Apesar dos vários meses seguidos de queda das cotas de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) na Bolsa, a Navi Capital decidiu não ficar apenas olhando a maré baixa. A gestora está aplicando em cotas do setor.
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) acumula a segunda maior queda já vista em sua história. De setembro de 2024 a janeiro de 2025, a baixa foi de 11%. Em fevereiro, melhorou, com alta de 3,3%. Mas o tombo anterior só não foi pior do que na época da pandemia, quando houve recuo de 22% entre janeiro e março de 2020. A diferença entre os dois períodos é que hoje os fundamentos permanecem dentro da normalidade, argumentam os sócios da Navi, Luis Stacchini e Gustavo Ribas.
Nos fundos de tijolos - que investem em prédios de escritório, shoppings e galpões - a ocupação dos empreendimentos é alta, gerando receita de locação e dividendos. O mesmo se passa nos fundos de papel, que aplicam principalmente em operações de financiamento e conservam um fluxo saudável.
Descontos chegam a 30%
Mesmo assim, os fundos estão com descontos na ordem de 10% a 30% do valor patrimonial. “Parece que a turma está buscando liquidez de qualquer jeito. E para quem está no lado fundamentalista, aparecem boas oportunidades, especialmente no mercado de crédito”, disse Stacchini.
Outro ponto observado é que o crescimento da indústria de fundos imobiliários foi puxado, em boa parte, pela chegada de novos fundos ou ofertas subsequentes. Por sua vez, a liquidez por meio da compra e venda no mercado secundário não evoluiu da mesma forma.
A indústria de fundos imobiliários captou R$ 31 bilhões por ano, enquanto o mercado secundário negociou R$ 64 bilhões por ano, em média, desde 2019. Ou seja, se os investidores de fundos decidem liquidar suas posições, o impacto nas cotas pode ser devastador, como tem sido. É a tal venda no modo pânico.
Renda fixa ficou mais atraente
Esse pânico veio de vários fatores. O principal deles foi a incerteza fiscal e a disparada dos juros, que tornaram mais atraentes os investimentos em renda fixa e provocaram uma debandada de cotistas de FIIs. O cenário foi agravado pelas dúvidas levantadas com a possível taxação dos fundos na Reforma Tributária.
“Houve uma conjunção de notícias negativas que levaram os investidores a saírem. Mas isso acabou criando uma distorção no mercado”, apontou Stachinni. A tese da gestora de recursos é que vale a pena comprar, ainda que a visibilidade sobre uma subida não esteja tão clara. “Todo caixa disponível estamos comprando”, contou Ribas. “O preço do ativo está bom o suficiente”.
A Navi Capital surgiu em 2018, após a cisão da área de ações comandada por Felipe Campos na Kondor Invest. Hoje, conta com cerca de R$ 9 bilhões em ativos sob gestão, dos quais R$ 800 milhões no setor imobiliário. A maior parte está em fundos com estratégia diversificada (os chamados hedge funds), com aplicações que vão de cotas em outros fundos a operações de financiamento. Uma parte menor está em um fundo de prédios residenciais para locação.
Foco no papel
Neste momento, a compra está concentrada nos fundos de papel, que se beneficiam de operações de financiamento corrigidas pelo CDI e pela inflação. No caso dos fundos de tijolo, o entendimento é de que ainda há muitos riscos. O maior deles seria uma contínua piora da economia que poderia levar ao encerramento de negócios, renegociações e inadimplência. Mas, escolhendo com prudência, o time da Navi acredita que o potencial de perda é muito limitado frente ao potencial de ganho, uma clássica tese de assimetria de investimentos
Esta notícia foi publicada no Broadcast+ no dia 04/03/2025, às 12:24.
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