Foto: Taba Benedicto/ EstadaoA incorporadora americana Tishman Speyer, dona do famoso Rockefeller Center, em Nova York, e de outros prédios espalhados por Europa e Ásia, está se preparando para um nova etapa de investimentos no Brasil. O foco será o bairro dos Jardins, área nobre de São Paulo, onde a companhia já fez um residencial.
No ano que vem, o grupo vai tirar do papel mais dois empreendimentos: um deles vai ocupar metade de um quarteirão, unindo moradias, escritórios, lojas e espaços públicos. O outro será um novo residencial de luxo no bairro. Os projetos marcam o próximo ciclo da Tishman no País, mais concentrada em projetos de altíssimo padrão e arquitetura diferenciada.
A empresa desembarcou por aqui em 1995 e, ao longo da sua história, foi responsável por edifícios bastante reconhecidos, como o Faria Lima 3500 (sede do Itaú BBA, na Faria Lima) e do gigantesco Aqwa Corporate, no Porto Maravilha, no Rio. Também fez residenciais de médio a médio alto padrão no Butantã, Campo Belo e Chácara Santo Antônio, o que não deve se repetir no curto prazo.
Neste ano, houve uma troca no comando. Daniel Cherman deixou a presidência após 14 anos e seu cargo passou então a ser dividido entre Leila Jacy e Haaillih Bittar, executivas que já estavam há anos na casa, nas áreas de negócios e jurídico.
No primeiro ano sob nova gestão, a Tishman Speyer vendeu ativos e levantou recursos para novos projetos. A companhia terminou de vender os apartamentos do residencial Alameda Jardins, perto da Rebouças (o metro quadrado lá saiu a R$ 33,5 mil) e alugou a fachada ativa para o restaurante Arturito, que vai se mudar para lá no começo de 2024.
No mesmo terreno, a torre comercial de oito andares triplo A foi alugada para a BAT (British American Tobacco, ex-Souza Cruz), e, depois, vendida para o fundo Capitania por R$ 150 milhões. Em outra tacada, a Tishman vendeu o prédio Concórdia Corporate, em Belo Horizonte, para o fundo de investimento imobiliário Pedra Negra. O valor não foi revelado.
Agora, a incorporadora partirá para novos projetos e negocia parcerias com sócios locais pela primeira vez. O objetivo é alcançar entre R$ 400 milhões e R$ 700 milhões, ao longo de 2024, junto a instituições financeiras e family offices brasileiros. Os recursos, juntamente com os fundos internacionais geridos pela empresa, serão investidos em mais quatro ou cinco novos projetos em São Paulo e no Rio.
Veja a seguir os principais trechos da entrevista:
Por que a Tishman optou pelo modelo de copresidência?
Leila Jacy - A Tishman decidiu trazer para o Brasil uma gestão compartilhada unindo habilidades diferentes e complementares, entendendo o quanto isso poderia gerar valor para o grupo. Já existe uma integração grande entre as nossas áreas no dia a dia. A gente brinca que o negócio não sai sem mim ou ela estarmos presentes.
O que vocês priorizaram nesse primeiro ano juntas?
Leila: Nós fizemos o desenho do que será necessário para o próximo ciclo de crescimento da Tishman. O foco neste primeiro ano foi a organização de processos internos, gestão das equipes, escolha do perfil dos próximos projetos e a definição de quais ativos iríamos sair para ganhar liquidez e em quais iríamos entrar. Consolidamos o primeiro ano com algumas saídas importantes dentro de uma estratégia de reciclagem de capital.
E qual será o foco para o ano que vem?
Leila - Estaremos 100% focadas no desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários de alto padrão, tanto residenciais quanto corporativos. Vamos fazer empreendimentos em que a localização seja um grande atrativo, e os projetos sejam diferenciados. Os projetos não serão ‘commodity’. Vamos trazer grandes arquitetos, inclusive, de fora do Brasil.
Haaillih Bittar - São projetos que consolidam o que nós entendemos como o novo ciclo do mercado imobiliário para a Tishman. Focaremos em projetos de uso misto, de alto padrão, muito bem localizados e em regiões de fácil acesso. Buscaremos empreendimentos muito ligados ao que a cidade como um todo demanda.
Quais os primeiros projetos previstos?
Leila - Temos dois projetos nos Jardins para 2024. Um é mais relevante em tamanho da área. Ele vai ocupar metade de um quarteirão, terá integração com o restante do bairro, fruição grande de pessoas e um mix de usos, combinando residencial, escritório e varejo, com arquitetura diferenciada (ela não revela a localização). O outro projeto é mais do tipo residencial. Além disso, estamos olhando a zona sul do Rio de Janeiro, tentando nos posicionar em dois terrenos nobres.
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A Tishman é famosa pelo Rockfeller Center, em Nova York. Algumas pessoas daqui apontam o Complexo JK como um paralelo para o mercado imobiliário, porque tem uso misto.
Leila - É porque ainda não viram o que nós vamos fazer nos Jardins (risos). Vai ser um projeto que vai trazer o bairro para dentro.
De onde virão os recursos para esses novos projetos?
Leila - Também estamos focadas em uma outra mudança, que é o formato da captação de recursos. Até aqui, 100% dos nossos investimentos vieram de fora do Brasil (de fundos orquestrados pela matriz, nos Estados Unidos). Para o próximo ciclo, parte ainda continuará vindo de fora, mas para a outra parte nós abrimos uma captação local. Fomos bastante procurados nos últimos dois anos por termos uma marca relevante.
Quer dizer que têm investidores locais querendo se tornar sócios da Tishman?
Leila - Exatamente. Estamos analisando as opções. Isso pode acontecer por meio de uma joint venture ou pela estruturação de um fundo. Também cogitamos um club deal, com alguns investidores ao nosso lado para fazermos um conjunto de projetos. Estamos falando de firmar uma sociedade em nível de projetos, não na empresa.
Qual o perfil dos investidores que têm interesse em se juntar à Tishman?
Haaillih - São investidores institucionais locais, como family offices. Estamos em conversas bem avançadas com alguns grupos.
As futuras parcerias também têm a ver com o fato de que o juro nos EUA está alto e diminuiu a disponibilidade de recursos para investimentos?
Haaillih - Com certeza. Isso enxugou a liquidez para todo mundo. Por isso queremos ter um pool de investidores diversificado para ganharmos mais resiliência.
Leila - Ter esse balanço entre capital externo e interno é interessante também para ganharmos mais agilidade nas tomadas de decisão e nas aquisições de ativos. A leitura do capital interno, com sócios locais, é mais próxima do cenário econômico e político.
Que outros negócios vocês estão olhando?
Haaillih - Recentemente, recebemos autorização para atuar como gestores de fundos imobiliários, um formato em que já atuamos bastante fora do Brasil. Hoje temos um fundo sob gestão, com um ativo (prédio da Dupont, em Alphaville). A nossa ideia é ampliar essa capacidade de gestão, tanto nos prédios que desenvolvemos quanto trazendo outros ativos.
Leila - Com o nível de juros alto, falta apetite para fundos de escritórios. Vamos aguardar o momento certo de mercado para darmos sequência.
