Especial para o Estadão
Realizado no início do ano pela Deloitte, em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o primeiro indicador de confiança do mercado imobiliário residencial brasileiro, divulgado com exclusividade para o Estadão, mostrou que o setor encerrou 2020 em alta e se mantém otimista para 2021.
O levantamento ouviu executivos de 45 empresas, entre incorporadoras e construtoras, para aferir a intenção de realizar investimentos este ano. No segmento Casa Verde e Amarela (CVA), programa habitacional do governo federal, 100% das empresas entrevistadas afirmaram que pretendem lançar empreendimentos. No segmento médio e alto padrão (MAP), as intenções caem levemente, mas também são altas, batendo 91%.
O otimismo reflete os resultados do 4.º trimestre de 2020. De acordo com o levantamento, 53% dos empresários disseram que a procura por imóveis aumentou entre outubro e dezembro, com destaque para o segmento MAP, que teve um crescimento de 70% nas vendas.
Para Rafael Camargo, sócio da Deloitte, as expectativas positivas estão ligadas ao comportamento e às novas lógicas que surgiram no mercado residencial em 2020, quando a pandemia da covid-19 redesenhou tendências. "O aquecimento do mercado imobiliário no litoral e em cidades satélites e do interior foi brutal", diz. A insatisfação do público que já tinha casa própria, mas ficou incomodado com o formato do imóvel, como a falta de quintal ou sacada, também contribuiu para a movimentação.
Outros fatores devem continuar a favorecer o cenário. "A figura é uma só", diz. "Mercado vendendo, claramente retomando vendas e lançamentos, menores taxas de juros da história, déficit habitacional e existência de linhas de financiamento. Temos demanda, oferta e funding."
A alta dos preços é mais uma tendência apontada para 2021 pelo indicador. Para 77% das empresas do segmento CVA, o valor dos imóveis deve aumentar nos próximos 12 meses, porcentual que sobe para 95% considerando os próximos 5 anos. No segmento MAP, 96% preveem aumento em 12 meses e 91% em 5 anos.
Prazo
Segundo o presidente da Abrainc, Luiz Antônio França, no entanto, a alta não deve espantar os compradores do segmento MAP, graças ao nível de queda das taxas de juros. "Tradicionalmente, as pessoas fazem um financiamento em até 30 anos, mas acabam pagando, na média, em 12 anos, usando a sobra que têm", explica. Outro fator que deve manter as vendas em dia é o efeito de formação de novas famílias, segundo ele. "A previsão é de que o Brasil tenha 11,4 milhões de novas famílias nos próximos 10 anos."
Ele afirma também que o aumento geral nos valores é uma adequação de fluxo. "Hoje, o preço do imóvel no Brasil é muito baixo, existe uma defasagem grande em relação a outros países", diz. "Nesse cenário de déficit habitacional, moradias futuras e comparação com o mundo, o aumento é inevitável. A economia brasileira vai ter de crescer."
De acordo com Bruno Gama, CEO da plataforma digital de crédito imobiliário multibanco Credihome, a queda da taxa de juros favorece todas as faixas e perfis de compradores, tanto do segmento MAP quanto do CVA.
Ele explica que, enquanto em 2016 as parcelas de um financiamento de R$ 200 mil em 360 meses giravam em torno de R$ 2,5 mil, com juros acima de 11% ao ano, hoje essa parcela caiu para até R$ 1,2 mil, com taxa média na casa dos 7% ao ano - ou até menos, dependendo do tipo de indexação escolhida. "Além de caber no orçamento de mais famílias, esse valor é substancialmente competitivo quando comparado aos aluguéis", diz.
Outra modalidade que deve aquecer o mercado em 2021 é a dos leilões. "As pessoas começaram a olhar mais o leilão e entender que é uma modalidade segura e atrativa", diz André Zukerman, presidente da Zukerman Leilões, que registrou crescimento de 21% nos usuários cadastrados na plataforma e movimentação financeira 14% superior em 2020.
O advogado Robert Furden Junior, diretor da Faber Magna Investments, destaca os leilões também como boa possibilidade de investimento. "Crises geram oportunidades e no leilão essa é a lei", explica, lembrando que o deságio de até 70% do valor de mercado do imóvel leiloado é uma das melhores alternativas para obter retorno financeiro.
