Por Luciana Magalhães*
1) Qual o primeiro critério a ser avaliado na escolha do imóvel?
É preciso cuidado para não escolher um imóvel e assumir uma dívida superior à sua capacidade de pagamento. Também é importante avaliar a expectativa familiar. Quem pensa em ter filhos, deve buscar um imóvel com maior número de dormitórios.
2) E quando o imóvel está na planta?
É importante considerar alguns riscos deste tipo de empreendimento. Para reduzir eventuais ameaças, informe-se sobre a construtora e a planta. Podem ocorrer atraso da obra e até falência da construtora.
Antes de dar qualquer tipo de sinal ou entrada, certifique-se na Prefeitura de que a planta foi aprovada e no Cartório de Registro de Imóveis se há registro da incorporação do empreendimento. Desta forma, saberá se não há hipoteca ou dívidas que possam comprometer o negócio.
Atenção com o Memorial Descritivo, que é obrigatório, de acordo com a Lei de Incorporações Imobiliárias - 4591/64. É nele que constam todos os detalhes referentes aos materiais utilizados na obra. Com esse memorial, o comprador estará ciente, por exemplo, do tipo de piso da sala, se a construtora colocará granito nos banheiros, enfim, tudo a respeito do material que será empregado na construção.
O comprador deve consultar se a empresa registrou o Memorial Descritivo da obra no Cartório de Imóveis; checar se há ações na Justiça contra a construtora; acompanhar a construção da propriedade, dentre outras providências. Esses cuidados ajudarão a evitar problemas após a entrada no imóvel.
Analise o Memorial Descritivo do conjunto e de cada uma das unidades de um condomínio vertical (edifício de apartamentos) ou horizontal (casas).
As alterações do Memorial Descritivo só podem ser feitas por decisão de assembleia de condôminos, respeitada a opinião do construtor quanto à sua viabilidade, pois podem prejudicar a segurança do imóvel.
3) E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?
Isso configura descumprimento contratual, o que dá ao consumidor o direito de pleitear indenização pelos prejuízos que tal atraso lhe tenha acarretado. Por exemplo, arcar com aluguel por um período muito maior do que o planejado, dentre outras situações. Antes de assinar o contrato, consulte um órgão de proteção ao consumidor ou um advogado que atue na área.
Atenção com a entrega incompleta. Para evitar multas e começar a cobrar as taxas de condomínio, é comum que as construtoras entreguem as chaves ao comprador mesmo sem finalizar o imóvel. Nesses casos, ele não deve aceitar, e sim exigir que a obra seja concluída. É um direito do consumidor exigir exatamente o que comprou, no prazo certo.
Se a construtora não cumprir com seus compromissos, isso não quer dizer que o comprador possa fazer o mesmo. Ou seja, não pode interromper o pagamento das parcelas pactuadas por não ter recebido as chaves. A obrigação do comprador não é eliminada pelo atraso do vendedor. Então, para cobrar seus direitos, é importante continuar com os pagamentos em dia.
4) Devo contratar o seguro habitacional?
Ao contratar um financiamento imobiliário, a legislação determina que também se adquira dois seguros. Eles funcionam como uma proteção, caso algum dos eventos cobertos aconteça. Com esses seguros, o mutuário não receberá nenhuma indenização, já que ambos são voltados especificamente para o contrato de financiamento imobiliário.
O seguros são o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos dos Imóveis).
O seguro MIP geralmente cobre os riscos de morte, invalidez permanente por acidente e por doença. É quase um seguro de vida, mas tem as suas peculiaridades, pois foi criado para garantir a quitação ou amortização do saldo devedor.
Vejamos um exemplo: imóvel financiado por um casal e, no meio do contrato, um dos cônjuges falece. O banco irá apurar qual era a importância da renda do falecido no financiamento. Se fosse responsável por 60% do valor da prestação mensal, a seguradora quitaria 60% do financiamento no banco credor. O restante seria assumido pelo outro cônjuge.
As principais exclusões neste seguro são:
- Incapacidade temporária do segurado; despesas médicas; diárias médicas e hospitalares; encargos de farmácia; honorários para intervenções cirúrgicas; despesas de remoção e correlatas;
- Doença manifestada em data anterior à assinatura do contrato de financiamento, bem como decorrente de eventos resultantes de acidente pessoal, ocorrido em data anterior à da assinatura do referido contrato;
- Morte ou invalidez total e permanente decorrente de ato terrorista;
- Morte ou invalidez total e permanente decorrente de epidemias e pandemias oficialmente reconhecidas por autoridade competente, nacional ou internacional;
- Morte ou invalidez total e permanente resultante de terremoto ou maremoto, furacões, ciclones, erupções vulcânicas e outras convulsões da natureza.
Já o DFI tem o objetivo de proteger o imóvel financiado. No caso de evento externo que ocasione danos parciais ou totais à edificação, reporá a condição do imóvel anterior ao sinistro.
Em sua grande maioria, oferece cobertura para os prejuízos decorrentes de incêndio, desmoronamento, destelhamento, inundação/alagamento e vendaval. Contudo, somente as paredes da sua casa terão cobertura. Móveis e aparelhos - televisão e sofá, por exemplo - não são cobertos. Por isso, se você tiver um imóvel financiado, contrate somente o seguro residencial para o conteúdo da sua casa, já que a estrutura (paredes) será garantida pelo DFI.
Este seguro não cobre os prejuízos decorrentes de danos decorrentes de má utilização, falta de conservação ou desgaste do imóvel, de erros de projeto e danos decorrentes de vício de construção.
Assim como os demais do mercado, o DFI leva no máximo o prazo de 30 dias para prover a indenização ou reposição do bem.
A Proteste tem uma cartilha onlineda casa própria disponível no site. Ela pode ser baixada pelo link: cartilha-proteste-casa-própria.
Fonte: Maria Inês Dolci coordenadora institucional da Proteste Associação de Consumidores
*versão ampliada de texto publicado na versão impressa de O Estado de S. Paulo, em 29/9/2014.
Foto: Epitácio Pessoa/AE