RIO - A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está apertando o cerco a incorporadoras e redes hoteleiras por ofertas públicas irregulares de cotas de projetos hoteleiros, no modelo batizado de condo-hotel. Ao mesmo tempo o setor reage às regras propostas pelo órgão regulador para esse tipo de negócio. O entendimento é que a atuação da CVM tem elevado seus custos e pode afetar o financiamento à construção de novos hotéis, implicando inclusive em aumento dos preços das diárias. A autarquia já abriu seis processos sancionadores contra empresas do setor imobiliário.
Conforme antecipou o Broadcast, notícias em tempo real do Grupo Estado, a lista de grupos acusados em processos inclui pesos pesados do setor, como Odebrecht Realizações, Hotelaria Accor Brasil, Brookfield, Renaissance do Brasil e Atlantica Hotels International. As empresas podem ser responsabilizadas por terem levado as ofertas à frente, mesmo sem terem obtido o registro ou sua dispensa, o que é considerado uma infração grave.
O condo-hotel é uma técnica de financiamento de construção de hotéis baseada na incorporação imobiliária. Quem adquire uma unidade autônoma assume o risco de ter seu retorno atrelado ao sucesso (ou não) do empreendimento no futuro. Na prática, é uma aposta em um projeto pré-operacional com promessa de rendimento futuro, o que significa maior risco.
O setor entrou na mira da autarquia com um alerta no fim de 2013, diante da profusão de operações em meio ao boom de ofertas de cotas de empreendimentos hoteleiros no Rio para atender a demanda da Copa do Mundo e dos Jogos 2016, como revelou o Broadcast. Incorporadoras e corretores de imóveis passaram a ser alvo de fiscalização a partir de denúncias de investidores. A CVM enquadra a oferta pública de cotas de condo-hotel na categoria de contrato de investimento coletivo (CIC) sujeito, portanto, à regulação do mercado de capitais. O setor imobiliário contesta a interpretação.
A abertura de um processo administrativo sancionador significa que a área técnica da CVM, nesse caso a Superintendência de Registros (SRE), fez uma acusação formal contra estes grupos. Os casos podem ir a julgamento e acabar em multas ou outras punições administrativas às empresas.
Procuradas, Brookfield Incorporações e Atlantica Hotels não quiseram se pronunciar. A AccorHotels informou que mantém um grupo de profissionais internos e externos dedicados a este assunto, atuando em conjunto com o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) e com os incorporadores para encontrar alternativas que possam viabilizar a continuidade do negócio. A Odebrecht Realizações (OR) disse que tomou conhecimento do processo e tomará as providências necessárias.
O grupo Marriott afirma que o processo em nome da Renaissance na verdade "está relacionado ao empreendimento AC Hotels by Marriott Barra da Tijuca, vendido ao público exclusivamente pela Riobarra Empreendimentos Imobiliários Ltda., na qualidade de proprietária e desenvolvedora do projeto". O empreendimento foi locado à ACHM Gerenciamento Internacional de Hotéis do Brasil Ltda. afiliada da Renaissance do Brasil Hotelaria Ltda. para operação do hotel e sem participação nas vendas.
Novas regras. A audiência pública relativa à norma que consolidará as regras para os contratos de investimento no setor terminou em fevereiro e a expectativa é que a instrução seja editada em breve. Em comentários enviados à audiência pública, o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) contesta vários pontos da proposta de regulação apresentada pela CVM. "Se a minuta for aprovada sem levar em conta as sugestões de incorporadores e operadoras de hotelaria, a CVM pode inviabilizar esta forma de investimento, responsável pelo desenvolvimento de 90% dos projetos hoteleiros na última década", diz Orlando de Souza, diretor executivo do FOHB.
As exigências quanto à qualificação do investidor não agradaram. A minuta prevê que os investidores devem ser qualificados (investir mais de R$ 1 milhão no setor financeiro ou ter expertise certificada pela CVM). Também poderão investir aqueles que já tenham outro contrato de condo-hotel em operação há mais de um ano.
O FOHB sugere excluir qualquer limitação dos destinatários das ofertas. A restrição, alerta, pode prejudicar o financiamento do setor hoteleiro justamente onde a disponibilidade de recursos é mais escassa. A avaliação é que as regras tendem a afastar deste mercado seu maior público: pessoas físicas e famílias de perfil conservador, que buscam o retorno e a proteção de um investimento no setor imobiliário. Também podem impactar a viabilidade de empreendimentos hoteleiros em cidades menores.
Taxa de fiscalização. Em manifestação conjunta, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) criticam a previsão de cobrança de uma taxa de fiscalização de 0,64% do valor geral de vendas sobre as ofertas de empreendimentos hoteleiros. O porcentual é mais que o dobro dos 0,30% incidentes sobre as ofertas de distribuição de ações e debêntures.
As entidades reclamam dos custos já impostos ao setor a partir da intervenção da CVM, como a contratação de advogados, elaboração e atualização de prospecto das ofertas de condo-hotel, atualizações periódicas de estudo de viabilidade, fiscalização de corretores imobiliários, elaboração de demonstrações financeiras (trimestrais e anuais) e honorários de auditor independente.
"Em um mercado que já se encontra em situação bastante difícil neste momento da economia brasileira, tememos pela inviabilidade de se continuar oferecendo o produto condo-hotel, que é atualmente a principal fonte de financiamento para a construção de hotéis em todo o País, com impacto negativo direto na disponibilidade de quartos e consequente aumento das diárias praticadas", alertam Secovi e Abrainc.
Para o FOHB, a prestação de informações adequadas, como a entrega de um estudo de viabilidade econômica do empreendimento, seria suficiente para proteger o investidor ao lhe dar condições de avaliar a oferta. A entidade rechaça a exigência de registro obrigatório deste tipo de oferta na CVM. No seu entendimento, a melhor solução regulatória é a previsão de um regime de dispensa automática de registro. Já a CVM vê a dispensa automática como exceção e criou hipóteses em que ela poderá ocorrer.
A Abrainc e o Secovi-SP afirmam ainda que os novos custos gerados pela regulação da CVM sobre o setor imobiliário ao longo dos últimos anos tendem a ser incorporados ao preço de aquisição das unidades de condo-hotéis, com reflexo na rentabilidade dos investidores. Ambas sugerem que seja mantida a obrigação de atualizar o prospecto da oferta e o estudo de viabilidade anualmente. A CVM quer que isso seja feito a cada semestre.
A autarquia diz que "todos os comentários recebidos (sobre a regulação) estão sendo analisados no âmbito da Audiência Pública 08/2016".
