Quem pensa em comprar um imóvel no litoral de São Paulo se engana ao achar que São Sebastião ou Ilhabela têm os preços mais altos por metro quadrado (m²). É a cidade de Bertioga que lidera o ranking, elaborado pela DataZap a pedido do Estadão. O preço do m² no município do litoral norte é de R$15.615,54 para a compra e de R$ 78,33 para locação.
O valor do m² em Bertioga é quase o dobro da média geral do País na análise mensal da Fipezap do mês de setembro, que era de R$8.622. Além disso, o valor chega próximo ao patamar do observado em bairros nobres de São Paulo, como Itaim Bibi, que tem o m² a R$16.802, ou Pinheiros, a R$16.235.
Em anúncios no site Zap Imóveis, há lançamentos de casas de 400 m² a R$5,5 milhões ou de 450 m² a R$6,5 milhões. Os imóveis têm quatro ou mais quartos, banheiros e vagas de garagem. A região mais nobre da cidade é a Riviera de São Lourenço.
São Sebastião, um point da classe média paulista que também tem áreas de alta renda, como Baleia e Cambuí, aparece em segundo lugar no ranking, com o preço do m² a R$10.376,58. A terceira colocada é Ilhabela, com preço de R$8.614,76.
“Essas cidades de destaque têm como característica a presença de um “alto padrão”, possivelmente com uma oferta de imóveis que influencia significativamente a dinâmica local. Por exemplo, os preços em Ilhabela são impactados pelo fato de a cidade ser um conjunto de ilhas, o que naturalmente limita a oferta de imóveis. Já São Sebastião é influenciada pela região de Maresias, e Bertioga se destaca pela presença da Riviera de São Lourenço (bairro 100% planejado)”, afirma Larissa Gonçalves, economista do DataZap. " Em acréscimo, observamos que a renda média domiciliar na Riviera de São Lourenço é de R$ 20.672,20, superior à de Maresias, que é de R$ 10.418,42, o que pode impactar na primeira colocação do ranking ocupada por Bertioga, e demonstra como fatores específicos de cada localidade desempenham um papel crucial na dinâmica de preços do mercado imobiliário de uma cidade.”
No litoral sul, Santos lidera o ranking de preços, com valor de R$ 6.132,83 por m², seguida pelo Guarujá, com R$ 5.490,61. Na lanterna do levantamento estão Peruíbe, com preço de R$ 3.696,58, e Mongaguá, a R$ 3.676,58.
A compra de imóvel com finalidade de locação (fixa, não apenas em temporada) nos municípios analisados pode gerar rentabilidade entre 0,48% e 0,67% ao mês sobre o valor investido por m².
Crescimento durante a pandemia
O diretor-executivo da Lopes Conceito, Ronaldo Roldão, afirma que o mercado imobiliário do litoral paulista cresceu durante a pandemia por causa da adoção do home office em algumas empresas, da busca por mais qualidade de vida e do custo de vida mais acessível do que o da capital. Porém, cada município teve peculiaridades diferentes que elevaram os preços dos imóveis.
“Bertioga subiu pela transformação na Riviera de São Lourenço. Eram 5 mil moradores antes da pandemia, hoje são 25 mil. Tem empreendimento sendo lançado com preço de R$ 30 mil por m². Quando o lançamento sobe de preço, o usado também sobe. São Sebastião teve uma falta de empreendimentos de alto padrão, o que elevou os preços na cidade. Santos tem lançamentos com o m² a preços de 12 mil ou mais”, diz.
Roldão acredita que a localização é um fator determinante para os preços dos imóveis no litoral paulista, como Santos, que tem tempo de deslocamento de carro parecido com um trajeto da Zona Norte à Zona Sul de São Paulo. “Mongaguá, Peruíbe e Itanhaém, mesmo oferecendo qualidade de vida superior a outras do ranking, são cidades que pecam pela distância da capital, do ABC e do interior. Além disso, a economia não é tão pulsante quanto nos demais municípios”, afirma o especialista.
Moradia ou investimento
A casa na praia tem se tornado a principal residência de milhares de paulistanos, além de serem casas de veraneio ou mesmo investimentos imobiliários para ganhar com locação. Por exemplo, a região da Baixada Santista cresceu 8,5% de 2010 para 2022, chegando a 1.805.451 habitantes, segundo dados do Censo Demográfico 20222 do Instituto de Geografia e Estatística (IBGE). Já Caraguatatuba, cidade com mais habitantes no litoral norte, cresceu 34% no número de moradores, indo a 134.875.
Carlos Castro, planejador financeiro pela Planejar (Associação Brasileira do Planejamento Financeiro), acredita que a compra de um imóvel no litoral com finalidade de moradia é atualmente recomendada para quem tem dinheiro para comprar à vista.
“Para financiar, o ideal é esperar um pouco pela queda dos juros, que devem chegar a menos de dois dígitos em dois ou três anos. Enquanto isso, é importante guardar dinheiro para dar uma boa entrada e diminuir a parcela, que deve comprometer cerca de 30% da renda mensal”, diz Castro.
Já para o analista de fundos imobiliários na Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, é preciso cuidado ao integrar um imóvel a uma estratégia de investimento financeiro, devido aos custos de manutenção que podem surgir.
“Esse tipo de investimento não envolve apenas motivos financeiros. Muitas vezes, é uma aquisição voltada ao lazer da família. Quem já tem conforto financeiro pode fazer isso, sempre selecionando uma boa localização para a sua estratégia de investimentos. Mas é importante lembrar que, eventualmente, um imóvel pode trazer prejuízos”, afirma.
