A Syn Prop e Tech (antiga Cyrela Commercial Properties, ou CCP) decidiu testar o apetite do mercado por ativos imobiliários de qualidade, a despeito dos juros altos que inibem a atratividade de investimentos no setor. A companhia contratou o Bradesco BBI para realizar a venda dos dois shoppings mais importantes do seu portfólio de seis empreendimentos do setor: o Cidade São Paulo, que fica em plena Avenida Paulista, e o Gran Plaza, de Santo André. O processo de venda está em estágio inicial e ainda não se falou em valores. A Syn acabou de oferecer os dois shoppings e agora aguarda eventuais propostas. Como os ativos são bem vistos no mercado, podem instigar esforços de compra.
Empresa está proativa nas vendas
A Syn é controlada pelos sócios Elie Horn e Leo Krakowiak e adotou uma postura mais proativa na compra e venda de imóveis nos últimos anos. Trata-se de uma forma de demonstrar o valor dos ativos em uma fase em que o valor de mercado da companhia está achatado. Em 2021, por exemplo, vendeu quatro prédios de escritórios de uma vez para a canadense Brookfield, levantando R$ 1,78 bilhão. Na época, esse montante superou o valor de mercado da Syn inteira (R$ 1,68 bilhão).
Despesa com juros pesa no balanço
Outra razão para a tentativa de venda dos shoppings está no peso das despesas com juros no balanço da Syn. A companhia fechou o balanço de 2022 com dívida líquida de R$ 769 milhões, o equivalente a uma alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e Ebitda anualizado) de 5,6 vezes - um patamar considerado alto. Ao longo do ano passado, o grupo já usou o dinheiro da venda dos prédios para antecipar os pagamentos de quatro dívidas mais custosas, totalizando R$ 433 milhões.
A Coluna procurou a Syn e o Bradesco, mas ambos informaram que não iriam comentar. Fontes de mercado avaliam que a oferta dos ativos acontece em um momento difícil, pois há pouco dinheiro disponível para aquisições. De modo geral, as empresas do setor estão mais focadas em reduzir dívidas e menos propensas a fazer grandes desembolsos devido ao custo elevado do capital. Já os fundos de investimento imobiliário têm pouco espaço para fazer captações de recursos em bolsa devido ao valor das cotas em baixa.
Empreendimentos têm ocupação elevada
O Gran Plaza é um empreendimento de grande porte, com 69,6 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e gerador de uma receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) de R$ 90 milhões em 2022. A participação da Syn no ativo é de 61,4%. O centro de compras é referência em Santo André e tem 96,7% da sua área ocupada por lojistas, ou seja, há poucas áreas vagas.
Por sua vez, o shopping Cidade São Paulo é um ativo de pequeno porte, com apenas 16,9 mil metros quadrados de ABL, e R$ 60 milhões de NOI. A participação da Syn é de 92%. O seu ponto forte é a localização em uma área nobre da capital paulista: trata-se do mesmo terreno que já foi ocupado pela Mansão Matarazzo. A ocupação do shopping também é alta: 96,6%. Por outro lado, o empreendimento ainda não recuperou o fluxo de visitantes anterior à chegada da pandemia porque boa parte do seu público vem dos escritórios da região, mas hoje as pessoas dão parte do expediente de casa.
Esta coluna foi publicada no Broadcast no dia 11/04/2023, às 09h00
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