Fundos imobiliários pagam dividendos acima do resultado; oportunidade ou sinal de risco?
Fundos de shopping distribuem rendimentos 13% acima do resultado recorrente, enquanto cotas negociam com desconto médio de 19,9%.
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Quem tem fundos imobiliários na carteira vivenciou horas de tensão ao ver parte do seu patrimônio “evaporar” em um único pregão. Na segunda-feira (26), o IFIX recuou 5,68%, em meio à reação dos mercados à reeleição de Luiz Inácio Lula da Silva (PT). Foi a maior queda diária do índice desde março de 2020, segundo dados da Elos Ayta Consultoria.
Entre os fundos que compõem o índice de referência para os fundos imobiliários (FIIs), as perdas chegaram a 17,04%. Foi o caso do TG Ativo Real (TGAR11), que registrou a maior queda entre os FIIs que compõem o IFIX. Na sequência, apareceram o VBI Prime Properties (PVBI11) e o JS Real Estate (JSRE11), com recuos de 16,24% e 13,46%, respectivamente.
Na terça-feira (27), a aversão ao risco persistiu, mas perdeu força. O IFIX recuou 1,19% e encerrou o pregão aos 3.719,05 pontos.
Até a última semana, parte dos investidores apostava na vitória do senador Flávio Bolsonaro (PL), que terminou o primeiro turno à frente de Lula. A expectativa era de que um eventual governo do candidato do PL promovesse um ajuste fiscal capaz de estabilizar a dívida pública e abrir espaço para cortes mais expressivos dos juros.
O resultado das urnas, porém, contrariou essa expectativa. No domingo (25), Lula foi reeleito com 51,8% dos votos válidos, contra 48,21% de Flávio Bolsonaro.
“A reeleição do Lula fez os juros futuros longos dispararem para perto de 15% ao ano, e o valor de um imóvel depende muito da taxa usada para descontar os aluguéis futuros. Com o juro mais alto, automaticamente o preço estimado do ativo cai”, diz Gabriel Pinheiro, especialista em investimentos e sócio da GT Capital.
A queda eliminou os ganhos acumulados pelo IFIX em outubro. Até a semana passada, o índice havia renovado sua máxima histórica cinco vezes e acumulava alta de pouco mais de 6% no mês. O avanço acompanhava o rali do mercado, sustentado pelas apostas em uma alternância de poder.
Agora, a retomada do índice vai depender dos sinais do governo Lula sobre a condução da política fiscal e o compromisso com o controle da dívida pública, segundo Lucas Xavier, head da mesa de renda variável e sócio da AW Capital.
“Quando temos possibilidade de queda de juros, os imóveis físicos tendem a ver uma precificação melhor, além do fato dos dividendos pagos por estes fundos ficarem mais atrativos perto de uma renda fixa pagando menos, atraindo ainda mais atenção”, afirma o especialista.
O custo de ficar fora do IFIX
A volatilidade recente do IFIX ilustra os desafios de investir em renda variável no Brasil. Em períodos eleitorais, sobretudo, as incertezas sobre os rumos da economia aumentam a oscilação dos ativos, enquanto investidores tentam antecipar os próximos movimentos do mercado. Nesse cenário, buscar o momento ideal para comprar ou vender cotas nem sempre garante os melhores retornos.
Um estudo divulgado pela XP, no fim de setembro, mostrou o custo de ficar fora desse mercado, sobretudo em períodos adversos. A corretora analisou o desempenho do IFIX nos últimos dez anos e simulou cenários em que o investidor não participou dos pregões com as maiores altas diárias. Os resultados mostram como a tentativa de acertar os momentos de entrada e saída (market timing) pode comprometer a rentabilidade no longo prazo.
Segundo o levantamento, ficar de fora das três maiores altas diárias do IFIX no horizonte analisado teria reduzido em 20,1% o retorno total acumulado no período. Esse impacto subiria para 68,8% caso o investidor ficasse de fora das 30 maiores altas.
“Em outras palavras, não estar posicionado em fundos imobiliários durante apenas 0,12% a 1,21% dos pregões analisados teria comprometido substancialmente o retorno acumulado pelo investidor ao longo de uma década”, destacou a corretora.
Outro ponto observado pela casa é que os melhores pregões são difíceis de antecipar e, em alguns casos, acontecem quando o ambiente ainda parece adverso. Por isso, a corretora ressalta a importância de manter uma alocação compatível com os objetivos financeiros, a tolerância ao risco e as necessidades de liquidez do investidor.
Segundo Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP e um dos responsáveis pelo relatório, a premissa ajuda o investidor a diferenciar os movimentos de especulação de mercado com os de fundamento da carteira, que exigem ajustes na carteira.
No caso da queda recente dos fundos imobiliários, ele argumenta que, embora a reeleição de Lula tenha sido negativa para o setor por não trazer previsibilidade no campo fiscal do País, a reação do mercado não indicou, necessariamente, uma deterioração dos fundos imobiliários.
“Os galpões logísticos registram vacância nas mínimas históricas e alta nos preços dos aluguéis, em alguns casos acima da inflação. As lajes corporativas também apresentam redução da vacância, ao menos em São Paulo, mercado que concentra a principal exposição dos FIIs, além de uma recomposição dos aluguéis em linha com a inflação”, destacou.
O segredo está na constância
Nesse cenário, os aportes regulares ajudam a construir patrimônio mesmo em períodos de turbulência no mercado. Um estudo da Suno Research, também divulgado em setembro, mostra que tentar acertar o melhor momento para investir tem impacto limitado.
Segundo a análise, o investidor que comprasse cotas no pregão mais barato de cada mês ao longo de cinco anos acumularia, em média, um patrimônio 5,3% superior ao daquele que investiu apenas nos pregões mais caros. Ainda assim, a diferença representaria menos de 1% ao ano durante o todo o período analisado.
A análise considerou o período de janeiro de 2021 a agosto de 2026, com aportes mensais fixos de R$ 2 mil em uma carteira diversificada de fundos imobiliários, com reinvestimento dos dividendos recebidos.
“Se a pessoa começa a mudar sua estratégia em função de cada movimento que acontece ao longo do tempo, pode perder de vista seu principal objetivo, que é a formação e a manutenção de uma carteira para o longo prazo”, diz Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research e responsável pelo estudo.
Baroni também avalia que quedas acentuadas nas cotas podem abrir oportunidades para aportes adicionais, especialmente quando a desvalorização não é acompanhada por uma piora nos fundamentos dos fundos. Nesses momentos, o investidor pode utilizar parte de suas reservas financeiras para aproveitar os preços mais baixos.
Segundo ele, a estratégia, porém, exige atenção em dois aspectos: os aportes devem respeitar o limite de exposição definido para os FIIs definido na carteira e comprometer uma parcela pequena da reserva financeira, sem comprometer todos os recursos disponíveis.
“Imagine um investidor cuja estratégia original seja manter entre 30% e 40% do patrimônio em fundos imobiliários. Atualmente, ele tem 32% da carteira nessa classe. Na renda fixa, a estratégia prevê uma participação entre 10% e 20%, e ele está com 18%”, explica Baroni. “Nesse caso, o investidor poderia avaliar a transferência de oito pontos percentuais da renda fixa para os fundos imobiliários”, acrescenta.
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