Especial para o Estado
Entre as mudanças de comportamento e consumo do mercado imobiliário trazidas pela covid-19, a importância de viver num lugar adequado às próprias necessidades e ao estilo de vida lidera o ranking. E a urgência para que isso aconteça está fazendo com que a permuta de imóveis, modalidade ainda pouco praticada no Brasil, comece a ganhar destaque.
De acordo com a plataforma digital Loft, que negociou 140 imóveis por meio de permuta desde que aderiu ao modelo, em 2019, o número de clientes interessados no serviço cresceu 80% na pandemia, saltando de 900 em fevereiro para 1,6 mil em setembro. A empresa afirma ainda que as trocas de apartamentos quase triplicaram entre o segundo e o terceiro trimestre de 2020. Só no mês de agosto, elas representaram 50% das compras da plataforma, que oferece permuta com unidades de seu portfólio próprio.
Para o diretor-geral de transações imobiliárias da Loft, Bruno Raposo, a praticidade é um dos fatores que têm impulsionado a adesão. "Muitos esbarram em um entrave na hora de realizar o sonho de um novo lar porque, na maioria das vezes, precisam vender o seu imóvel antes de comprar outro", afirma.
Na sequência surgem questões que podem prolongar a dor de cabeça. "Além de procurar um imóvel adequado ao seu perfil, fatores como uma reforma, por exemplo, exigem tempo e planejamento pessoal e financeiro."
No caso da Loft, após o apartamento ser cadastrado, faz-se uma avaliação dos objetivos de venda do proprietário. Se for identificado que ele quer vender para comprar outro imóvel e o apartamento interessar à empresa, o cliente recebe uma proposta personalizada de opções com as características desejadas. "Ele pode optar por mudar para um apartamento maior e pagar o valor restante ou o contrário: escolher um menor, receber a diferença e ainda financiá-lo, se preferir", explica o executivo.
A maior vantagem na modalidade, diz ele, está no alinhamento dos prazos de mudança. "O proprietário pode ficar morando no apartamento antigo durante todo o período de reforma para se mudar para o novo imóvel já pronto."
É nesse estágio que está a representante comercial Silvana Jacovetti, de 55 anos. Ao declarar o interesse em realizar permuta porque procurava um apartamento com condomínio mais barato e queria ter um retorno em valores, recebeu algumas propostas da Loft. "No espaço de uma semana, encontrei um que amei", conta. Ela recebeu R$ 190 mil da empresa pela diferença e aguarda no apartamento antigo para fazer a mudança, enquanto a reforma do novo segue a todo vapor.
Tinder imobiliário
Nos últimos três meses, 14% dos clientes com perfil de comprador do Apê11 declararam precisar vender seu imóvel atual antes de adquirir outro. Leonardo Azevedo, cofundador e diretor executivo da empresa, acredita que estes são proprietários que poderiam se beneficiar da permuta. "A priori, a pessoa nem declara que há possibilidade porque acredita que o matching é muito difícil", analisa.
Foi daí que surgiu a ideia de desenvolver uma ferramenta própria para a modalidade, que devem lançar ainda neste ano. "A gente percebeu que o jeito de fazer permuta é super artesanal", diz o empresário. A intenção é criar um lugar de encontro virtual para pessoas que gostariam de fazer a troca. "Elas colocam os parâmetros na mesa e, com o cruzamento das informações, dá para fazer um pré-casamento."
A inspiração, segundo ele, veio do famoso aplicativo de relacionamento Tinder. "Um colaborador nosso conheceu assim a pessoa com quem se casou", relata. "Bati um papo com ele e me veio o insight." No caso do Apê11, será possível inclusive criar uma cadeia de troca, facilitando o matching entre mais partes, como três proprietários que queiram permutar entre si.
"Essa doideira só dá para fazer com computação mesmo porque envolve toda uma combinatória de dados", explica. "Do ponto de vista jurídico, é um contrato bem sui generis, mas existe."
O uso de inteligência artificial pode de fato desmistificar o processo e deixá-lo mais objetivo. Fernando Nekrycz, CEO da Xaza, acredita que a permuta possa se tornar uma modalidade mais praticada desde que haja maior transparência de dados e segurança jurídica em relação aos imóveis e à transação.
"Critérios como liquidez, localização, condição do imóvel e possibilidade de locação futura, por exemplo, são determinantes para que haja o match", aponta.
Transparência de dados
Quando o pai teve que mudar a trabalho para o Nordeste em 2005, o corretor de seguros educacionais Maurício Della Gatta se viu sozinho em um apartamento de 100 metros quadrados na Pompeia, zona oeste da capital paulista, com metade do financiamento por quitar. Ele colocou o imóvel à venda, mas a longa espera e a fase traumática envolvendo muitas visitas de corretores fizeram com que mudasse de estratégia. "Parei de focar no que eu tinha para focar no que eu queria."
Caminhando no bairro, viu um prédio no perfil que procurava e perguntou sobre apartamentos à venda. Das três unidades indicadas pelo porteiro, uma pertencia a um casal com filhos que buscava um lugar maior. Maurício mostrou qual era seu prédio e eles se interessaram imediatamente pela troca. A transação foi rápida: ele ficou com o apartamento menor e o casal assumiu o restante do financiamento de seu antigo imóvel. "Em um dia resolvemos a situação."
Da experiência de Della Gatta surgiu a Permudar, que ele criou em sociedade com o desenvolvedor de sistemas Fabrício De Angelis. No ar há três meses, a plataforma tem a proposta de resolver todo o fluxo da operação de permuta, do cadastro do imóvel, match de interesses, agendamento das visitas, desenvolvimento de projeto 3D para que o cliente visualize como ficará o imóvel, assessoria jurídica e documentação até a mudança em si, que a empresa se responsabiliza por fazer para ambas as partes.
Contando já com mil imóveis cadastrados, todos em um raio de 10 km do centro de São Paulo, a plataforma entra agora na fase do agendamento de visitas. A previsão da dupla é chegar a 15 mil imóveis até o final de 2021.
"Queremos ressignificar a ideia de permuta como um encontro de necessidades, num diálogo simples, dinâmico e transparente", diz Della Gatta. "Trocar de casa tem que ser uma experiência prazerosa e a tecnologia está aí para revolucionar o processo."
Benefícios tributários e risco menor
Uma das principais vantagens da permuta de imóveis está na isenção tributária. Permutas sem torna, ou seja, em que os bens são de valor considerado igual pelas partes, são isentas de imposto de renda sobre ganho de capital. E, mesmo quando há uma diferença paga em dinheiro, a legislação tem vários redutores. Comparativamente, o contribuinte paga menos imposto sobre o ganho - o que popularmente é chamado de lucro imobiliário.
Já no âmbito legal, as cautelas para permutar se assemelham às de compra e venda, de acordo com Caio Mário Barbosa, do escritório Duarte Garcia Serra Netto e Terra Advogados. Ele recomenda que se faça uma análise detalhada tanto do objeto de permuta quanto do atual proprietário.
O risco de adquirir um imóvel por essa modalidade, no entanto, é menor por não envolver dinheiro, mantendo inalterado o patrimônio imobiliário. "Na prática, a permuta permite adquirir com algum conforto o imóvel de alguém contra quem recaiam dívidas."
