Maquetes para projetos de luxo chegam a custar mais do que um imóvel; veja quanto
As miniaturas dos empreendimentos ficaram mais sofisticadas em projetos de luxo e podem custar milhões; segundo especialistas, gasto é diluído nos apartamentos.
Gerando resumo
A imobiliária de luxo Coelho da Fonseca criou uma nova divisão para estruturar e vender terrenos em bairros nobres da capital paulista. De largada, a empresa já tem R$ 2,6 bilhões em áreas que serão destinadas à incorporação imobiliária. A proposta é fazer negócios com as grandes construtoras ao oferecer o terreno como permuta por parte do lucro dos empreendimentos ou mesmo realizar a venda desses espaços — depende da negociação.
A falta de terrenos em bairros nobres da cidade é uma das principais reclamações do setor. Além do custo elevado, as incorporadoras demoram para conseguir comprar diferentes casas e comércios ou então todas as unidades de um edifício antigo. A morosidade leva a um maior custo de capital, resultando em preços finais mais altos.
Ao criar a nova divisão de negócios, a Coelho da Fonseca espera agilizar a incorporação de projetos de luxo e alto padrão na cidade. A iniciativa surgiu a partir da parceria da imobiliária com a Orix, empresa que atua na originação e comercialização de áreas com potencial construtivo na capital paulista. Com potencial de R$ 6,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), os terrenos que a imobiliária já tem somam um total de 104,8 mil metros quadrados, espaço suficiente para mais de uma dezena de empreendimentos.
Segundo Luiz Coelho da Fonseca, diretor executivo da Coelho da Fonseca, o plano do novo negócio é atuar em bairros nobres e em terrenos com potencial para empreendimentos de alto padrão e luxo, mas oportunidades de terrenos para outros perfis de projetos não serão descartadas.
“Nosso foco é nos bairros nobres. Esse é o nosso DNA e é isso que as incorporadoras querem. Tem terreno para isso, e eles são os mais valiosos. Mas há também oportunidades para outras coisas, como galpões”, afirma Fonseca.
Além de compor terrenos fazendo a negociação com os proprietários, a Coelho da Fonseca vai oferecer análise de zoneamento, estudo de produto, precificação correta dos ativos e apoio para contratar construtoras e encontrar investidores.
Junto com a Orix, a imobiliária também vai atuar na realocação das famílias proprietárias dos imóveis que serão comprados para compor os terrenos para incorporação, ajudando-as a encontrar novos imóveis.
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A Orix já atuou em dois grandes projetos de estruturação de terrenos para edifícios de luxo. Para o Faena, empreendimento da Even em Pinheiros, a empresa negociou 54 casas e vilas. No caso do Enora Jardins, foi preciso obter uma autorização do Vaticano para a aquisição de um antigo convento.
“(Lidamos com os proprietários) com muita conversa. Muito cafezinho, muito bate-papo. As pessoas gostam de conversar. Tem de ir para um caminho que é não falar do negócio. Não podemos simplesmente chegar e falar que queremos comprar a casa. Já convenci muito mais pessoas de mais idade falando que a casa vai virar um prédio muito legal para mostrar ao seu netinho”, diz Alex Lima, sócio-fundador da Orix.
Falta de terrenos
A ausência de terrenos em bairros nobres tem criado oportunidades para novas incorporadoras, como a Bioma. A empresa aposta em áreas tipicamente consideradas muito pequenas por grandes construtoras e cria edifícios menores, com arquitetura assinada por escritórios como Perkins&Will.
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A empresa já realizou um projeto na Vila Madalena, com unidades vendidas por preços a partir de R$ 1 milhão, e tem projeto em desenvolvimento em Perdizes. A última unidade do empreendimento da Vila Madalena foi vendida no primeiro semestre por R$ 25 mil o metro quadrado. Mesmo com a estratégia, a aquisição de áreas para incorporação não é simples.
“Para o nosso produto, normalmente é aquele terreno que sobrou, que alguma incorporadora não pegou. Ele não tem um grande potencial construtivo, e precisamos convencer o proprietário disso”, diz Henrique de Geroni, cofundador da Bioma.
