O Jardim Guedala, no Morumbi, São Paulo, atrai a elite paulistana com projetos de luxo, apesar do trânsito e criminalidade. A Meta Incorporadora lidera com empreendimentos de alto padrão, como Casa Arbo e The Club. A Cyrela também investe na área com o Vista Cyrela. O Morumbi enfrenta desvalorização, com segurança e mobilidade como desafios. Valter Caldana, da FAU Mackenzie, destaca a migração para condomínios verticais por segurança e comodidade.
Morar no Morumbi era uma meta a ser atingida pelo consumidor de alta renda em São Paulo, um símbolo de status elevado. Nos últimos anos, fatores como trânsito e criminalidade têm levado a elite paulistana a outros bairros, como Itaim Bibi, Cidade Jardim ou Jardins. Mas o mercado imobiliário encontrou um reduto capaz de abrigar projetos de luxo no Morumbi: o Jardim Guedala.
A área consegue alcançar preços mais altos, especialmente por causa da proximidade aos escritórios da Faria Lima. A região fica ao lado da Cidade Jardim, próxima ao Jockey Club e ao parque Alfredo Volpi.
De acordo com levantamento da consultoria Binswanger, feito a pedido do Estadão, o Jardim Guedala teve seis lançamentos de apartamentos nos últimos dez anos, sendo três deles de alto padrão, com preço médio por metro quadrado de R$ 28 mil (atualizados pelo INCC). No Morumbi como um todo, o número de empreendimentos lançados chegou a 39, entre os quais 18 eram de alto padrão. O preço médio do metro quadrado do bairro ficou em R$ 23,2 mil.
Para o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Valter Caldana, o Jardim Guedala é visto por empresários como um local onde o capital imobiliário de alto padrão tem se expandido devido à sua proximidade com áreas como Itaim Bibi.
“O bairro tem terrenos originalmente grandes. Não é um território ultra fragmentado. Ele está nas proximidades do entre rios (Tietê e Pinheiros) e tem oferta de serviços consolidada”, diz o especialista.
Originalmente, o Morumbi surgiu a partir da Fazenda Morumbi, que foi loteada para o público de alta renda que queria morar longe do centro da capital paulista, ainda em 1948. Morar ali fazia parte da exclusividade, frequentemente associada ao luxo. Porém, com a evolução da cidade, a localização e o adensamento da área geraram um problema de mobilidade urbana.
Caldana aponta o trânsito do Morumbi como um fator que afastou as elites da região mais próxima ao estádio de futebol — um importante equipamento urbano para o desenvolvimento do bairro — rumos aos outros bairros nobres. Nesse contexto, diz, o Jardim Guedala se beneficia na questão da mobilidade devido à sua localização.
A empresa que mais têm projetos no Jardim Guedala é a Meta Incorporadora, com mais de R$ 1 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV). Atualmente, a empresa tem dois empreendimentos residenciais em obras.
No Casa Arbo, assinado pelo escritório de arquitetura Perkins&Will, o empreendimento privilegia a exclusividade do condomínio e terá 10 andares, com apartamentos de 400 m². O VGV previsto é de R$ 90 milhões e o preço médio do metro quadrado no prédio é de R$ 23 mil.
O segundo, também de alto padrão, fica numa zona que permite prédios mais altos e será chamado The Club. Como o nome diz, ele oferece uma ampla área de lazer, equipada com mais de 30 itens, como piscinas, academia e quadras. O edifício terá 42 andares e será um dos mais altos da região.
Assinado pelo arquiteto Gui Matos, o projeto será multiuso, ou seja, terá também escritórios para atender à demanda local por esse perfil de imóvel. Entre os apartamentos, além de estúdios de alto padrão, o prédio terá unidades de 166 m², que têm preço médio de m² de R$ 19 mil. O condomínio terá ainda uma área comercial com um mix de lojas para atender aos moradores e ao público corporativo. O VGV do empreendimento é de R$ 600 milhões.
