Em 3/3/2022, foi publicada decisão do REsp nº. 1.937.821- SP (2020/0012079-1), na qual o STJ fixou o Tema Repetitivo nº 1.113 acerca da base de cálculo do ITBI. Referida decisão põe fim a uma antiga discussão sobre qual seria a base de cálculo deste imposto: (i) se o mesmo valor venal utilizado como base de cálculo do IPTU, (ii) se o valor de referência atribuído pelas Prefeituras para fins de cálculo exclusivamente do ITBI ou (iii) se o preço efetivo da transação atribuído pelas partes.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos) é um imposto de competência municipal que incide nas transferências onerosas da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis (com exceção para os direitos de garantia, i.eg. constituição de hipotecas e de alienações fiduciárias em garantia) e sobre a cessão de direitos relativos a essas transmissões onerosas.
De acordo com o art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI é o "valor venal" dos bens imóveis ou direitos que estão sendo transferidos. Exemplificativamente, isso significa que nas aquisições de imóveis, o comprador do imóvel é responsável pelo pagamento do ITBI, cuja alíquota varia de 2 a 5% (a depender do município em que se localiza o imóvel) sobre o valor do bem ou direito que está sendo transmitido.
Essa alíquota incide, via de regra, sobre o valor atribuído pela Prefeitura ao imóvel (valor venal de referência) ou sobre o preço atribuído pelas partes à transação, dentre os dois valores, o que for maior.
Na prática, é comum que o valor atribuído unilateralmente e previamente pelas Prefeituras seja superior ao preço atribuído pelas partes à venda e compra e que, por isso, o ITBI seja calculado sobre uma base de cálculo maior do que o valor do negócio imobiliário.
Muito embora o comprador possa, administrativamente, questionar o valor venal de referência atribuído pela Prefeitura, isso não significa que essa revisão administrativa será acolhida pelas autoridades municipais para reconhecer que o preço negociado entre as partes é o valor correto a ser utilizado como base de cálculo do imposto municipal.
Além do que, muitas vezes os compradores nem sequer questionam administrativamente o valor de referência, pois esse questionamento acaba por atrasar a concretização do negócio imobiliário já que o pagamento do ITBI é requisito para a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel.
Essa decisão do STJ vem justamente reconhecer que a fixação prévia de um valor venal de referência pelas Prefeituras para servir de base de cálculo do ITBI é ilegal e que o preço do imóvel negociado entre as partes deve gozar de presunção de veracidade e de boa-fé como sendo o que melhor reflete o valor de venda do bem ou direito em condições normais de mercado.
Ademais, o STJ entendeu que, apesar de o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) também ter como base de cálculo o "valor venal" do imóvel, esse valor venal atribuído pelas Prefeituras Municipais e utilizado como base de cálculo do IPTU não deve se confundir com o valor venal que servirá de base de cálculo do ITBI.
Decidiu-se, inclusive, que o valor venal atribuído pelas Prefeituras para fins de cálculo do IPTU não deve ser utilizado nem como piso mínimo para cálculo do ITBI, pois a valoração para fins de alienação em condições normais de mercado reflete outros critérios mercadológicos além daqueles avaliados pelos órgãos municipais na definição do valor venal do IPTU. A definição do valor venal do IPTU é feita por amostragem, nivelando para baixo o valor dos imóveis avaliados e levando-se em consideração basicamente a metragem e a localização do imóvel. Outros critérios mercadológicos relevantes na fixação do preço do bem como o estado de conservação do imóvel, as benfeitorias existentes, a oferta e procura de imóveis na região, a existência de ônus e gravames sobre o imóvel, as condições comerciais de pagamento do preço, etc. não são levadas em consideração nessa definição do valor venal do IPTU e, portanto, tal valor venal do IPTU é inadequado para servir de base de cálculo do ITBI.
Nesse contexto é que o STJ entendeu que caberá ao contribuinte informar o valor de venda do imóvel ou direito real transmitido (valor da transação imobiliária) a ser utilizado no cálculo do imposto.
Caso o Município entenda que o valor informado pelo contribuinte é inferior ao que corresponderia ao real valor de venda do imóvel, poderá revisar esse valor no prazo de até 5 anos via a instauração de um processo administrativo próprio. Portanto, diante dessa nova jurisprudência firmada pelo STJ, será fundamental que as partes de uma transação imobiliária reúnam elementos de prova consistentes para que, caso o valor do negócio venha a ser questionado pelas autoridades municipais, tenha elementos concretos a confirmar o valor atribuído à transação imobiliária.
Essa decisão do STJ irá impactar diretamente a forma como o ITBI pago nas transações imobiliárias vinha sendo calculado até então. Diante dessa decisão do STJ, os procedimentos adotados pelas municipalidades precisarão ser revistos para que reflita o entendimento fixado pelo STJ, sob pena de ilegalidade da exigência do ITBI em desconformidade com essa decisão.
Em razão da repercussão geral do tema, o entendimento definido pelo STJ deverá, obrigatoriamente, ser aplicado às ações judiciais atualmente existentes que versem sobre essa controvérsia, bem como aos demais casos que futuramente discutam o mesmo assunto. Adicionalmente, os contribuintes que pagaram ITBI sobre uma base de cálculo maior do que o efetivo valor da transação nos últimos 5 anos poderão questionar judicialmente para reaver esses valores. Será fundamental que nesses questionamentos visando a recuperação do valor pago a maior no passado que haja provas concretas que confirmem e validem o valor da transação imobiliária praticada.
Entendemos como acertada essa decisão do STJ, pois afasta em definitivo a arraigada a prática adotada pelas municipalidades de se utilizarem de valores arbitrários para a exigência do ITBI, sem considerar as especificidades do efetivo negócio imobiliário realizado pelos contribuintes.
*Ivana Coelho Bomfim é sócia da área de Direito Imobiliário; Leonardo Alfradique Martins é sócio da área de Direito Tributário; e Guilherme Alcântara Nunes é estagiário da área de Direito Imobiliário do Machado Meyer Advogados
