No primeiro semestre de 2025, Pinheiros liderou as vendas de imóveis de luxo em São Paulo, com preços acima de R$ 2 milhões. Segundo Fabio Tadeu Araujo, CEO da Brain, Pinheiros, Consolação e Jardim Paulista concentraram quase 30% das vendas. Henrique De Geroni, da Bioma, destaca que a alta de juros afeta a classe média, mas o mercado de luxo se mantém. Projetos como o Epic by Pininfarina e o Oma 909 impulsionam Pinheiros, atraindo consumidores por preços competitivos e localização privilegiada.
Os imóveis de luxo se concentram em poucos bairros na capital paulista. Levantamento da empresa de inteligência de dados Brain, feito a pedido do Estadão, mostra que Pinheiros liderou as vendas de imóveis com preços acima de R$ 2 milhões no primeiro semestre de 2025. Na sequência aparecem o Jardim Paulista e a Vila Nova Conceição — esta última vizinha ao Itaim Bibi, que ocupa a décima posição no ranking.
O CEO da Brain, Fabio Tadeu Araujo, diz que as vendas de imóveis de alto padrão na cidade de São Paulo estão restritas a poucos bairros. “Os 12 principais bairros, começando com o mais importante (Pinheiros) e terminando com o 12º colocado (Vila Mariana), representam juntos praticamente 65% do mercado de alto padrão da cidade. Ou seja, das 1.842 unidades, esses bairros representam 1.007 unidades vendidas”, afirma Araujo.
O especialista diz também que, desse ranking, apenas três bairros se destacaram no primeiro semestre: Pinheiros, Consolação e Jardim Paulista. Juntos, representam quase 30% das vendas do período. Segundo especialistas, a primeira metade de 2025 teve boa performance de vendas no setor imobiliário, mas o cenário mudou a partir de julho. Os preços dos imóveis de luxo na cidade ficam entre R$ 30 mil e R$ 40 mil por metro quadrado (m²).
“Com taxa de juros alta, a classe média é bastante atingida. Então, os imóveis de luxo e alta renda são os que performam melhor. Para nós e outros colegas, o primeiro semestre foi muito bom. No segundo semestre, há uma desaceleração considerável. Quem falar que está vendendo é porque tá dando desconto, porque está difícil”, afirma Henrique De Geroni, cofundador da incorporadora Bioma, especializada na construção de edifícios de alto padrão em bairros nobres de SP.
A liderança do bairro de Pinheiros reflete a chegada de incorporadoras de alto padrão e luxo à região, o que vem acontecendo desde a pandemia de covid-19. Ao mesmo tempo, o bairro também recebe edifícios corporativos de grande porte, como é o caso do Biosquare, feito pela incorporadora G.D8 e alugado integralmente para a Amazon. No mercado residencial, nomes como Cyrela, Stan, SDI e Fraiha atuam na maioria dos bairros nobres da capital e passaram a criar mais projetos em Pinheiros nos últimos anos.
O que tem despertado o interesse dos consumidores é que os preços praticados em Pinheiros são ligeiramente menores em relação aos cobrados nos Jardins e no Itaim Bibi. Sendo assim, na prática, quem escolhe o bairro pode comprar apartamentos maiores com o mesmo capital.
Na região, um dos projetos mais caros é o Epic by Pininfarina, da Cyrela. O edifício será o residencial mais alto da cidade, com 210 metros de altura, plantas de 339 a 400 m² e preço médio de R$ 33 mil por m². O prédio também terá coberturas de 536 a 637 m². Debruçado sobre as casas do Jardim Europa e com preços partindo de R$ 11 milhões, o edifício tem a vista livre como um dos principais diferenciais, junto com design da grife conhecida por assinar carros da Ferrari.
O projeto coloca de vez Pinheiros no mapa dos imóveis de luxo da capital, numa expansão natural do reduto de riqueza do Jardim Europa. Isso ocorreu depois da revisão do zoneamento da cidade, que permitiu a criação de edifícios em um dos lados da Avenida Rebouças, que separa Pinheiros do Jardim Europa.
Por ali, a Stan Desenvolvimento Imobiliário também tem projetos. A empresa aposta no bairro desde 2011 e, desde então, já lançou dez prédios, a maioria deles residenciais de luxo e alto padrão.