“O nosso foco é em empreendimentos de alto padrão, com arquitetura assinada e nas melhores localizações. Ter a melhor localização não significa estar na Faria Lima ou no Itaim Bibi, e sim estar na melhor localização do bairro. Os bairros são mini cidades”, afirma o CEO da Meta Incorporadora, Alexandre Souza Lima.
A empresa prepara um terceiro empreendimento residencial, ainda sem nome definido, que terá 38 andares e plantas de 250 m², também assinado por Gui Matos. Os apartamentos terão preços médios de m² de R$ 25 mil e o VGV, de R$ 650 milhões. Para esse projeto, a empresa levou quase dez anos para compor o terreno, que terá 3,5 mil m².
A Meta também já desenvolveu no Jardim Guedala o residencial chamado 688, com VGV de R$ 43 milhões, também focado na exclusividade de um condomínio com poucos apartamentos.
Lima conta que a empresa também já fez dois prédios comerciais no bairro, que ainda mantém no portfólio, e usa dados de procura por escritórios como um termômetro do interesse imobiliário na região. “A demanda é grande, sai um inquilino e entra outro. O bairro se desenvolveu bastante nos últimos anos”, conta Lima.
A Cyrela também atua na região e tem um empreendimento residencial de luxo chamado “Vista Cyrela Furnished by Armani/Casa”, que contará com mobiliário da grife italiana. A velocidade de vendas do projeto surpreendeu até mesmo os executivos da empresa. Em seis meses, foram comercializadas 86 unidades.
Os edifícios terão unidades com tamanhos e preços diferentes, de 350 m² a 520 m². Já as coberturas serão maiores, tendo tamanhos de 700 m² a 850 m², e os compradores poderão ter uma vista privilegiada do alto da cidade. O preço médio do metro quadrado do Vista é de R$ 33 mil e o VGV é de R$ 700 milhões. O prédio será um dos mais altos da cidade, com 206 m de altura.
Morumbi desvalorizado
Na plataforma de anúncios imobiliários Zap, segundo análise do Estadão, existem mais de 8 mil apartamentos anunciados para a venda no Morumbi, entre os quais 918 custam mais de R$ 2 milhões. Na amostra, 90 anúncios têm preços acima de R$ 5 milhões. Já no Jardim Guedala, reduto de luxo anexo ao bairro, são cerca de 370 anúncios com preços acima de R$ 2 milhões, entre os quais 224 custam mais de R$ 5 milhões. Essas unidades mais caras têm de 140 a 1,2 mil metros quadrados e de três a 12 vagas de garagem.
A Avenida Giovanni Gronchi tem imóveis com preços anunciados abaixo da média da cidade. Entre os 870 anúncios na plataforma Zap, a média de preço por metro quadrado é de R$ 6,3 mil, em apartamentos com tamanho médio de 148 m², totalizando preço de R$ 841 mil. Um dos fatores que encarece a manutenção desses imóveis é o preço da taxa de condomínio, que é de R$ 2,9 mil em média, mas pode chegar a mais de R$ 5 mil.
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Outro fator que desvaloriza a região é a segurança pública. A combinação dos dois fatores é apontada, por exemplo, como motivação para o abandono e dificuldade de venda dos apartamentos no Edifício Penthouse, localizado no número 3.891 da avenida. Com piscinas na varanda, o prédio tem vista para a comunidade de Paraisópolis, tornando-se um dos principais símbolos da desigualdade social da capital paulista.
Segundo Lima, da Meta, um dos públicos que compram apartamentos da empresa no Jardim Guedala é aquele que quer morar em um condomínio, deixando suas casas de rua para trás por causa da criminalidade.
“O Guedala é uma região onde ainda é possível andar a pé com segurança. São umas 20 quadras que são assim. Quando há muitas casas, sem comércio e ruas escuras, a segurança é uma questão”, afirma Lima.
Caldana, do Mackenzie, diz que essa migração de casas para apartamentos no Morumbi e no Jardim Guedala é impulsionada por diferentes fatores, incluindo o envelhecimento da população proprietária, o êxodo de jovens (incluindo pessoas na faixa dos 40 anos com família) e a maior sensação de segurança oferecida por condomínios verticais.
