A Câmara Municipal de São Paulo recuou mais uma vez e irá reduzir novamente a ampliação das áreas da cidade destinadas a prédios sem limite de altura, incluída na revisão do Plano Diretor. A proposta de expandir os eixos de verticalização de 600 metros, como é hoje, para até um quilômetro foi aprovada em 31 de maio, em 1ª votação no Legislativo. A nova versão definirá o raio de incidência para até 700 metros de estações de trem e metrô.
A extensão dos eixos se tornou um dos pontos mais controversos do texto substitutivo apresentado pelo vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator da revisão, que será votado na segunda-feira, 26. Essa ampliação não estava no projeto de lei entregue pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) no fim de março.
A Câmara já havia assinalado que iria recuar em parte das propostas criticadas. Na segunda-feira, o relator anunciou que iria reduzir a ampliação para até 800 metros e outras mudanças, como a retirada do trecho que permitia a criação de regras especiais para áreas em concessão pública.
O primeiro recuo não foi, contudo, suficiente para reduzir a pressão de parte de urbanistas, de movimentos da sociedade civil e de alguns vereadores por novas alterações. Manifestações contrárias às propostas da revisão foram realizadas nos últimos dias, uma das maiores foi na terça-feira.
A pressão por mais mudanças também ficou evidente no último Colégio de Líderes, reunião semanal que agrupa as lideranças dos partidos às terças-feiras. No último encontro, além do PSOL, que faz total oposição às propostas da revisão, representantes do PT (que se dividiu na primeira votação) e do Republicanos (partido do governador Tarcísio de Freitas) defenderam mais dias para a discussão do texto final.
A diminuição do raio de incidência dos eixos também ocorrerá nos corredores de ônibus. A mudança proposta será de aumentar dos atuais até 300 metros para até 400 metros. Antes, o texto aprovado pelos vereadores em maio havia permitido a expansão para até 450 metros.
Quadras próximas da maioria das estações de trem e metrô e de corredores de ônibus são as que mais recebem incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Nesses locais, os “eixos” de transporte, há isenções de parte das taxas e aval para edifícios sem limite de altura e um volume construtivo de até quatro vezes a metragem do terreno.
No restante da cidade, com exceção de áreas com projetos especiais, a altura máxima é de até 48 metros, a depender do zoneamento. Já o volume construtivo é de até duas vezes a metragem do terreno. Isto é, nos eixos, um empreendimento em um terreno de 100 metros quadrados pode ter 400 metros quadrados de área construída “computável”, que exclui espaços isentados pela lei, como parte das vagas de garagem e do comércio no térreo, dentre outros.
Com o Plano Diretor atual, de 2014, essas áreas passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados na cidade. A transformação é maior sobretudo em bairros de classes média e alta, como Brooklin (zona sul), Butantã e Pinheiros (oeste), onde casas, sobrados e outros imóveis mais horizontais e de menor porte têm sido substituídos por prédios altos.
A extensão desses eixos não ocorrerá após a aprovação do projeto pelos vereadores e a promulgação por Nunes. O Plano Diretor vai autorizar que a extensão dos raios de influência seja feita pela Lei de Zoneamento – que terá a revisão enviada à Câmara pela Prefeitura até o fim do mês, segundo apontou o líder de governo, vereador Fabio Riva (PSDB), na segunda-feira, 19.
O Plano Diretor é a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos hoje evidentes na cidade. O texto final da revisão será apresentado em três audiências públicas, até o momento, marcadas para a quinta-feira, 22, a sexta-feira, 23, e a segunda-feira, 26.
Pressão por mudança também atinge Prefeitura
A revisão do Plano Diretor também tem atraído críticas a Nunes. Embora parte dos pontos mais controversos tenha sido incluída na Câmara, toda a base governista e até integrantes da oposição votaram favoravelmente ao substitutivo na primeira votação, que teve 12 votos contrários entre 55 vereadores. As principais organizações do setor imobiliário haviam defendido as mudanças propostas na versão aprovada em 31 de maio.
Na data, a vereadora Luana Alves (PSOL) chegou a exibir um cartaz que insinuava que Nunes havia colocado São Paulo à venda. As mobilizações contrárias ao texto da Câmara também têm destacado a figura do atual prefeito, que deve ser candidato à reeleição no próximo ano.
Membros do Legislativo que votaram favoravelmente na primeira discussão manifestaram descontentamento com alguns trechos do projeto nos últimos dias, inclusive apoiadores do prefeito. A oposição também aumentou a mobilização, com a apresentação de dois textos alternativos pelo PSOL e o PT na segunda-feira.
Além disso, uma mensagem enviada pelo vereador Adilson Amadeu (União Brasil) a um grupo ligado ao setor imobiliário gerou desconforto após ser revelado pelo jornal Folha de S. Paulo. No texto, ele teria pedido, segundo a reportagem, apoio das incorporadoras a Nunes devido ao “desgaste” gerado pela inclusão de trechos propostos formalmente pelo setor ao projeto. Ao jornal, Amadeu disse que agiu por iniciativa própria, sem consultar o prefeito, e Nunes também disse que desconhecia a medida.
