Gerando resumo
Na cidade com mais prédios do Brasil, ter quintal em bairro nobre custa caro. Um estudo da imobiliária de luxo Bossa Nova Sotheby’s International Realty feito com exclusividade para o Estadão mostra que o preço médio das casas nessas regiões é de quase R$ 4,5 milhões, mas os valores parecem não assustar os compradores.
Ao todo, a imobiliária registrou 511 vendas de casas nos primeiros meses do ano — volume 90% superior ao mesmo período do ano passado. Na visão de Marcello Romero, CEO da Bossa Nova, o crescimento está ligado ao mercado de condomínios horizontais de luxo na cidade. “Você consegue morar com segurança, boa localização e espaços mais confortáveis que apartamentos, além da privacidade”, justifica.
Historicamente, ele diz, as casas representavam 20% das vendas feitas pela imobiliária, enquanto os outros 80% eram de apartamentos. Nos últimos anos, a proporção começou a mudar e hoje é de 33% de casas e 67% de apartamentos. Romero analisa que esses condomínios foram impulsionados, contraditoriamente, pela verticalização de São Paulo.
“Condomínios em regiões nobres eram algo impossível há alguns anos, tanto pelo custo de criar terrenos, quanto pelo preço de venda. Com o tempo, as casas envelheceram e perderam o valor de mercado. As incorporadoras passaram a comprar essas propriedades só pelo terreno”, contextualiza o executivo, que também aponta uma mudança de comportamento: os consumidores ricos estão mais interessados em morar em casas.
Essa perspectiva impulsionou a G.D8 a lançar condomínios de alto padrão com imóveis que custam de R$ 8,5 milhões a mais de R$ 60 milhões em bairros como Pinheiros e Jardim Guedala. O One Haus, por exemplo, é um condomínio com apenas 5 casas em uma área residencial no Alto de Pinheiros, e uma taxa condominial de R$ 11.500 por mês.
Assinado pelo arquiteto Bernardo Jacobsen e com paisagismo de Renata Tilli, o empreendimento dedica 58% do terreno para áreas verdes. Ainda assim, as unidades com três andares têm cerca de 900 metros quadrados. A maior delas tem 1.650 m² construídos e está à venda por mais de R$ 65 milhões.
Os clientes da G.D8 são, majoritariamente, pessoas que vivem em apartamentos e buscam mais conforto. Para atraí-los, a companhia promete casas não geminadas, sistemas de monitoramento da qualidade do ar, arquitetura assinada e soluções para conforto térmico, além do item mais buscado por quem realiza este movimento: segurança.
“Nossos produtos não são produzidos em série, são criados para serem únicos e irreplicáveis”, sustenta Daniel Ribeiro, CEO da incorporadora. “Os moradores contam com segurança 24 horas, controle de acesso e a convivência com outras famílias, o que amplia o senso de proteção e comunidade”, defende.
A ideia de morar nestes empreendimentos, segundo empresários, está se tornando mais forte desde a pandemia, quando os condomínios no interior também tiveram aumento na demanda.
Nova onda de lançamentos
Fruto desse sentimento, a desenvolvedora imobiliária Aurea Finvest lançou o Aurea Homes, dedicada a criar condomínios de casas em bairros nobres. Fundada há menos de um ano, a marca já adquiriu terrenos no Jardim Guedala e na Cidade Jardim e pretende destinar R$ 200 milhões para os primeiros empreendimentos, que terão casas de 500 m² a 600 m².
A interpretação de Fernando Maltoni, fundador da Aurea, é que há alta demanda e poucas empresas atuando no setor. “Nesses bairros, muitas casas são grandes, mas herança de família e os moradores querem sair porque já são mais velhos ou por segurança. A legislação geralmente não permite a construção de prédios nessas áreas”, analisa.
Além de aumentar a segurança, a empresa fundamenta os projetos na diversidade de áreas de lazer, incluindo diferenciais como simulador esportivo, piscina e academia.
