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Enquanto a capital paulista ganha prédios cada vez mais altos e localizados em bairros nobres com ampla oferta de comércio e serviços, os condomínios de luxo no interior de SP atraem consumidores de alta renda para propriedades avaliadas em valores que vão de R$ 10 milhões a R$ 300 milhões. Segundo levantamento da imobiliária de luxo Mbras, os condomínios Fazenda Boa Vista (Porto Feliz), Quinta da Baroneza (Bragança Paulista), Fazenda da Grama (Itupeva), Terras de São José (Itu) e Haras Larissa (Monte Mor) são os principais refúgios para o público de altíssimo padrão.
Um dos principais motivos que levam esses consumidores para fora da capital é a exclusividade, que é acompanhada pela segurança. Os locais são mais isolados do que os prédios voltados à alta renda na capital e, ao mesmo tempo, estão a uma distância de uma hora a uma hora e meia de importantes centros comerciais, como a Av. Brigadeiro Faria Lima, o Itaim Bibi ou a Vila Olímpia. Esse público também tem acesso a transporte aéreo, com jatinhos particulares e helicópteros, o que deixa os moradores dos condomínios ainda mais próximos de São Paulo, levando apenas alguns minutos no trajeto.
Para o CEO da Mbras, Lucas Melo, a falta da típica oferta de comércios, serviços e restaurantes é suprida com condomínios cada vez mais equipados, com academias, centros de treinamento esportivo, escolas, lojas e até restaurantes de marcas como Fasano e Geiko San (ambos no Boa Vista).
“A pandemia acelerou o trabalho híbrido e as atividades online. Com isso, alguns clientes dessas famílias querem estar próximos de São Paulo no caso de emergências hospitalares, mas, ao mesmo tempo, querem estar nesses condomínios que passam uma atmosfera, uma sensação de que você não está em São Paulo. Mas chega lá de helicóptero em 15 minutos”, diz Melo.
Com essa tendência, os condomínios de luxo, que ficam de 70 a 120 km de distância da capital, tiveram valorização de 60% nos últimos cinco anos, segundo a Mbras, quase o dobro dos 33% do IPCA registrados no período.
De acordo com a professora do hub de luxo da ESPM, Celina Bühler, a busca por esses imóveis fora de SP está associada a uma nova percepção do luxo, que se afastou da ostentação e do “ter” para focar no “ser”. Celina diz que esse movimento foi acelerado pela pandemia, levando as pessoas a buscarem maior contato consigo mesmas e com ambientes que reflitam seus valores e crenças. O luxo, nesse contexto, é sinônimo de exclusividade e de uma sensação de paz, segundo a professora.
Quanto ao perfil do público, Celina explica que é misto, incluindo o “old money” (riqueza tradicional) que busca refúgio e os “novos ricos” (inclusive millennials e jovens profissionais do meio digital) que ascendem a essa classe.
“O que tem acontecido é essa busca por novos refúgios para a habitação. Antes, eram casas de lazer ou de fim de semana, e agora elas se tornaram residências fixas. Naturalmente, os serviços vão chegando a esses locais, acompanhando o fluxo do morador de alta renda. Ao mesmo tempo, essas casas já têm toda a estrutura de lazer e bem-estar”, diz Celina.
A professora também destaca que o fator de personalização dos imóveis em loteamentos de luxo adiciona mais uma camada importante de personalização das moradias, o que termina por valorizá-las de forma única.
O diretor executivo da Coelho da Fonseca, Luiz Alfredo Coelho da Fonseca, conta que o consumidor de alta renda busca elementos que são encontrados nos condomínios fechados que ficam no entorno da capital paulista.
“A alta renda busca cada vez mais qualidade de vida, segurança, conexão com a natureza e privacidade, aspectos muitas vezes difíceis de equilibrar em grandes centros urbanos. Ao mesmo tempo, esses condomínios oferecem infraestrutura de excelência, com projetos urbanísticos sofisticados e acesso rápido à capital”, diz.
A empresa foi a criadora do Haras Larissa, que tem um centro hípico com pistas oficiais (grama e areia), cocheiras, piquetes e apoio veterinário.
