O atual Código de Processo Civil, ampliando o rol previsto no diploma anterior de 1973, passou a contemplar em seu artigo art. 784, inciso X, como título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
A partir de então, os condomínios passaram a ingressar com ações de execução relativamente às cotas condominiais em atraso, ao invés das anteriores morosas ações de cobrança que exigiam a passagem pela necessária fase de conhecimento.
Porém, não é toda e qualquer contribuição condominial, de todo e qualquer condomínio, poderá ser cobrada através desse meio processual célere relativo à ação de execução.
Os condomínios só poderão utilizar-se desse meio quando as cotas condominiais estiverem devidamente documentadas, e representarem uma obrigação líquida, certa e exigível.
Para o preenchimento dos requisitos do mencionado artigo 784, inciso X, do CPC, o condomínio necessariamente terá que juntar à ação executiva: (i) as atas de assembleia com expressa indicação do valor da cota devida pelos condôminos, dos encargos da mora incidentes sobre o atraso, do valor do débito e da data em que deveria ser efetuado o pagamento inadimplido e (ii) os boletos de cobrança.
Nessa linha, no dia 04/02/2025, foi publicada emblemática sentença através da qual a Justiça do Rio (processo nº 0804670-58.2024.8.19.0210) julgou procedente o pedido de extinção de execução formulado em sede de embargos à execução movidos por incorporadora em face condomínio. A Justiça concluiu pela ausência de título executivo hábil por considerar que a ata da assembleia não indicava o valor das cotas condominiais devidas, os encargos incidentes, as datas de vencimento e, ainda, o fato de não terem sido acostados os boletos bancários enviados à incorporadora, a fim de demonstrar a constituição regular do crédito.
Trata-se de decisão que serve de alerta para todos os síndicos, administradoras de condomínios e advogados do setor quando a temática relativa ao ajuizamento de ação de execução de cotas condominiais for posta em debate.