O preço médio de uma casa no Cidade Jardim será de R$ 11 milhões e no Jardim Guedala será de R$ 9 milhões, mas ambos ainda estão em fase de aprovação. A expectativa é que os empreendimentos sejam entregues no segundo semestre de 2027 com o custo do condomínio estimado entre R$ 7,5 e R$ 9,5 mil.
Outra companhia que abraçou este mercado foi a FFI Incorporadora, que desenvolve mansões para um público endinheirado e que deseja viver em um raio de dois quilômetros de distância de seus pontos de interesse. “Deve ser perto da escola das crianças, do posto de gasolina, do supermercado e do clube que você frequenta”, enumera Fabio Rossi, fundador da empresa.
Focada na Cidade Jardim e no Morumbi, a marca desenvolveu 14 empreendimentos com arquitetura assinada, condomínios com guaritas blindadas e portas de clausura. Os projetos da marca têm de 6 a 18 casas por terreno e os imóveis, com áreas de 380 m² a 1 mil m² de área privativa, custam de R$ 4 milhões a R$ 25 milhões.
“Queremos realizar o sonho dos nossos clientes de morar em uma casa com jardim, piscina e privacidade, mas combinado com a segurança de um condomínio fechado e a conveniência de uma localização central em São Paulo”, descreve. Rossi conta que avalia de 10 a 15 terrenos por semana, mas que o processo de negociação pode chegar a até seis meses.
A prioridade são ruas amplas, arborizadas e com vários terrenos à disposição que possam ser mesclados para se tornar um condomínio com sauna, sala de massagem, piscina e academia de ginástica. Em contrapartida, o morador precisa se preparar para pagar uma taxa mensal de R$ 2.500 a R$ 7.500.
Sonho da casa versus realidade
Um relatório elaborado pela startup Loft com exclusividade para o Estadão aponta que 26 casas foram vendidas na rua Capote Valente, em Pinheiros, só este ano. E o ticket médio delas ultrapassou R$ 3,3 milhões. No entanto, o número não indica que as casas estão sendo mais procuradas para moradia. Pelo contrário, as vendas apontam que elas devem ficar mais escassas.
“A rua Capote Valente vive um momento de diversificação na oferta, com lançamentos imobiliários que vão desde compactos, voltados para investidores e jovens profissionais, até unidades de alto padrão destinadas a famílias”, ilustra Fábio Takahashi, gerente de Dados da Loft, ao indicar que grande parte desses imóveis foram comprados para dar lugar a prédios.
Entenda o contexto
Depois de Alto de Pinheiros, Cidade Jardim também se mobiliza para barrar prédios
Cidade Jardim: mudança no zoneamento libera prédios em zona restrita a casas perto do Jockey
Justiça retoma zoneamento de SP, mas trava novos prédios e megatemplo em Alto de Pinheiros
Por outro lado, Takahashi entende que as casas de rua ainda têm preços competitivos, considerando a metragem e a localização. Fernando Guimarães, CEO da consultoria FLG Realty Brazil corrobora essa visão. “O mercado de lançamentos está chegando em um patamar muito alto. Hoje é mais barato comprar uma casa na Fazenda Boa Vista ou na Baronesa do que um apartamento em áreas nobres de São Paulo”, diz.
Ainda que a transação de casas esteja aumentando em São Paulo, existe um debate sobre o tipo de residência aos quais elas estão dando forma.
A corretora de imóveis de luxo Tamara Stief descreve estes empreendimentos como “prédios deitados” e aponta que são um desperdício de espaço cuja demanda é sustentada pela sensação de insegurança da cidade. “Se a segurança das casas de rua for resolvida, eles perdem o sentido”, alega.
Para Fabio Silveira, sócio de Tamara, os condomínios atendem à demanda de pessoas que querem morar em casa, mas não aceitam morar em casas de rua por causa da percepção de risco. “O comprador aceita pagar o triplo de uma casa padrão, além de um condomínio caro por um espaço menor e dividido com outras pessoas”, critica.