Tendência internacional
Na visão de Gustavo Favaron, presidente do GRI Institute, organização internacional que reúne 17 mil executivos do setor imobiliário, de 103 países, a tendência vem de outros países e está ligada a fatores como segurança e exclusividade.
“Nesses condomínios, famílias conseguem viver com liberdade, crianças brincam na rua e ninguém pensa em carro blindado ou muros altos. Há um fator chave: saber quem são os vizinhos. Esses lugares também oferecem curadoria social — o que pesa, e muito, no topo da pirâmide”, diz.
Segundo Favaron, elites dos Estados Unidos e da Europa também buscam moradias de luxo no entorno das grandes capitais, algo que os incorporadores brasileiros passaram a fazer para atender ao público que já viu essa tendência em viagens ou períodos morando fora do País.
“Greenwich e os Hamptons, nos arredores de Nova York, são exemplos clássicos: proximidade de um centro financeiro com qualidade de vida e muito verde. Palm Beach e Boca Raton, na Flórida, influenciaram diretamente os primeiros projetos brasileiros desse tipo, com clubes fechados, marinas e estrutura completa”, afirma. O especialista lembra que La Finca, em Madri, La Zagaleta, em Marbella, e Surrey, nos arredores de Londres, são outros exemplos que abrigam empreendimentos de luxo na Europa.
Favaron diz ainda que a onda de lançamentos de imóveis de luxo na capital paulista não é uma competição para os condomínios no entorno da cidade, mas sim complementares. Esse público tende a comprar propriedades tanto em SP quanto no interior, e escolhe onde quer ficar de acordo com seus compromissos.
“A verticalização força quem quer quintal, quadra de tênis ou cavalo a buscar fora. Por isso, surgem esses ‘segundos eixos residenciais’ de alto padrão, a uma ou duas horas da Faria Lima. No topo da pirâmide, luxo virou isso: ter cenário à escolha — skyline na terça, pôr do sol no lago no sábado”, diz.
Fernando Guimarães, CEO da empresa de desenvolvimento imobiliário FLG, lembra que nem todos os edifícios de alto padrão que têm quebrado recordes de altura na capital paulista estão realmente associados a valores importantes para os consumidores de alta renda, apesar de cumprirem a função de serem moradias bem localizadas.
“Os edifícios cada vez mais altos na capital não necessariamente são sinônimo de luxo; muitas vezes refletem apenas a necessidade de viabilizar tecnicamente e financeiramente os empreendimentos em áreas urbanas. É verdade que alguns projetos conseguem unir exclusividade e verticalização, mas, no geral, o verdadeiro alto padrão está associado a uma escala mais intimista”, afirma.
Pioneiro
Criado em 1973, o Terras de São José foi o primeiro loteamento fechado de casas de luxo do País. O projeto foi uma criação de Jacob Federmann, que morreu em 2021, e é o fundador do Grupo Senpar, empresa que também se dedica a concessões rodoviárias.
Cesar Federmann, sócio do Grupo Senpar e filho de Jacob, conta que a concepção do projeto foi fortemente influenciada por duas referências internacionais: Flórida, nos EUA (especialmente na área de Naples) e Reino do Sul da Espanha (em Sotogrande).
“Imagine um lugar onde os lotes não tinham muros entre si, com campo de golfe, hípica e 20 quadras de tênis. Há 50 anos, isso não existia em lugar nenhum”, afirma Federmann.
Desde o começo, o projeto foi direcionado ao público de alto padrão que tinha capacidade financeira para adquirir os lotes — que foram lançados numa época em que o financiamento imobiliário a prazo não existia aos moldes atuais. O terreno original de 4,7 milhões de m² era uma fazenda que antes tinha vocação para a extração de barro para telha e tijolo.
Federmann conta que a chegada do condomínio mudou a vocação da cidade e trouxe público de alta renda, inicialmente para uma segunda moradia e agora como moradia principal.
“Hoje, 47% da cidade é feita de loteamentos fechados. Por isso, tem um maior valor de imóveis que geram os mais altos IPTUs. Mas toda a parte de manutenção, infraestrutura, segurança e paisagismo é feita pelo condomínio”, diz.
O empresário estima que o condomínio gera 5 mil empregos em Itu.
