A Barzel Properties, uma das maiores gestoras de investimentos imobiliários do País, com R$ 6,5 bilhões em ativos no portfólio, definiu sua estratégia para 2024. Com muito dinheiro à mão, oriundo da parceria com o GIC, fundo soberano de Cingapura, o grupo vai mirar as chamadas “compras oportunísticas”, isto é: imóveis de qualidade, cujo dono aceite negociar a um preço reduzido em troca da liquidez imediata, algo que combina bem com a temporada de escassez de crédito a taxas módicas para empresas.
O sócio fundador da Barzel, Nessim Sarfati, tem uma larga experiência nesse tipo de empreitada. Ele passou quase 20 anos na Cyrela, onde recebeu a missão de Elie Horn de comprar mais de uma dezena de prédios de escritórios em São Paulo, na virada da década de 1990 para 2000, pagando valores abaixo de mercado. Esse trabalho deu origem à Cyrela Commercial Properties, rebatizada de Syn atualmente.
Na época, o dinheiro jorrava da Irsa, empresa de George Soros para investimentos na América Latina, e servia como fonte de liquidez para quem não queria mais carregar os imóveis, nem achava compradores dispostos a pagar o preço “cheio”.
Fundada em 2015, companhia comprou série de pontos comerciais
Este currículo deu confiança para Nessim fundar a Barzel, em 2015. De lá para cá, passou a comprar prédios de escritórios, galpões logísticos e imóveis de varejo. A lista de ativos inclui o Edifício Pinheiro One, antigo quartel general da Odebrecht, na Marginal Pinheiros, hoje ocupado por Braskem, Flora e Riachuelo, além da própria Barzel. Na tacada mais recente, arrematou em maio cinco centros de distribuição e cinco lojas do Carrefour Brasil por R$ 1,2 bilhão.
A filosofia por trás de todos estes negócios está na máxima de que é na hora da compra (a um precinho camarada) que se ganha dinheiro numa transação imobiliária, e não na hora da venda (esperando atingir um preço mais alto, o que pode não acontecer). Nesse meio tempo, os prédios ganham um “banho de administração”, que pode envolver reforma, atração de inquilinos, ajustes em contratos, entre outras medidas que valorizam o ativo.
Para Nessim, há vários motivos para crer que muitas empresas vão topar vender seus imóveis a valores atraentes nos próximos meses. Um dos motivos é a taxa de juros alta nos Estados Unidos e na Europa, assim como no Brasil. Isso deve levar multinacionais e grupos locais a venderem imóveis para reforçar o caixa, já que os financiamentos estão mais custosos.
Crise de grandes varejistas favorece estratégia
Outro ponto é a crise de grandes varejistas, como Americanas, Marisa, TokStok e outras. Para essas empresas, faz sentido vender prédios de lojas, galpões ou escritórios para se concentrar em resolver o problema das operações de varejo. Nessim não revela nomes, mas conta que mantém conversas com empresas nesse tipo de situação, o que pode render bons negócios em breve.
Por fim, há uma secura de investimento em equity (participação societária). Há mais de dois anos não são realizadas ofertas públicas iniciais de ações (IPOs na sigla em inglês) na Bolsa, que são uma via tradicional para capitalização de empresas. Mais uma vez, a venda de imóveis pode ser uma saída.
Este texto foi publicado no Broadcast no dia 23/11/23, às 17h47
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