O fundo de investimento imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) está prestes a tomar a dianteira e se tornar o maior fundo de prédios de escritórios listado na Bolsa. Essa posição histórica é do BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), o famoso BC Fund, criado em 2007 e que por anos e anos foi o maior fundo da categoria, e a porta de entrada para muitos investidores estreantes no mercado.
O VBI Prime Properties tem patrimônio líquido de R$ 2,61 bilhões, enquanto o BC Fund, R$ 2,65 bilhões. No entanto, o PVBI11 está em trajetória de crescimento. Ele acaba de anunciar mais uma emissão de cotas, no valor de R$ 350 milhões, com o intuito de adquirir mais um prédio para o seu portfólio.
O fundo assinou memorando de entendimento para comprar uma fatia de 48% do Edifício Cidade Jardim, um triplo A de 10 andares e 14,3 mil metros quadrados de área, em plena Avenida Cidade Jardim, pertinho da esquina com a Faria Lima, ponto 100% ocupado por inquilinos do mercado financeiro, como Pátria, ABC e WHG.
Vendedora é a incorporadora Munir Abbud
O vendedor da participação é a incorporadora Munir Abbud. A outra metade do Edifício Cidade Jardim pertencia ao BC Fund e foi vendida nos últimos meses ao fundo Valora Renda Imobiliária (VGRI11) em meio a um processo de venda de vários empreendimentos a fim de reduzir sua alavancagem.
A compra do Edifício Cidade Jardim foi acertada pelo valor de R$ 45,5 mil por metro quadrado, o equivalente a R$ 311 milhões pela fatia de 48% do ativo. Desse total, em torno de 60% serão pagos em dinheiro e 40% mediante a entrega de cotas do fundo, que dará início a uma nova emissão. O acordo prevê ainda o pagamento de uma renda mínima garantida pelo vendedor ao fundo, equivalente a R$ 300/m² por 18 meses, um indicativo de confiança de que o prédio não ficará vazio.
O fundador e sócio da gestora VBI Real Estate, Rodrigo Abbud (não é da família da incorporadora), diz que a entrega de cotas tem sido uma opção para fechar negócios com proprietários de prédios que acreditam na valorização dos empreendimentos e querem manter investimentos no setor. “Foi uma solução bem interessante, mostrando que a estratégia feita para o fundo lá trás tem seu diferencial”, relata.
Oferta inicial do PVBI11 ocorreu em 2020
O VBI Prime Properties fez a oferta inicial de cotas (IPO) em 2020 para comprar somente prédios “prime”, como propõe seu nome. Ou seja: padrão triplo A, certificação de sustentabilidade e localização nobre, preferencialmente na região da Faria Lima. É o caso dos prédios Union, FL 4440, Park Tower, entre outros.
“São prédios que também sofreram com desocupação durante a pandemia, mas muito menos que o restante do mercado. E nesse ciclo de recuperação do setor, esses ativos também reagem mais rápido”, conta Abbud. Outra premissa do fundo é deter participações relevantes nos edifícios, para garantir capacidade de gestão ativa, inclusive na negociação dos aluguéis.
Desde o fim do ano passado, o PVBI levantou R$ 1,3 bilhão por meio de duas rodadas de emissões de cotas, que atraíram pessoas físicas e investidores institucionais, como fundos de pensão. É um feito no segmento de fundos de escritórios, em que as captações estão bem mais lentas do que os fundos de logística e shoppings, por exemplo.
Hoje, o VBI Prime tem 161,8 mil cotistas, contra 145,6 mil do BC Fund. Outros grandes do segmento são o CSHG Real Estate (152,6 mil), Vinci Offices (154,6 mil) e RBR Properties (86,5 mil).
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 09/05/24, às 15h51
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