Quais são as ruas mais caras de São Paulo e por que são tão valorizadas?
Apartamentos amplos e localização privilegiada são características presentes nas 20 ruas mais valorizadas da capital paulista. Crédito: Imagens: Breno Damascena | Edição: Beatriz de Souza Silva
A Rua Frederic Chopin, nos Jardins, é o endereço mais caro de São Paulo, com apartamentos vendidos por R$ 36,9 milhões. Desenvolvida pela construtora São José, a região destaca-se por imóveis de luxo, como o St. Paul. A Rua Seridó, próxima, é a segunda mais cara. Segundo Lucas Melo, da MBRAS, a área é tranquila e segura. Fábio Takahashi, da Loft, aponta que a proximidade com o polo financeiro de Faria Lima valoriza a região. A oferta é baixa, mas a demanda por imóveis de alto padrão é alta.
O endereço mais caro de São Paulo está em uma rua com muros altos, guaritas de segurança, poucos prédios e sem estabelecimentos comerciais. No coração dos Jardins, na zona oeste, os apartamentos da Rua Frederic Chopin são vendidos por uma média de R$ 36,9 milhões. De acordo com um levantamento da Loft, esta é a região com os imóveis mais valorizados da cidade.
Dos sete prédios na rua, cinco foram desenvolvidos pela construtora São José, envolvida em polêmica pela construção de um prédio de luxo sem alvará no Itaim Bibi. Para regularizar a situação, a incorporadora foi uma das principais compradoras do leilão de Cepacs da Operação Urbana Faria Lima, quando adquiriu cerca de R$ 67 milhões em títulos imobiliários.
Na Rua Frederic Chopin, um dos destaques da São José é o St. Paul, um edifício de luxo com apenas 26 unidades de 744 m² a 865 m² e 12 vagas de garagem por unidade. A cobertura duplex de 1.413 m² e 20 vagas pertencia ao apresentador Faustão e, colocada à venda por R$ 120 milhões, foi negociada este ano.
Com quadra de tênis, piscina climatizada, academia e sala de massagem, o St. Paul tem uma taxa de condomínio média de cerca de R$ 15 mil. O alto preço do condomínio, comum nos prédios localizados nesta rua, é justificado pelo pouco adensamento. Os apartamentos da rua têm, em média, 1.055 metros quadrados.
“Essa não é uma rua de passagem. Só é frequentada por quem mora”, diz Lucas Melo, diretor executivo da imobiliária de luxo MBRAS, ao destacar a sensação de tranquilidade de quem habita a região. “Há uma brincadeira no mercado de que esta é a rua com mais seguranças por metro quadrado de São Paulo, tanto dos prédios quanto dos moradores.”
A poucos passos da Frederic Chopin, a Rua Seridó ocupa a segunda posição no ranking de ruas mais caras de São Paulo. Em comum, outra rua estritamente residencial, próxima do Parque do Povo e clubes frequentados pela elite paulistana, além de unidades espaçosas. Com o preço médio de R$ 32,8 milhões, os apartamentos têm, em média, 908 m².
Mais um ponto compartilhado pelas duas é o protagonismo da construtora São José, desta vez com o icônico Seridó 106, um símbolo do luxo em São Paulo. As 128 unidades do edifício, construído em parceria com a Yuny Incorporadora em 2012, vão de 405 m² a 930 m², e custam cerca de R$ 30 milhões. O condomínio, que custa em média R$ 6 mil, tem piscina e uma extensa área verde.
Jardins e Itaim Bibi dominam lista
Das 20 ruas mais caras de São Paulo, sete estão no Jardim Europa e uma no Jardim Paulistano. “A região dos Jardins concentra parte dos endereços mais exclusivos da cidade, com imóveis amplos e de altíssimo padrão. São áreas que mantêm liquidez mesmo em cenários de mercado mais desafiadores”, diz Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft.
