Duquesa de Tax: Entenda o efeito da reforma tributária nos aluguéis e na venda de imóveis
No programa Não vou passar raiva sozinha, a colunista do Estadão mostra como ficará a tributação no mercado imobiliário a partir de janeiro de 2027. Crédito: Edição: Jefferson Perleberg/Estadão
A falta de rentabilidade do coliving, modelo de moradia compartilhada, estimulou a Yuca a mudar de rota e a mergulhar no mercado de apartamentos compactos voltados para investidores. O movimento é impulsionado pelas margens de lucro apertadas e custos elevados.
A receita proveniente do coliving tem registrado uma queda de 15% ao ano, em contraste com o crescimento das demais verticais da empresa. Fundada em 2019, a Yuca nasceu com a proposta de alugar quartos e apartamentos em regiões nobres de São Paulo para jovens estudantes, numa tentativa de revolucionar a tradicional república estudantil.
Focada em bairros centrais, como Jardins, Pinheiros e Paraíso, a empresa firmava parcerias ou comprava imóveis de incorporadoras, realizava reformas e adaptava as unidades às demandas dos novos moradores.
O inquilino, então, assina um “pacote” que custa cerca de R$ 2.608 e inclui aluguel, condomínio e IPTU, Wi-Fi, limpeza semanal e serviços de manutenção.
Uma das estratégias para se tornar atrativa para esse público era a realização de eventos e encontros entre os moradores. “Para ser sincero, depois nós percebemos que eles preferiam lidar com isso sozinhos”, relata Paulo Bichucher, CEO e cofundador da Yuca.
Ele lidera a empresa ao lado de Eduardo Brennand de Campos, parte da família que controla o Grupo Brennand e Rafael Steinbruch, sobrinho do bilionário Benjamin Steinbruch, do Grupo Vicunha e da CSN Mineração.
Após um início promissor, a empresa acumulou investimentos, incluindo um aporte de US$ 10 milhões (cerca de R$ 56 milhões) em rodada liderada pela Monashees, gestora que já investiu em empresas como a 99, Loft e Loggi.
“Em 2020, alugamos cem unidades, reformamos e sublocamos os quartos para testar a tese do coliving. À medida que os contratos de locação foram acabando, nós os devolvemos. Hoje, temos menos de metade dessas propriedades”, diz.
A Yuca notou que o coliving não conseguiria sustentar o crescimento. Bichucher conta que o custo da obra para reformar os apartamentos e os tornar adequados à moradia compartilhada subiu muito e a modalidade não trazia a rentabilidade esperada.
As margens de lucro dessas unidades compartilhadas são de aproximadamente 25% a 30%, calcula o executivo. “Não deixamos de acreditar no coliving, ele continua presente em nossa plataforma, e existe demanda. Tanto é que as unidades restantes estão ocupadas. Porém, vimos que é um mercado saturado, e ele deixou de ser o nosso foco de crescimento”, diz.
A expectativa da marca, agora, é de que os moradores dessas unidades compartilhadas comecem a migrar para apartamentos individuais.
Mudança de rota
Já há alguns anos, a Yuca se esforça para se posicionar como uma parceira dos investidores imobiliários. O foco passou a ser a oferta de apartamentos individuais por meio da plataforma de locação, além de gestão completa desses imóveis.
A companhia ajuda desde a compra do apartamento até o gerenciamento do aluguel, incluindo a reforma das unidades, a captação dos inquilinos, a administração e a manutenção dos ativos.
“Nós amadurecemos e vimos que este mercado tem um público bem maior e com novas oportunidades”, afirma Bichucher. Atualmente, o coliving representa menos de 20% do portfólio da Yuca, e o segmento não deve receber novos investimentos.
A empresa calcula que atuando na rentabilização de imóveis para investidores as margens de lucro estão acima dos 60% — quase o dobro da moradia compartilhada.
Atualmente, a Yuca tem 1,7 mil unidades em 250 prédios sob gestão e planeja alcançar 3 mil apartamentos até o próximo ano. Esta meta se sustenta na promessa de que a plataforma aumenta a rentabilidade do portfólio dos investidores.
Além disso, o proprietário tem acesso a um portal com transparência e resultados dos imóveis, incluindo performance de locação e indicadores de desempenho em liquidez.
Na outra ponta, a empresa cria anúncios divulgados no próprio marketplace, em plataformas de terceiros e por meio de parcerias com imobiliárias, para trazer inquilinos e aumentar a velocidade de locação.
O locador destas unidades precisa pagar apenas um boleto, que contempla aluguel, condomínio, IPTU e internet, da mesma forma que acontecia no modelo de coliving.
Apartamentos compactos e habitações sociais
A Yuca não divulga o faturamento atual, mas afirma que pretende dobrá-lo até 2026, impulsionada pela mudança de rota. Com planos de expansão para o Rio de Janeiro e Santa Catarina no próximo ano, a empresa processa em média R$ 5 milhões em aluguel.
