A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) acaba de comprar a Saphyr, administradora de shoppings que já era “dela mesma”. A operação é reflexo de uma mudança nos veículos de investimento da casa, com a transferência da empresa de um fundo com sócios para as mãos da própria gestora, que agora dará um novo rumo para o negócio de administração de imóveis.
A Saphyr era um dos ativos sob controle do fundo de private equity Hemisfério Sul Investimentos Fund IV, que foi criado em 2016 após levantar US$ 715 milhões junto a investidores institucionais estrangeiros, na sua maioria fundos soberanos e de pensão.
Passados sete anos dos aportes, esse fundo está chegando na sua fase de liquidação e retorno dos valores aos cotistas, passando pela venda dos ativos. No entanto, a HSI não quis se desfazer da Saphyr - tanto porque o ativo é considerado estratégico, tanto porque os valores ofertados na praça não agradaram.
Perder a empresa seria ruim, diz fundador da HSI
A Saphyr administra um total de 11 shoppings que fazem parte de dois outros fundos de investimento da casa, o que gera sinergias operacionais importantes, além de garantir o controle dos negócios, conta o sócio e fundador da HSI, Máximo Lima. “Chegou o momento em que fundo de private equity estava acabando e precisava vender a empresa. Mas perder a empresa seria ruim para nós”, diz à Coluna.
Desse total de 11 shoppings, sete estão dentro do fundo de investimento imobiliário HSI Malls, com R$ 1,5 bilhão de valor patrimonial e 161 mil cotistas, sendo um dos principais do segmento na Bolsa. O veículo é destinado à compra de empreendimentos maduros, com ocupação elevada, fluxo de visitantes estável e geração de renda recorrente com os aluguéis de lojistas e estacionamento. Os outros quatro shoppings estão no fundo HSI Real Estate Partners IV, restrito a investidores profissionais e focado em empreendimentos novos ou que estejam em fase de reestruturação - com maior potencial de retorno, mas também com risco maior.
Uma característica em comum desses fundos é que eles detêm participações majoritárias nos shoppings, permitindo à HSI que assuma a gestão ativa dos empreendimentos. Ou seja, é ela quem toma as decisões sobre entrada e saída de lojistas, negociação de contratos com fornecedores e investimentos em reformas e expansões, por exemplo. Muitos outros fundos imobiliários listados na Bolsa têm participações minoritárias, limitando-se a pegar carona na gestão realizada por terceiros. “Em momento de crise, dá para ver como o gestor se comporta e qual a sua capacidade de influenciar o resultado. Na pandemia, muitos gestores de fundos entraram no ‘modo pânico’, sem ter ideia do que estava acontecendo na ponta”, relata. “A nossa tese é que, para fazer uma gestão ativa, é preciso ser o controlador do shopping e ter um nível grande de controle também sobre administração do dia a dia. Caso contrário, não é possível influenciar nas negociações com lojistas e fornecedores. Você se torna mero passageiro”.
HSI pagou 30% a mais pela administradora
Para evitar conflito de interesse na compra e venda da Saphyr, foi contratado um laudo de avaliação do ativo feito pela PWC. E para não deixar dúvidas sobre conflitos, a HSI se dispôs a pagar 30% a mais que o valor do laudo. O valor, não revelado, foi aprovado pelo conselho de cotistas do Hemisfério Sul Investimentos Fund IV. “Pegamos a avaliação de um terceiro inquestionável e decidimos pagar caro para não deixar dúvida”, relata Lima.
A HSI chegou a sondar interesse de terceiros pela Saphyr, mas não gostou do que encontrou. Segundo Lima, o mercado paga pouco pelo negócio porque o seu valor está concentrado em contratos de administração que carregam o risco de serem, eventualmente, distratados ou não renovados no futuro.
“Tivemos conversas informais com outros players. Mas uma empresa de serviços não tem múltiplos altos”, comenta, citando que os múltiplos para as empresas de administração giram em torno de 4 a 6 vezes o seu lucro líquido, enquanto uma shopping, por exemplo, é avaliado a múltiplos de 14 vezes. “Ela nunca foi empresa feita para dar dinheiro, mas sim para fazer os shoppings darem dinheiro”, diz.
Nome será trocado para Alqia
Agora que a empresa está nas suas mãos, a HSI vai dar uma nova roupagem ao negócio, a começar pela mudança de nome. A Saphyr passará a se chamar Alqia. O nome é uma referência à palavra alquimia e às transformações previstas para suas atividades. Lima quer fazer da empresa uma administradora de ativos imobiliários diversificados, incluindo outras propriedades comerciais além dos shoppings. Além disso, a empresa vai funcionar com uma diretoria independente e buscará ativos de terceiros, e não só aqueles dentro do portfólio da HSI.
“A nossa ideia é que a Alqia não fique exclusiva de ativos da casa”, diz. “O primeiro passo será crescer na administração de shoppings, mas depois, vai também em busca de outras classes de ativos”. Segundo ele, já tem duas negociações em andamento para assumir a administração de shoppings. Nessa prospecção, a HSI pretende mostrar o seu histórico no setor como cartão de visitas. A gestora tem um portfólio com R$ 12 bilhões de investimentos imobiliários, que passam por edifícios corporativos, galpões logísticos, hotéis, residencial, loteamentos e self-storage.
A gestora também prepara uma arrancada para o fundo imobiliário HSI Malls. O veículo deve passar por uma séries de captações para pagar dívidas passadas e fazer expansões dos shoppings que já fazem parte do portfólio. Em até um ano, duas expansões devem sair do papel, sendo uma delas do Shopping Pátio Maceió, que tem 98% das lojas ocupadas. Além disso, a gestora vai prospectar possíveis aquisições, o que pode acontecer por meio de qualquer um dos seus fundos, dependendo da característica do ativo.
Esta nota foi publicada no Broadcast no dia 15/08/23, às 16h04.
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