A Brookfield vai dobrar a sua aposta no mercado de prédios residenciais para aluguel. O conglomerado canadense está negociando uma nova rodada de aquisição de empreendimentos da Luggo, o braço da MRV no setor. O pacote em discussão deve ser fechado nos próximos seis meses e tem um tamanho similar ao adquirido em dezembro do ano passado, que foi de 5,1 mil apartamentos pelo valor de R$ 1,26 bilhão.
A informação foi antecipada ao Broadcast/Estadão pelo líder dos negócios imobiliários da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni. A aquisição de ativos da Luggo funciona como uma porta de entrada para a Brookfield crescer no segmento de aluguel residencial. E para a Luggo, serve como uma injeção financeira que ajuda a dar vazão a novos projetos na área. O diretor financeiro da MRV, Ricardo Paixão, afirmou à Coluna que a companhia continua ‘muito entusiasmada com a parceria e está sempre em busca de novos negócios’.
Se a transação for concretizada, a Brookfield passará a deter cerca de 10 mil apartamentos para locação no Brasil, disparando na liderança. Este é um mercado que o grupo canadense domina nos Estados Unidos, onde possui 55 mil residências. Por aqui, o setor ainda é pouco explorado, uma vez que quase todas as moradias de aluguel estão nas mãos de pessoas físicas.
Há, porém, cada vez mais empresas, fundos e startups entrando no ramo. É o caso da SKR (numa parceria entre Cyrela, CPP e Greystar), Vila 11, Plano&Plano, Yuca, Vitacon, JFL Realty, VBI, entre outras. Na visão de Perroni, o mercado imobiliário para aluguel tem um potencial muito grande, considerando que comprar a casa própria está mais difícil diante das subidas do preço dos imóveis e das taxas de juros de financiamento. Sem contar que os millennials preferem ter a “mochila leve”, isto é, preferem deixar o dinheiro livre para estudar e viajar em vez de imobilizar o capital na compra de um imóvel, argumenta.
De olho no público de classe média
A Brookfield passou a estudar o mercado de locação há quase quatro anos. A decisão foi de entrar no segmento destinado à classe média, com aluguéis de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil nas capitais e regiões metropolitanas. É aí que dá para obter escala, explica Perroni. Além disso, a maioria dos empreendedores que já estão no mercado se voltaram para o público de alta renda, com aluguéis de R$ 4 mil até R$ 15 mil.
A Brookfield recebeu oferta de projetos de 30 incorporadoras. Segundo Perroni, não há gargalos significativos para crescer. O grupo fechou, no último mês, a aquisição de três empreendimentos (350 unidades) da incorporadora TPA no centro da cidade de São Paulo e com entrega prevista para 2024.
Além disso, a Brookfield vai converter em residencial o Edifício Glória, no centro do Rio de Janeiro, e que foi comprado da BR Properties. Do total de 5,1 mil apartamentos adquiridos da Luggo, 648 já foram entregues. O primeiro foi inaugurado em novembro, em Contagem (MG), com todas as 144 unidades já alugadas. O segundo foi aberto em julho no Piqueri (zona norte de São Paulo), com 65% dos 288 apartamentos alugados. O terceiro foi entregue em Lauro de Freitas (BA) em setembro, com 33% das 216 moradias comercializadas em duas semanas. Os contratos são de 30 meses de duração, reajustados anualmente com base no IPCA.
A inadimplência está em 1,5% até aqui. Há mais 1,8 mil unidades que serão construídas e repassadas pela Lugo à Brookfield até o fim de 2023 e outras 2,5 mil até o fim de 2025.
A Brookfield e a Luggo têm apostado em serviços para facilitar a vida dos moradores e tornar os imóveis atrativos em comparação com uma unidade do Casa Verde e Amarela - que poderia caber no bolso deste público. Não é exigido fiador para os locatários, e a avaliação de crédito é feita pelo site em minutos. Os apartamentos são mobiliados (armários, cama, mesa, geladeira) ou semi mobiliados (só armários). Os condomínios têm área comum com lavandeira (10 kg de roupa por R$ 8,50), carro elétrico (R$12,50 por hora), bicicleta, minimercado e até chopeira pay per use na área da churrasqueira. Os serviços são prestados por parceiros, e a dona do prédio recebe uma comissão. Já a vaga na garagem é paga à parte.
O dinheiro para as aquisições do grupo canadense virá do fundo global de US$ 17 bilhões da gestora dedicado a investimentos imobiliários. A tese é de obter retorno em um prazo de sete a dez anos. Depois disso, os ativos devem ser vendidos.
