O Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac) foi idealizado com um duplo objetivo: antecipar a receita de contrapartidas por direitos de construção (os títulos são previamente adquiridos, para só depois serem vinculados a um determinado imóvel) e precificar a contrapartida por um mecanismo de mercado, possibilitando a captura de parte da valorização imobiliária de uma operação urbana.
Em 12 anos de utilização desse mecanismo, São Paulo arrecadou mais de R$ 5 bilhões em duas operações: Faria Lima e Água Espraiada. Se o Cepac tem se mostrado eficiente para arrecadação de contrapartidas, a gestão das operações urbanas vem recebendo críticas pelo volume de recursos em caixa. Esse ‘descasamento’ entre receita e investimento está relacionado à demanda imobiliária e ao estreito sistema de contratação de projetos e obras via licitações.
Parte importante dessa receita foi realizada nos últimos leilões de cada uma das operações. A dinâmica geral do mercado, aliada ao fator escassez, fez com que esses leilões fossem disputados: 51% das receitas das duas operações ocorreram em 2010 (Faria Lima) e 2012 (Água Espraiada). Porém, só depois de ter os recursos em caixa é que o gestor público pode dar início às intervenções e, finalmente, às obras.
Considerando os tempos de transformação das cidades, operações urbanas e Cepac são instrumentos ainda novos que precisam e devem ser aperfeiçoados. Simplificando um diagnóstico complexo, o próximo passo demanda o entendimento das dinâmicas do setor privado, que se refletem na velocidade e no potencial de arrecadação. Com melhores previsões será possível equacionar a contratação, a execução das intervenções e o uso dos valores arrecadados.
CAMILA MALERONKA É MESTRE EM HABITAÇÃO PELO IPT-SP, ESPECIALISTA EM POLÍTICAS PÚBLICAS PELA FUNDAP E DOUTORA PELA FAU-USP