“É uma continuidade do público do coliving. Esses studios são locados por pessoas que conseguiram o primeiro emprego em São Paulo. É um jovem profissional que foi promovido e tem uma renda de até R$ 9 mil”, exemplifica Bichucher.
Enquanto isso, a Yuca se aproxima de corretores para alcançar clientes que ganhem de R$ 30 mil a R$ 50 mil mensais e se posicionem como investidores.
Pelo menos 200 unidades gerenciadas pela Yuca são qualificadas como Habitações de Interesse Social (HIS). Esse é um dos focos da companhia, especialmente após a prefeitura de São Paulo anunciar mudanças nas regras para compra e utilização de HIS e Habitação de Mercado Popular (HMP) para combater fraudes no setor.
O decreto fechou o cerco para investidores que estavam burlando as regras da habitação social ao adquirir imóveis enquadrados nesse perfil para disponibilizar em plataformas de curta temporada ou para famílias com renda acima da permitida. “Fazemos uma certificação para fazer a gestão dentro da lei, o que ninguém faz”, afirma o executivo.
O decreto permite que investidores comprem habitações sociais desde que se comprometam a alugá-las para o público-alvo do programa por pelo menos dez anos. Para isso, a vocação do bem precisa ser averbada na matrícula do apartamento e a locação depende de uma certidão atestando que a família locatária se enquadra na faixa de renda determinada para aquele imóvel.
A renda necessária para alugar os imóveis qualificados como HIS 1 é de até três salários mínimos; para HIS 2 é de três a seis salários mínimos. Para imóveis HMP, a renda é de seis a 10 salários mínimos. Já a locação não pode comprometer mais de 30% da renda. O decreto também proibiu o aluguel de curta duração e estabeleceu critérios para fiscalização.
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A Yuca entende que as novas regras não precisam ser um empecilho para os investidores. “Tudo começa com a adaptação da unidade com obra e mobília aderentes a esse tipo de público. Depois disso é necessário listar as unidades com um preço que atende aos limites legais e, então, gerar a demanda específica para estes produtos”, explica Bichucher.
Após aparecerem potenciais inquilinos, a companhia faz uma seleção de pessoas aderentes aos critérios de renda, recolhe e armazena suas documentações, além de gerar um certificado de que essa pessoa está apta a alugar um apartamento HIS/HMP. “Dessa forma a Yuca evita qualquer tipo de multa e maximiza a rentabilidade do imóvel”, garante.
Coliving no Brasil
Enquanto a Yuca se afasta do modelo de coliving, a Uliving, startup de moradia compartilhada, continua otimista com o segmento. Fundada em 2012 e focada no segmento de estudantes, a empresa projeta um crescimento de 34% e vislumbra fechar o ano com R$ 51,4 milhões em faturamento. A perspectiva é justificada pela alta demanda no segmento.
“Temos visto o tíquete médio subir acima da inflação, e o índice de renovação indica o interesse dos moradores”, justifica Ewerton Camarano, CEO da companhia. A empresa, que possui oito propriedades espalhadas por Rio de Janeiro (RJ), Campinas (SP), Porto Alegre (RS) e São Paulo (SP), afirma que a taxa de ocupação é de 85%.
Ao todo, são 2,2 mil camas em quartos compartilhados ou individuais ao preço médio de R$ 3 mil na Uiliving. Os contratos podem ser de seis meses para intercambistas ou de 12 meses a três anos para demais moradores.
Como o público prioritário são estudantes universitários, a empresa também firmou parceria com algumas universidades por meio de acordos que garantem, por exemplo, condições exclusivas ou descontos nas mensalidades.
Outra empresa que atua no segmento, a Colmeia Coliving, corrobora o entendimento de que a demanda para moradias compartilhadas está aumentando.
Segundo André Bacaltchuk, cofundador da marca, a mudança de comportamento da população cria condições para que mais pessoas optem por morar juntos. “As famílias estão se transformando, com muitos optando por não terem filhos ou viverem sozinhos”, diz.
A Colmeia disponibiliza acomodações individuais que variam de R$ 1 mil a R$ 2,5 mil em 10 casas localizadas em bairros nobres de São Paulo, como Higienópolis, Paulista, Vila Mariana e Perdizes. Apenas dois dos 148 quartos que a empresa possui para locação estão desocupados. No entanto, Bacaltchuk indica que, de fato, o setor tem desafios.
“É uma operação complexa e desafiadora do ponto de vista econômico. Precisamos estar sempre cheios e mesmo após sete anos no mercado ainda temos desafios constantes”, indica. É diante deste cenário que a estratégia de crescimento da marca passa por atender um novo público: os idosos. “A nossa expansão deve focar no público da terceira idade”, afirma o empresário.
