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O órgão especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) julga nesta quarta-feira, 26, o pedido do Ministério Público do Estado (MP-SP) para anular a revisão da Lei de Zoneamento da capital paulista, sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) em 2024. A medida ampliou, entre outras mudanças, as áreas na capital onde é possível construir prédios sem limite de altura.
O mapa definitivo com as novas regras de construção e ocupação na cidade foi divulgado apenas dois dias antes da votação final do projeto que alterou a lei na Câmara Municipal. Os promotores apontam falta de transparência e participação popular na análise.
Prefeitura e Executivo rebatem, citando 38 audiências públicas ao longo da tramitação da proposta. O problema, na visão dos críticos da decisão, é que a população não teve amplo acesso aos documentos e mapas que detalhavam as mudanças antes da votação definitiva.
Mas, afinal, o que é o Zoneamento? Uma das mais importantes leis municipais, a regra determina o que pode ser construído ou funcionar em cada quadra da cidade. É ela que define que algumas ruas tenham prédios altos, enquanto outras só casas e edifícios baixos.
O que é zoneamento e plano diretor e como isso afeta a sua vida?
Duas leis são as principais responsáveis por determinar o que pode e o que não pode ser construído na cidade. O Plano Diretor Estratégico estipula as principais diretrizes do planejamento urbano. Ele define os planos para o crescimento da cidade e de que forma ocorrerá esse crescimento. A Constituição obriga a criação do Plano Diretor em municípios com mais de 20 mil habitantes.
Há também a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como Zoneamento. Funciona como um detalhamento. É ela que determina como classificar e o que pode ser construído em cada quadra do município.
É como se fosse um mapa de colorir. O Plano Diretor define as cores possíveis. E, no Zoneamento, se pinta cada quadra da cidade de uma cor.
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Cada rua pode virar uma Zona Exclusivamente Residencial, uma Zona Mista que permite comércios e residências, ou, até mesmo, um “eixo de verticalização”.
É sopa de siglas e letras: ZER (Zona Exclusivamente Residencial), ZEPAM (Zona Especial de Preservação Ambiental), ZEIS (Zona Especial de Interesse Social).
Há por exemplo, uma ZER nos Jardins, na região central e a ZEPAM no Parque do Ibirapuera, na zona sul (veja o zoneamento completo aqui).
Na capital, outra classificação importante é a Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEU): que estabelece perímetros de influência dentro de um raio de até 700 metros de uma estação de trem ou de metrô ou a até 400 metros de um corredor de ônibus.
São chamados de eixos de verticalização. Nessas áreas, conforme uma série de critérios, é permitido construir prédios mais altos, com mais apartamentos. O argumento do poder público é ampliar o acesso à moradia perto de transportes públicos.
Por exemplo, se uma rua só de casas virar um “eixo de verticalização” será possível construir um prédio na via. Essa mudança pode levar uma construtora a se interessar em comprar as residências e erguer um edifício.
Mesmo sem a compra de todas as casas da rua, isso pode impactar as moradias. Pode ocorrer, por exemplo, aumento de trânsito com mais moradores naquela região. Outra possibilidade é a mudança no Zoneamento permitir uma casa de shows na rua, que antes era só residencial.
A Prefeitura e a Câmara Municipal definem essas leis. Mas a Constituição garante o direito à participação popular. Assim, os moradores e as entidades podem defender seus pontos de vista.
O Plano Diretor deve ser revisto periodicamente — a legislação federal estabelece intervalo máximo de dez anos entre revisões — e o Zoneamento pode ser alterado ou revisto conforme as regras previstas no próprio marco urbanístico. Foi essa revisão que ocorreu em 2023, no Plano Diretor, e, em 2024, no Zoneamento, e agora é questionada na Justiça.