A Avenida Braz Leme, na Zona Norte de São Paulo, atrai construtoras como AW Realty e Meta Incorporadora devido à sua localização estratégica e infraestrutura. Desde 2015, seis projetos residenciais de alto padrão foram lançados, com 94% das 737 unidades vendidas. A proximidade com o Campo de Marte limita a altura dos edifícios, aumentando a exclusividade. O Mawe Braz Leme e o Natus Braz Leme são destaques, oferecendo apartamentos de luxo e espaços comerciais. A valorização da área é impulsionada pela demanda por imóveis de alto padrão.
Fácil acesso à marginal Tietê, canteiro central com ciclofaixa, bares e restaurantes, tudo isso com vista para o Campo de Marte. Essas características têm atraído construtoras para a Avenida Braz Leme. Nomes como AW Realty e Meta Incorporadora têm empreendimentos de alto padrão para atender ao público de alta renda da região — com direito a quadra de tênis, academia e spa.
Criada em 1964 e entregue em 1970, a avenida é uma importante artéria na Zona Norte da capital paulista e passou a receber mais atenção do mercado imobiliário nos últimos anos. De acordo com levantamento feito a pedido do Estadão pela empresa de consultoria imobiliária Binswanger, a região recebeu seis projetos residenciais verticais desde 2015, sendo metade dos lançamentos de alto padrão. No total, foram 737 apartamentos novos que chegaram à região nos últimos dez anos, com 94% deles já vendidos.
Segundo especialistas, havia uma demanda por prédios de alto padrão na Zona Norte que não era atendida e, por isso, as incorporadoras estão se voltando mais para a região. A questão é a restrição do gabarito de construção. Por causa do aeroporto do Campo de Marte, há diferentes limites de altura para a construção de edifícios, a depender do cone de aproximação para pousos e decolagens. Na prática, os prédios mais altos atualmente não passam de 16 ou 18 andares, fator que eleva a exclusividade de morar na avenida.
De acordo com os 203 anúncios de imóveis na Avenida Braz Leme na plataforma imobiliária Zap atualmente, o preço médio dos apartamentos no endereço é de R$ 1,7 milhão, com tamanho médio de 121 metros quadrados, resultando em R$ 14 mil por metro quadrado. Vale notar que todos os imóveis anunciados são usados, e não novos. A região tem grande amplitude de preços, com imóveis custando entre R$ 400 mil e R$ 22 milhões — os mais caros são coberturas.
Dados da consultoria de inteligência Brain mostram que os preços de lançamentos de apartamentos em Santana subiram 10,5% nos últimos 12 meses terminados em maio, chegando à média de R$ 12,5 mil por m². O valor médio dos imóveis também avançou 4,2%, chegando a R$ 686,9 mil, enquanto a metragem média caiu 5,2%, indicando a chegada dos compactos à região.
Um dos principais projetos da região é o Mawe Braz Leme, da Meta Incorporadora, que constrói o empreendimento de 7 mil metros quadrados (m²) de posse dos empresários da empresa de calçados Mundial. O empreendimento tem três torres com apartamentos com tamanhos de 250 a 790 m², contendo de três a cinco suítes. O projeto foi idealizado com arquitetura assinada por Gui Matos, reconhecido no mercado de luxo e alto padrão.
A proximidade ao rio Tietê permitiu a construção de sobressolos, resultando na elevação do primeiro andar de apartamentos, que equivale ao sexto de um prédio comum, a 11 metros de altura do nível da rua.
Um diferencial para atender aos empresários da região é que o condomínio terá espaços de home office separados das unidades habitacionais. O projeto foi dividido para incluir 59 escritórios e 59 apartamentos, com entradas independentes para as áreas corporativas e residenciais.
Além disso, o empreendimento inclui uma área comercial de 4,5 mil m² de frente para a Avenida Braz Leme, que não foi vendida para permitir um mix de lojas, compatível com o padrão do projeto. Nesta área, haverá um supermercado Mambo de 3,5 mil m², uma farmácia e um restaurante.
Para o CEO da Meta Incorporadora, Alexandre Souza Lima, a avenida tem grande potencial de valorização, a exemplo do que ocorreu com seu projeto. Segundo ele, as primeiras unidades foram comercializadas a R$ 16 mil o m² em 2022, enquanto as últimas foram vendidas a R$ 25 mil o m² neste ano. As unidades remanescentes são negociadas a R$ 25 mil ou R$ 28 mil.