Em agenda pública no Anhembi na terça, Nunes disse a jornalistas que se reuniu com Goulart para tratar de algumas “calibragens” na redação final da revisão. “A gente ponderou que o raio para metrô de 600 metros para um quilômetro era muita coisa. Apresentamos estudos e pedimos para diminuir”, disse.
Ele defendeu, contudo, o papel dos eixos como uma forma de reduzir o déficit habitacional da cidade e de aproximação da população a áreas melhor servidas de infraestrutura. Também rechaçou críticas de que o plano atenderia demasiadamente aos interesses do mercado imobiliário. “O privado nunca vai ser inimigo de ninguém. A gente só precisa ter as regras bem estipuladas e dizer: ‘Privado, você quer construir? É nesta regra’”, declarou.
O que mais vai mudar no texto final em relação ao aprovado?
- Após críticas, o trecho que criava um novo tipo de zoneamento na cidade, a zonas de concessões, será retirado do texto final. Essa classificação permitiria a criação de regras especiais para áreas públicas concedidas ou que serão concedidas à iniciativa privada. O trecho, que não estará mais no projeto de lei, foi criticado desde a apresentação do primeiro substitutivo.
- Como o Estadão mostrou, um novo trecho deve excluir as vilas dos eixos de transporte, de modo a dificultar que empreendimentos façam a demolição de casas ou sobradinhos para construir prédios sem limite de altura. A mudança não seria um tombamento das vilas, mas uma forma de torná-las menos atraentes ao mercado imobiliário e submetidas a zoneamento mais restritivo. A mudança abrange locais oficialmente considerados como vilas, o que é definido desde 2022 por resolução da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) – ligada à Secretaria de Urbanismo e Licenciamento. A resolução do ano passado prevê que conjuntos de residência não considerados como tal hoje possam requerer avaliação para se tornarem oficialmente vilas.
- Também está definida a retirada do trecho que permitia que construtoras trocassem o pagamento da chamada outorga onerosa por meio da execução de obras de drenagem, habitação e mobilidade. A proposta permitia a possibilidade de até 10% de desconto no que seria pago na forma de taxa.
- O trecho que revogava a lei que veta a verticalização no entorno do Mirante de Santana, na zona norte, também será retirado. Na versão já votada, os parlamentares haviam incluído no texto artigo que colocava fim a uma lei dos anos 1970 que vetava prédios altos a fim de não interferir nas aferições climáticas da única estação do Instituto Nacional de Meteorologia (Inmet) na capital.
- Goulart já confirmou a retirada do artigo sobre o Plano Municipal de Praças Urbanas, que previa a criação de praças privadas em áreas particulares e a concessão de praças para a implantação de comércios. Esse dispositivo permitia, ainda, que parte do potencial construtivo desses locais fossem usados como “créditos construtivos” para serem aplicados em outros lugares da cidade.
- Como o Estadão antecipou na semana passada, o texto substitutivo irá retomar o trecho proposto pela gestão Nunes para vagas de garagem em prédios perto de metrô, trem e corredor de ônibus. A mudança prevê um desestímulo a mais microapartamentos na cidade e, ao mesmo tempo, um incentivo municipal para que grandes unidades tenham mais de um espaço para estacionar.
O trecho estava originalmente na proposta enviada aos vereadores pela gestão Nunes, em março, mas foi posteriormente retirado no texto substitutivo, apresentado pelo relator, Rodrigo Goulart (PSD), dois meses depois. O trecho que será adicionado ao projeto envolve empreendimentos de uso misto: prédios que reúnem apartamentos e espaços não residenciais (como comércio no térreo, por exemplo). A regra será a mesma proposta para edifícios totalmente de apartamentos.
A mudança permite que empreendimentos perto de metrô e outros “eixos de transporte” criem mais vagas de garagem não contabilizadas na área construída – limitada a quatro vezes a metragem do terreno mediante o pagamento da “outorga onerosa”, uma espécie de taxa pelo direito de construir. Isto é, serão espaços para carros isentos da principal taxa cobrada pela Prefeitura ao setor imobiliário e que não impactarão no limite de tamanho dos edifícios.
A mudança proposta restringe que os empreendimentos construam uma vaga “gratuita” para cada apartamento de ao menos 30 m², o que torna menos atraente a construção de compactos, que tiveram um boom com 250 mil unidades lançadas nos últimos anos. Por outro lado, permite um espaço para carros “grátis” para cada 60 m² de área privativa, ou seja, estimula que apartamentos grandes tenham mais de uma vaga.
O Plano Diretor hoje em vigor permite um espaço de estacionamento “grátis” por apartamento, independentemente da metragem. Essa regra (e a mudança proposta) envolve os empreendimentos dos “eixos de transporte” – áreas que recebem vários incentivos municipais e que concentram a maioria da verticalização na cidade.