A diretora de marketing da Stan, Sandra Germanos, afirma que os preços de lançamentos imobiliários em Pinheiros têm aumentado significativamente nos últimos anos. Segundo ela, em 2019, o preço era entre R$ 10 mil e R$ 12 mil por m² na região, valor que hoje ultrapassa os R$ 30 mil, como no caso dos empreendimentos Bioarq e Praça Henrique Monteiro. Sandra espera que esses valores continuem subindo, pois os terrenos de qualidade estão se tornando escassos no bairro.
A atuação da incorporadora tem sido mais forte no trecho entre a Rua Henrique Schaumann e a Avenida Faria Lima, que foi a que teve a maior transformação nos últimos 10 anos com a chegada de estações de metrô, comércios e restaurantes. O projeto mais recente da empresa é o Oma 909, localizado na Praça dos Omaguás.
“Ele (o Oma 909) ganha preço porque a gente conseguiu, apesar da taxa de juros e de toda a questão econômica que estamos passando, que o nosso cliente entendesse a qualidade desse empreendimento, que tem diferenciais que você não vai ter hoje em dia”, afirma Sandra. No edifício de torre única, os apartamentos ficam a partir dos 30 metros de altura (equivalente ao nono andar), há piscina com raia semiolímpica e áreas de lazer e academia no oitavo andar.
Já a incorporadora de luxo Fraiha, que atua apenas em bairros nobres da cidade, começou a criar empreendimentos em Pinheiros a partir de 2020. Hoje, entre lançamentos e edifícios entregues, a empresa tem três projetos no bairro. Cada um fica em áreas diferentes de Pinheiros, um perto do Largo da Batata, outro no Alto de Pinheiros e o mais recente na intersecção com os Jardins. Os apartamentos da empresa são vendidos com preço médio na casa dos R$ 40 mil o m².
Marcelo Fraiha, CEO da incorporadora, conta que um fator historicamente importante para o consumidor de alta renda escolher um bairro ou outro é a presença de restaurantes sofisticados — que começaram a chegar a Pinheiros nos últimos anos, tanto na Rua dos Pinheiros quanto na Rua Ferreira de Araújo.
O CEO diz que o mantra do mercado imobiliários, “localização, localização, localização”, está também ganhando a versão “food, food, food”, devido à demanda por restaurantes de alto padrão dos consumidores de alta renda.
“As pessoas do Itaim Bibi estão fugindo um pouco do (preço do) metro quadrado e do trânsito, procurando essa região de Pinheiros que oferece, por exemplo, os mesmos restaurantes, como o Due Cuochi, o Moma ou o Più”, diz Fraiha.
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De olho na chegada de grandes empresas à Avenida Rebouças, a SDI lançou neste ano o seu segundo projeto em Pinheiros, chamado 280 Mateus Grou, com apartamentos vendidos a preços entre R$ 6 milhões e R$ 8 milhões (R$ 27 mil por m²). As plantas têm a partir de 200 m² e o condomínio aposta na exclusividade ao ter apenas 42 unidades. O condomínio conta com três pavimentos de lazer, incluindo um rooftop com piscina e fitness no 26º pavimento, além de quadra de beach tennis no térreo.
Larissa Souza, gerente comercial e marketing na SDI, afirma que a estratégia de criar edifícios cada vez mais sofisticados tem sido a abordagem adotada para driblar a alta taxa de juros, porque o consumidor de alta renda prefere deixar o dinheiro em aplicações financeiras e só comprar o apartamento quando a entrega estiver próxima. Por outro lado, a empresa têm conseguido vender unidades para pessoas de alta renda que são de fora de São Paulo.
“O cliente de São Paulo conhece mais os projetos e está recebendo (marketing de) todos os produtos. Então, ele pechincha. O cara de fora, quando vê um produto em Pinheiros ou no Itaim, já olha com outros olhos. Não é que ele valorize mais, mas ele barganha menos”, afirma a executiva.
Larissa lembra que o Hospital Sabará está construindo uma nova unidade em Pinheiros, prevista para 2026, o que pode aumentar a demanda de médicos por imóveis de alto padrão e luxo na região.