“Projetos como esse estavam em falta, e os consumidores de alta renda buscavam Higienópolis, Pacaembu ou Jardins. A localização da Braz Leme é muito boa, porque ela tira vantagem dessa história da facilidade de saída do bairro. Então, o público que comprou lá foram empresários da zona norte em sua maioria”, afirma Lima.
Projetos imobiliários na Braz Leme
Outro projeto de destaque na região é o Natus Braz Leme, da incorporadora AW Realty. O empreendimento tem apartamentos que variam de 75 a 255 m², e oferecem a exclusividade de morar em um edifício que segue o conceito de casas suspensas.
Para o CEO da AW Realty, Cláudio Carvalho, a região tem algumas características particulares que ajudam a consolidar-se como destino de algumas incorporadoras.
“A valorização se deu por dois motivos. O público queria ficar mais perto da marginal por causa da saída para trabalhar e por conta do próprio parque linear e do campo de Marte, que oferecem uma boa vista”, afirma.
Carvalho lembra que a revitalização feita na avenida ajudou a trazer mais vida a ela, atraindo mais comércios e moradores. “Como não tem nenhum parque muito próximo, a Braz Leme se tornou um grande parque linear com quase 4 km de extensão. Sempre houve movimento comercial no meio dela, mas as pontas não eram tão exploradas”, diz o CEO da AW Realty.
A incorporadora prepara mais um projeto imobiliário na Braz Leme. Ainda sem nome definido, ele trará maior diversidade de tipologia de apartamentos à região, hoje com muitas plantas amplas. As unidades terão entre 30 e 65 m² e o preço estimado é de R$ 15 mi a R$ 16 mil o m². Assim como o Natus, o empreendimento também terá andares com escritórios. O público-alvo será tanto o jovem que deseja morar na avenida quanto jovens investidores do mercado imobiliário.
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Desenvolvimento da Braz Leme
O desenvolvimento da avenida foi impulsionado pela sua proximidade com o Campo de Marte e a Marginal Tietê, facilitando a integração da zona norte com o centro expandido.
A partir do final dos anos 1970, além das concessionárias, a região atraiu uma diversidade de comércios e serviços de alto padrão, incluindo renomados restaurantes (como NB Steak, La Guapa, Bacio di Latte, Nosu e até um restaurante giratório com vista para o Campo de Marte a poucos metros da Braz Leme), supermercados, pet shops, e uma concentração notável de centros médicos e laboratórios de excelência (como Clínica Einstein, Fleury, Delboni e a+).
A infraestrutura ampla da avenida, com canteiro central arborizado, ciclovia e espaços para pedestres, transformou-a em um “parque linear” e um ponto de referência para a mobilidade e lazer, comparável à Avenida Sumaré em movimento e comércio. Com isso, mesmo com a limitação de altura dos prédios, a região atrai o mercado imobiliário de alto padrão. Há também interesse do setor de escritórios.
A instalação da sede da Totvs em 1992, e sua expansão em 2017, consolidou a Braz Leme como um polo comercial relevante da Zona Norte. A empresa de tecnologia, antes chamada Microsiga, tem hoje uma sede na avenida com mais de 60 mil metros quadrados de área construída, mais de 1 mil vagas de estacionamento e um auditório para mais de 200 pessoas para apresentações e treinamentos. O investimento da empresa na criação da sede é estimado em R$ 280 milhões. Procurada, a Totvs não concedeu entrevista.
Atualmente, não se permitem prédios muito altos no entorno do Campo de Marte, sob pena de comprometer a segurança aérea. O ex-prefeito Fernando Haddad, em 2013, destacou que essa limitação de altura comprometeu o desenvolvimento da zona norte de São Paulo ao longo do tempo, ao impedir uma verticalização mais intensa que ocorreu em outras regiões da cidade.
Porém, antes e depois dele, outros prefeitos também falaram em tirar os aviões do Campo de Marte, deixando apenas o fluxo de helicópteros. Alguns deles foram João Dória, Gilberto Kassab, José Serra e Celso Pitta. Mas nenhum deles avançou na proposta, que também ficou apenas no campo das ideias durante as gestões de Bruno Covas e Ricardo Nunes.