Três das 20 ruas mais caras estão no Itaim Bibi. Morumbi, Vila Nova Conceição, Paraíso e Alto de Pinheiros também aparecem em destaque na lista. Não por acaso, os bairros estão entre os mais valorizados da cidade. “Estão todas ao redor do principal polo financeiro e de tecnologia da cidade, que é a região da Faria Lima”, analisa Takahashi.
“Em uma cidade onde os deslocamentos são complexos, estar próximo de um centro importante como esse é um fator importante de valorização. Mesmo o Morumbi pode se encaixar nesse perfil, dado que a região mais valorizada é a que está ao redor do complexo Cidade Jardim”, acrescenta.
Ele destaca que todas essas regiões também possuem áreas arborizadas, com locais tranquilos, mas próximas a vias importantes e centros de serviços e lazer, além de rede consolidada de escolas, hospitais e restaurantes.
São ruas localizadas em microrregiões requisitadas destes bairros, que já são os mais desejados. “A Rua Frederic Chopin e a Rua Seridó estão em um pedacinho do Jardim Europa que é próximo de avenidas corporativas e da marginal, mas você não sofre com trânsito e tem ótimas opções de lazer”, diz Cyro Naufel, diretor do Grupo Lopes.
Oferta e demanda
A amplitude é uma característica que diferencia os apartamentos construídos nessas ruas de outras regiões da cidade. A metragem média das unidades nas 20 ruas mais caras é superior aos 400 metros quadrados.
O número destoa da verticalização paulistana, impulsionada por imóveis compactos e apartamentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida.
Não à toa, essas residências têm baixa oferta e alta demanda. “A ocupação nessas ruas é de quase 100% e a baixa disponibilidade de terrenos dificulta o lançamento de novos produtos. Se hoje não é impossível, talvez seja quase inviável”, diz Naufel. “Tudo que existe lá é por revenda.”
Na visão do executivo, porém, à medida que a verticalização se expande por São Paulo, a perspectiva é que novos bolsões de luxo se espalhem.
“Diferente de outras cidades, onde só uma região é referência de altíssimo padrão, aqui várias microcidades se destacam e não competem entre si. O perfil de quem mora no alto padrão do Itaim Paulista é diferente do comprador de Moema e diferente de quem compra na zona leste ou sul”, diz o executivo.
Diversidade de imóveis para os mais ricos
Dados do Índice FipeZAP, divulgado pelo DataZAP e apurado com base em anúncios veiculados na internet, apontam o Itaim Bibi como o metro quadrado mais caro da capital: é avaliado em R$ 19,31 mil. Depois dele, aparecem Pinheiros (R$ 18,24 mil), Jardins (R$ 16,74 mil), Moema (R$ 15,62 mil) e Vila Mariana (R$ 14,78 mil).
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Em contraste, o estudo da Loft, com base nos dados do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), aponta que o preço do metro quadrado na Rua Lopes Neto, no Itaim Bibi, está em R$ 29,93 mil - quase o dobro do custo médio do bairro.
Uma disparidade semelhante é observada na diferença entre o custo do metro quadrado na Rua Frederic Chopin (R$ 34,97 mil/m²) e na Rua Seridó (R$ 36,18 mil/m²) e o preço médio do metro quadrado nos Jardins.
Ao analisar o preço do metro quadrado mais caro da cidade, a lista muda de cara. No Jardim Europa e no Jardim Paulistano, continuam predominando casas e apartamentos grandes, geralmente em prédios antigos.
Já no Itaim Bibi e Vila Nova Conceição, os imóveis compactos chamam atenção pelo alto custo do metro quadrado, ainda que o preço final seja menor.
“Há uma combinação de unidades amplas com compactos recentes, atendendo diferentes perfis de compradores de alta renda”, diz Takahashi, da Loft. “Essas regiões têm alto grau de consolidação. Por isso, não passam por transformações muito acentuadas.”
Segundo especialistas, as ruas mais valorizadas de São Paulo também sofrem menos os efeitos das turbulências econômicas. Como os compradores dessas áreas dependem menos de financiamento, conseguem manter a capacidade de compra mesmo com a taxa Selic em alta, como é o caso atualmente.
