Onde os imóveis de lançamento estão ‘sobrando’ em São Paulo? Entenda se vale a pena comprar

Mercado imobiliário da capital paulista teve um boom de lançamentos nos últimos anos, mas níveis de apartamentos de estoque se mantêm estáveis

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Foto do author Lucas Agrela

A Barra Funda, na zona oeste de São Paulo, lidera como o bairro com o maior número de apartamentos lançados e não vendidos, de acordo com levantamento da empresa de inteligência Brain. Os “imóveis de estoque”, como são chamados no jargão de mercado, chegam a 2.170 na região, segundo dados de dezembro. Vila Mariana e Pinheiros são o segundo e o terceiro bairro com maior estoque, com 2.060 e 2.024, respectivamente (veja lista abaixo).

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Em geral, os apartamentos de estoque são aqueles que ficam em andares mais baixos ou que por algum motivo não têm uma boa vista ou têm problemas relacionados a barulho excessivo, o que dificulta a venda. Em outros casos, os apartamentos de estoque podem refletir uma oferta acima da demanda na região ou da capacidade de compra dos interessados. Por isso, a compra de imóveis de estoque deve ser feita com cautela.

Na Barra Funda, atuam empresas como Econ, Cury, Plano&Plano e Living (esta última, marca da Cyrela voltada à classe média). Na Vila Mariana, atuam construtoras como Living, Cyrela, Benx e Trisul. Já em Pinheiros, Idea!Zarvos, Stan, Setin e Trisul fazem ou fizeram empreendimentos. Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, conta que o número de lançamentos em um bairro é o que determina se ele terá ou não um número elevado de estoque.

“A velocidade de vendas cresceu muito em 2024 em relação a 2023 na cidade de São Paulo, o que ajudou a escoar o estoque. Na capital paulista, no período de 12 meses até novembro, foram 106 mil unidades lançadas e 113 mil unidades vendidas. Nessa velocidade, em 7,8 meses (7 meses e 24 dias), o estoque acabaria. Esse é um dos menores patamares já vistos na cidade”, afirma. Vale notar que os números se referem apenas a imóveis novos, e não a usados.

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Dados da Brain mostram que poucos dos bairros com maiores preços médios de transações imobiliárias estão entre aqueles com maior estoque. As exceções são Pinheiros, Perdizes, Moema e Brooklin, que são bairros com preço médio de imóveis acima de R$ 1 milhão.

O diretor de relações com investidores da Lopes, Cyro Naufel, lembra que o número de lançamentos no mercado imobiliário dobrou nos últimos cinco anos em São Paulo por conta do novo Plano Diretor, que impulsionou as vendas no escopo do programa Minha Casa Minha Vida, e da queda na taxa de juros, que chegou a 2% em 2021, barateando o lançamento de prédios e o financiamento de apartamentos.

“O estoque de imóveis não deixa de ser igual ao de uma loja de roupas. Se você vendeu bem a coleção de verão, a prateleira ficou vazia e você pode lançar a coleção de inverno. Se não, não há espaço para a coleção nova e é preciso fazer promoção”, afirma.

Mercado imobiliário aumentou número de lançamentos em SP, mas estoque se manteve estável devido à demanda dos consumidores Foto: Felipe Rau/Estadão

Segundo especialistas, as unidades de estoque podem ter descontos negociados com mais facilidade, especialmente quando estão há muito tempo disponíveis e reduzindo a margem de lucro dos projetos. Para o comprador, além do preço, há o benefício de o apartamento já estar disponível para uso imediato após a compra.

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Segundo o planejador financeiro, Carlos Castro, em entrevista ao Estadão no ano passado, a compra de imóveis de estoque, especialmente os que já foram construídos e entregues, podem representar uma boa oportunidade de compra para o consumidor, desde que sejam tomados cuidados como avaliação de rede elétrica e hidráulica, bem como da infraestrutura da região.

“Quando há estoque, é comum que os imóveis sejam comercializados com desconto porque o incorporador precisa melhorar o fluxo de caixa. Nessa situação, há vantagens, como condições mais flexíveis de pagamento e negociação de taxas e financiamento. Se o imóvel já estiver pronto, a entrega é rápida e pode ser visitado mesmo antes da compra para entender se atende ou não às necessidades do consumidor. Por outro lado, é preciso ter cuidado com imóveis de estoque. É preciso entender por que eles não foram vendidos. Pode haver alguma condição que não atraiu o consumidor ou o valor de venda não condiz com o valor de mercado da região”, disse.

Segundo Cyro Naufel, apesar de todo esse crescimento em lançamentos e em vendas, o estoque de apartamentos disponíveis na capital paulista se manteve praticamente estável, chegando até mesmo a ter falta de empreendimentos de alto padrão com mais de 65 metros quadrados.

Aumento da taxa de juros

Para Araújo, o atual ciclo de alta na taxa de juros pode reduzir ainda mais a quantidade de imóveis de estoque em mercados como o da cidade de São Paulo, porque as construtoras podem ter dificuldades para fechar a conta de novos prédios.

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“O cliente, para imóveis na planta, tem mantido um apetite muito forte. Não vemos problema para esse segmento em 2025. Já para imóveis usados, pode ser um problema. O volume de lançamentos pode diminuir também por causa da viabilidade de alguns empreendimentos, que usam financiamento de Selic mais alguma taxa. Se isso se confirmar, e a velocidade de vendas atual se manter, o estoque pode ficar ainda menor do que hoje”, diz.

Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) afirma que a decisão do Copom de elevar os juros no País nas últimas reuniões intensifica os desafios enfrentados pela economia brasileira e que “os juros elevados restringem o acesso ao crédito, dificultam investimentos e ampliam as despesas financeiras de famílias e empresas”.

Com isso, a recomendação de especialistas para quem deseja comprar imóvel em 2025 é entrar rapidamente no financiamento imobiliário em vez de optar pelo repasse na planta, de modo a garantir um menor custo efetivo total da aquisição. Porém, em imóveis de estoque, é preciso entender os motivos que levaram os apartamentos em questão a não serem vendidos rapidamente. Ou seja, é preciso avaliar questões como barulho, falta de vista, a posição da vaga de garagem ou o tamanho da planta e ver se, mesmo assim, eles atendem às necessidades.

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