Na pandemia, a valorização dos lotes do Terra de São José II, uma nova etapa de loteamento, chegou a 700% e praticamente todas as unidades foram vendidas, com estoque atualmente de 20%. Para meados do ano que vem, a Senpar prepara o Terras de São José III, que terá piscina para surf, lago de 2,5 km de extensão e reserva de 4 bilhões de litros de água, com tratamento e reúso de água para jardinagem, como já acontece nos outros loteamentos.
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Complexo Fazenda Boa Vista
Localizado em Porto Feliz, o condomínio tem projetos assinados por grandes nomes do design, como Isay Weinfeld e Márcio Kogan, e conta com infraestrutura para os moradores, incluindo dois campos de golfe, circuito privado de triathlon, centro equestre olímpico, spa, Hospital Albert Einstein, heliponto, restaurantes e pista de ciclismo.
Complexo Fazenda Boa Vista
O complexo, que reúne os condomínios Fazenda Boa Vista, Boa Vista Village e Boa Vista Estates, também receberá um campus do Colégio Visconde de Porto Seguro, com inauguração prevista para 2027. Entre os empreendimentos, o Village se destaca para os apreciadores do surf, por abrigar o Surf Club com piscina de ondas, além de quadras de beach tennis, pickleball, squash, tênis e um centro hípico.
O condomínio tem proprietários conhecidos, como Guilherme Benchimol (XP), Cristina Junqueira (Nubank), Roberto Campos Neto (ex-Banco Central) e Fábio Faria (ex-ministro das comunicações).
Haras Larissa
O Haras Larissa é um dos condomínios de campo mais exclusivos do interior paulista, idealizado para oferecer sofisticação, privacidade e contato com a natureza em um ambiente voltado para moradores de alta renda. Com lotes a partir de 3 mil m², o projeto se destaca por seu centro hípico, que é referência no País.
Haras Larissa
Localizado em Monte Mor, a cerca de 100 km de São Paulo e com fácil acesso pelas rodovias Anhanguera e Bandeirantes, o condomínio conta também com clube social, piscinas, quadras de tênis, restaurante e segurança 24 horas. Devido à sua localização, o empreendimento atrai tanto famílias da capital paulista quanto de Campinas.
Terras de São José
O Terras de São José, em Itu, é tido como o pioneiro entre os condomínios de luxo no interior paulista e visto como referência no restante do País. O empreendimento tem terrenos com tamanhos de 2 mil m² a 5 mil m² e se destaca por seus lagos naturais e um campo de golfe que atrai apaixonados pelo esporte. A segurança e o ambiente de exclusividade também são prioridades no condomínio.
Terras de São José
A 90 km de São Paulo, o Terras de São José ajudou a criar a atender e até a demanda por moradias de luxo fora da capital, atraindo empresários, artistas e profissionais liberais em busca de qualidade de vida. O condomínio conta com clube esportivo, centro hípico, restaurante e pista de caminhada.
Quinta da Baroneza
O empreendimento Quinta da Baroneza tem área de mais de 3 milhões de m² e fica localizado entre Itatiba e Bragança Paulista, a cerca de 90 minutos de São Paulo. O condomínio tem lotes de 3 mil m² a 10 mil m², cercados por áreas verdes e com vista para as colinas da Serra da Mantiqueira.
Quinta da Baroneza
O condomínio de luxo dispõe de infraestrutura completa para os moradores, incluindo clube social, spa, hípica, trilhas, restaurantes, campo de golfe assinado por Dan Blankenship e heliponto. O empreendimento também tem controle de acesso rigoroso, segurança armada e serviços voltados à alta renda.
Fazenda da Grama
A Fazenda da Grama, em Itupeva, é um condomínio de campo voltado ao público de alto padrão e se destaca pelo campo de golfe de 18 buracos, além de uma estrutura de lazer que inclui quadrada de beach tennis, piscinas, spa, restaurante e área para eventos. Os lotes variam de 2 mil m² a 5 mil m².
Fazenda da Grama
A cerca de 70 km da capital paulista, com acesso facilitado pelas rodovias Bandeirantes e Anhanguera, a Fazenda da Grama tem serviço de segurança e concierge.
