorrência é mais regional (bairro, rua) do que estrutural no Nordeste”, comenta. “A nossa diversificação de linhas de produtos também permite aproveitar diferentes ciclos econômicos”, complementa.
Ele argumenta que existe uma percepção de que o mercado imobiliário do Nordeste é ruim, visão impulsionada por períodos conturbados de inflação nos canteiros de obra, distratos e juros altos em períodos passados.
“Essa visão afasta a concorrência e mantém as construtoras (abertas de bolsa) focadas nos mercados do Sudeste e do Sul, que são maiores, mas muito mais competitivos”.
Próximos passos
A Moura Dubeux fechou o último trimestre com um portfólio de 53 terrenos e 9,5 bilhões em VGV. Por trás desse estoque robusto, está a necessidade de aproveitar boas oportunidades. É comum, por exemplo, que a empresa aprove mais projetos do que é necessário porque se o cenário se tornar mais convidativo para determinado tipo de empreendimento, a companhia já está preparada.
Outro fator é a concorrência. “O mercado imobiliário tem uma barreira de entrada muito baixa. O principal motivo na decisão do cliente de média e alta renda é a localização. E ter bons terrenos com boa localização é importante para se manter ativamente participativo”, afirma Villar.
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Nos últimos cinco anos, a incorporadora saltou de 1,2 mil colaboradores para mais de 7,5 mil e espera terminar o ano com um retorno sobre patrimônio (ROE) acima dos 24%.
A expectativa do mercado agora é que o nível operacional da empresa se traduza em mais crescimento, em termos de receita, nível de margem e lucro. “Esperamos que a Moura se consolide entre os maiores ROEs (Retorno sobre o Patrimônio Líquido) entre as empresas de média e alta renda”, comenta Altero, head da XP.
No entanto, os próximos anos da Moura devem ser bem menos abundantes. A empresa pretende focar mais em rentabilidade e qualidade do produto do que em crescimento.
“A gente reconhece que vem falhando em alguns pontos e precisa melhorar. É natural que, nesse crescimento, erros estejam acontecendo. Precisamos fortalecer a nossa cultura e alinhar mais o nosso padrão de qualidade para continuar surpreendendo o cliente”, declara Villar.
