A Valora Investimentos, gestora de fundos de crédito e participações que totalizam R$ 17 bilhões, colocou de pé o seu primeiro fundo imobiliário de tijolo, que estreou com uma distribuição de dividendos acima da prevista, reflexo da estrutura de aquisição e gestão dos ativos.
O Valora Renda Imobiliária (VGRI11) concluiu há poucas semanas a captação de R$ 335 milhões para uma tese que, em suma, consiste em comprar imóveis na baixa, buscar melhorias e vender na alta. A estratégia abrange imóveis de diferentes categorias, como prédios de escritórios, galpões logísticos, lojas de grande porte e shopping centers. Os que estão com preços mais atrativos neste momento são os prédios de escritórios, que foram alvo de aquisição na composição do fundo.
Agora, O VGRI11 acaba de relatar um dividend yield (rendimento de dividendos) de 1,5% no seu primeiro mês, montante consideravelmente acima da média dos fundos de tijolos em geral, que costuma ficar abaixo de 1% ao mês. Em termos anualizados, o desempenho aponta para um dividend yield na faixa de 18% que, se mantido nos próximos meses, vai superar os 13% estimados no estudo de viabilidade que norteou a criação do fundo.
Resultado reflete estrutura de aquisição
“Esse resultado ficou de fato acima do esperado”, disse o sócio-diretor da Valora, Alessandro Vedrossi. “Isso reflete a estrutura de aquisição dos ativos e a condição atual de locação dos edifícios adquiridos que, em conjunto, foram melhores do que o previsto no estudo inicial”, contou.
O VGRI11 comprou cinco edifícios em São Paulo pertencentes ao BC Fund, gerido pelo BTG Pactual. Foram eles: Edifício Cidade Jardim (Itaim), Brazilian Financial Center (Avenida Paulista) e Burity, Transatlântico e Volkswagen (arredores das zonas centrais). Em seguida adquiriu o prédio BM 336, no Leblon, Rio de Janeiro, do fundo Vinci Offices, gerido pela Vinci Partners.
As aquisições da Valora foram feitas no modelo conhecido como seller finance, que consiste em pagar uma parte dos imóveis a prazo e usufruir da receita integral de aluguel logo após o fechamento da compra.
Modelo permite usufruir de aluguel na largada
Na largada, o fundo pagou dois terços do valor dos prédios (uma transação cujo valor total foi de cerca de R$ 800 milhões), e deixou um terço a prazo. Além disso, metade do pagamento inicial foi financiado por meio de uma emissão de Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) em que os aluguéis dos escritórios foram dados como garantia.
Portanto, embora o dividendo seja mais gordo no começo, o risco que o fundo carrega também é maior, já que nasceu com dívidas referentes à parcela remanescente da aquisição e ao financiamento via CRIs. Ou seja, uma alavancagem dupla.
“É claro que não vamos pagar dividend yield de 1,5% para sempre. Depois do efeito do seller finance, é esperada uma estabilização disso em um patamar menor, mas acreditamos que continuará sendo bastante atrativo nos próximos meses”, disse Vedrossi. No estudo de viabilidade, o valor estimado foi de 13% no primeiro ano, 12% no segundo e 9% no terceiro.
Gestão ativa dos imóveis é diferencial
Outro pulo do gato foi a gestão ativa dos imóveis. Os empreendimentos adquiridos foram escolhidos porque a Valora viu aí potencial de “extrair mais suco” dos aluguéis. No Edifício Cidade Jardim, o valor de locação cresceu neste ano de R$ 220 para R$ 285 por metro quadrado ao mês. “O prédio tem ocupação alta, fila de inquilinos querendo entrar e nós conseguimos antecipar a renegociação de contratos de locação que iriam vencer nos próximos meses”, disse.
O desempenho positivo na largada deu mais ânimo para ampliar os negócios do VGRI11, que permanecerá sendo o único fundo de tijolos da Valora. A gestora tem outros fundos, porém, voltados a investimentos em títulos de dívida imobiliária. “Antes de potenciais novas aquisições, a prioridade será desalavancar o fundo, o que pode ser feito via novas emissões de cotas.”
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 26/04/24, às 16h28
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