A HBR Realty - empresa de propriedades comerciais da família Borenstein, dona da incorporadora Helbor - colocou em andamento um plano de venda de ativos com potencial para movimentar R$ 1,3 bilhão nos próximos meses, conforme estimativas de mercado, mais que o triplo do seu valor de mercado na bolsa, de R$ 390 milhões. O dinheiro será usado como combustível para novos projetos de prédios corporativos, shopping centers e centros de conveniência (o grupo é dono da rede ComVem). Outra parte vai para cortar a dívida alta que tem pressionado o valor da ação. O papel vem sendo negociado por R$ 4, algo bem distante da abertura de capital, em 2021, quando estava em R$ 17.
“A HBR é uma empresa de capital aberto, mas com olhar de dono. Ela não é do tipo patrimonialista, que segura os imóveis. Somos desenvolvedores. O objetivo é construir, entregar, alugar e aí podemos vender pensando em extrair o máximo de retorno”, disse o presidente da HBR, Alexandre Nakano, explicando o plano de venda de ativos em entrevista à Coluna. A empresa contratou o Bradesco BBI como assessor financeiro para a execução da estratégia de reciclagem de capital, que envolve empreendimentos mais maduros do portfólio.
Entre os ativos à venda está o hotel Hilton Garden Inn, em Pinheiros, que já recebeu uma proposta e está em fase de diligências. O empreendimento tem 170 quartos e diária média de R$ 650, mais que o dobro da inauguração, há três anos. A venda é fruto da decisão da HBR de sair do segmento de hotéis para se concentrar em outros negócios. Em novembro, a empresa já vendeu o Ibis Styles Anhembi, em São Paulo, por R$ 41 milhões, e em abril se desfez do Hotel Fortaleza, no Ceará, por meio de uma permuta com a Moura Dubeux, que transformará o edifício em residencial.
Hotel de luxo será mantido
Restará no portfólio da HBR o Hotel W São Paulo, na Vila Olímpia, vizinho do Shopping Iguatemi JK, que será inaugurado neste mês. O projeto de luxo tem bandeira Marriot e vai reunir apartamentos residenciais, quartos de hotéis, rooftop com bar e um conjunto de restaurantes de chefs renomados. A ideia é tornar o local um point para eventos e lazer voltado ao público endinheirado da região. A companhia pretende vender o empreendimento só mais adiante, após evoluir na ocupação e nos valores das diárias. “Não vamos colocar o W à venda durante a fase de maturação. Vamos esperar”, enfatizou Nakano.
Outro grande ativo à venda dentro do pacote é o prédio de escritórios HBR Corporate, com 11 andares 100% ocupados, na Faria Lima. A venda servirá para levantar recursos a novos projetos no mesmo setor. A companhia pretende desenvolver prédios do tipo ‘butique’, isto é, com área reduzida, localização nobre e qualidade elevada. “Estamos apostando em lajes menores, com diferenciação”, disse o presidente. Os projetos da fila estão na própria Faria Lima, além de Pedroso de Alvarenga e Avenida Angélica, por exemplo, e devem começar a sair do papel a partir do fim de 2025.
A HBR também está negociando a venda de participações minoritárias do Mogi Shopping e do Suzano Shopping. A expectativa é fechar as transações em 2025, com objetivo também de reinvestir em novos projetos no ramo. “Os nossos shoppings vão muito bem, com vendas altas e ocupação de quase 100%, com projeto de expansão”, contou Nakano. Paralelamente, o grupo considera realizar aquisições oportunísticas no setor, com preço atrativo e potencial de gerar sinergias. Neste momento, inclusive, o HBR avalia a possível aquisição de dois empreendimentos na Grande São Paulo. Se a compra for confirmada, representará uma extensão das regiões onde já atua.
No segmento de varejo, o foco da HBR está no ComVem, rede de centros de conveniência. Atualmente, são 35 unidades em operação e outras 26 em desenvolvimento, sendo a grande maioria delas dentro de São Paulo. O número é bem menor do que o plano inicial de atingir 100 unidades até 2025, conforme anunciado na época da oferta de ações em Bolsa. “Fizemos menos quantidade, porém, com mais qualidade. É normal ter mudança de rota de acordo com mudança dos ciclos econômicos”, comentou Nakano, referindo-se às subidas dos juros nesse período.
Companhia vai pagar dívidas
Uma parte dos recursos das vendas vai para cortar o endividamento elevado. A companhia chegou ao fim do terceiro trimestre com dívida líquida de R$ 1,28 bilhão, o que representa uma alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e Ebitda) de aproximadamente 15 vezes, quadro que gera pressão sobre a companhia para acelerar os desinvestimentos.
“Sofremos pressão para realizar as vendas em função da alavancagem”, admite Nakano. Apesar disso, a companhia não vai abrir mão de novos projetos, mantendo o que chama de “DNA de desenvolvedora imobiliária”. “É óbvio que estou em um ciclo de investimento e preciso pegar dinheiro, mas não vamos sair vendendo só para atender expectativas do mercado”, afirmou. “Temos excelentes tijolos. Não temos problema de falta de caixa. Se quisermos desalavancar, é só estalar os dedos para aparecer comprador. Mas temos fôlego para desinvestir com paciência e sabedoria.”
Há poucos dias, o BTG Pactual divulgou recomendação de compra das ações da HBR, com preço-alvo de R$ 8, o que representa uma expectativa de valorização expressiva. “A HBR é uma opção de compra de alto risco e alto retorno”, afirmou o analista Gustavo Cambauva, em relatório do banco. De um lado, a venda de propriedades pode destravar valor. Por outro lado, o ambiente de juro alto e uma possível demora para concretizar as vendas pode penalizar ainda mais as ações, alertou.
Esta notícia foi publicada no Broadcast+ no dia 04/12/2024, às 17:57.
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