Os preços dos imóveis em São Paulo subiram, em média, 6,19% em 2024, de acordo com dados da FipeZap, que monitora mensalmente o mercado imobiliário nacional. Mas alguns bairros da capital paulista têm valores que chegam a ser 180% acima do patamar da cidade.
No topo do ranking, Vila Nova Conceição, Cidade Jardim e Ibirapuera registraram preços do metro quadrado (m²) acima de R$ 20 mil.
No Rio de Janeiro, os valores avançaram 2,8% no ano, mantendo Leblon e Ipanema no topo do mercado, também com custo acima de R$ 20 mil por m² (veja nos mapas interativos abaixo).
Segundo especialistas, as áreas têm preços elevados devido a fatores como:
- Proximidade dos principais eixos comerciais da cidade, como a Faria Lima e a Vila Olímpia;
- Oferta de infraestrutura de serviços, como bares e restaurantes;
- Lançamento de projetos imobiliários novos, que naturalmente chegam ao mercado custando mais caro do que os mais antigos.
Para Paula Reis, economista da DataZap responsável pelo levantamento, o aumento de preços nas duas capitais em 2024 ocorreu por motivos semelhantes e relacionados à demanda por moradia em áreas desejadas.
“O processo de urbanização de São Paulo e do Rio de Janeiro, assim como em outros grandes centros urbanos no Brasil e no mundo, resultou no adensamento da população nas áreas com melhor infraestrutura, gerando, nos dias atuais, escassez de terrenos e, consequentemente, preços mais elevados dos imóveis localizados nessas regiões”, afirma.
A Vila Nova Conceição, que fica entre a Av. República do Líbano e a Av. Brigadeiro Faria Lima, fica próxima do parque Ibirapuera e dos edifícios corporativos mais caros da cidade, que abrigam algumas das maiores empresas com escritórios em São Paulo.
A área tem projetos de empresas como Barbara, Diálogo e Tegra. De acordo com levantamento da imobiliária de luxo Mbras, a Praça Pereira Coutinho, localizada no bairro, é um dos pontos que impulsionam a valorização dos imóveis do entorno na cidade.
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Já a Cidade Jardim tem como principal projeto o da JHSF, que está expandindo seu complexo residencial e misto no entorno do Shopping Cidade Jardim e deve transformar a região em uma versão paulistana de Puerto Madero (região turística de Buenos Aires).
O residencial Reserva Cidade Jardim, já em construção, por exemplo, tem preços que podem chegar a R$ 100 mil o m². A inauguração mais recente do projeto de expansão da JHSF foi a Casa Fasano, tradicional espaço de eventos da capital paulistana, que tem capacidade para receber mil pessoas. O Shopping Cidade Jardim também está entre os pontos que mais valorizam propriedades em São Paulo.
Valorização dos imóveis no Rio
No Rio, o mercado imobiliário tem características diferentes das de São Paulo para a valorização das propriedades. “No Rio de Janeiro, os bairros com apartamentos residenciais mais caros também têm preços acima da média nacional e da média da cidade, tanto para venda quanto para locação. Trata-se de regiões com boa infraestrutura urbana, porém, diferentemente de São Paulo, não são tão próximas do distrito central de negócios”, diz Paula.
A capital fluminense teve um ano de 2024 marcado por grandes negócios. A Cyrela, junto ao Safra, vendeu mais de R$ 630 milhões nos condomínios chamados Ox e Woods Park Design by EDSA, localizados na Barra da Tijuca, na zona oeste.
Outro negócio que deve mexer com o mercado imobiliário da cidade foi a compra, no fim de novembro, de quase todas as unidades do edifício A Noite pela gestora Brookfield. Reconhecido pelo valor histórico de ser o primeiro arranha-céu do Brasil, o prédio terá seus apartamentos colocados para locação de curta temporada para aproveitar o potencial turístico da região. Ele está em reformas e deve ficar pronto em 2027.
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O que causa aumento de preços de imóveis?
De acordo com Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos de construção do FGV IBRE, o preço dos imóveis novos envolve diferentes fatores, como o custo da construção. Esse indicador, diz, foi impactado no último ano pela falta de profissionais em obras devido à pujança do mercado imobiliário no País. Já a valorização dos imóveis antigos vem a reboque dos novos.
“O preço final do imóvel é resultado de uma composição, que tem desde o preço do terreno e o custo de construir e, no final das contas, a demanda, que é o que vai validar ou não um preço mais elevado. O próprio preço do terreno já está relacionado com essa demanda”, afirma.
Entre os impulsionadores da demanda, segundo Ana, estão o desejo por proximidade a regiões com opções de lazer, educação e trabalho, além do sonho de morar em determinado bairro, como o Itaim Bibi ou a Vila Nova Conceição. Com isso, uma consequência observada nessas regiões é o encolhimento dos apartamentos, que chegam a custar mais de R$ 1 milhão em tipologias de apenas um dormitório.
“A pessoa poderia morar num imóvel de dois dormitórios numa região mais afastada, como Pinheiros, mas prefere sacrificar o espaço e estar nessa localidade, especialmente quando mora sozinha ou, no máximo, um casal”, diz Ana.
