A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que autorizou bancos a colocarem em leilão imóveis dados como garantia de empréstimos quando houver atraso no pagamento das parcelas, sem necessidade de processo judicial, não isenta as instituições financeiras de observarem requisitos mínimos antes da alienação do bem.
Especialista em direito imobiliário e do consumidor, o advogado Gabriel de Britto Silva explica que o cliente inadimplente tem o direito de ser notificado sobre o débito e que o banco precisa comprovar a intimação, caso contrário o leilão poderá ser anulado.
“Se não houver essa prova, o leilão é nulo. E, somente é possível a intimação por edital do devedor após esgotadas todas as possibilidades de localização dele para que haja a devida intimação pessoal. Assim, o devedor deve se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível para que seja possível a sua intimação por edital”, afirma o advogado, que é membro da comissão de direito imobiliário da seccional da Ordem dos Advogados do Brasil no Rio de Janeiro (OAB-RJ).
A mesma regra vale para a etapa seguinte, ou seja, a organização do leilão. O dono do imóvel deve ser avisado com antecedência pelo banco sobre a data prevista para o pregão.
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A decisão do STF não impede que os clientes entrem com ação judicial para contestar o processo de tomada do imóvel.
Outro direito do devedor é a preferência para recomprar o bem antes do leilão, pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, encargos e demais custos do credor.
“Caso esse interesse de preferência seja manifestado pelo devedor e, ainda assim, não seja dado ao devedor a preferência e o segundo leilão se efetive em favor de terceiros, o leilão também será considerado nulo”, explica Britto Silva.
O advogado lembra também que o comprador pode pedir de volta as prestações pagas e que a restituição, ao menos parcial, está amparada no Código de Defesa do Consumidor.
“A jurisprudência majoritária dos Tribunais Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o credor pode reter apenas 25% do valor pago, devendo, como consequência, restituir ao devedor os 75% restantes, com juros e correção. Será nula e abusiva, assim, qualquer disposição no sentido de impor ao devedor a perda total das prestações pagas”, afirma.
A devolução das parcelas não tem previsão expressa na lei, mas, segundo o advogado, a jurisprudência recente é nesse sentido. Pelo menos sete julgamentos do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), entre novembro de 2022 e outubro de 2023, decidiram que o leilão extrajudicial não retira do comprador o direito de reaver parte das parcelas pagas.
“Há essa possibilidade, embora não exista a obrigatoriedade na lei. É uma construção jurisprudencial pacificada. O Código de Defesa do Consumidor prevê que não pode haver a retenção total das parcelas”, explica.
A advogada Luanda Backheuser, também especialista em direito imobiliário, afirma que, legalmente, os credores só são obrigados a devolverem parte das parcelas na rescisão judicial de compromisso de compra e venda. “Não existe essa hipótese de obrigatoriedade de devolução de 75% em leilão. Seja judicial ou extrajudicial”, afirma.
Decisão do STF
O julgamento, concluído na semana passada, opôs a ala majoritária do tribunal, que concluiu que a prática prevista na Lei nº 9.514/1997 ampliou o acesso ao crédito imobiliário ao dar mais segurança aos bancos, e os divergentes que defendiam a importância de proteger o direito à moradia. O placar terminou em 8 a 2.
A decisão mantém as coisas como são, ou seja, o mercado já opera com a execução extrajudicial dos chamados contratos de mútuo com alienação fiduciária - quando o imóvel é dado como garantia do empréstimo até o pagamento integral das parcelas.
A maioria dos ministros entendeu que, se o tribunal promovesse mudanças, o juro para crédito imobiliário poderia disparar.
