A Justiça de São Paulo julgou na quarta-feira, 11, como “improcedente” a Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) que manteve suspenso por quase cinco meses um dos principais artigos da nova lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. A decisão libera a legalização de imóveis construídos irregularmente, o que pode permitir a possível conclusão da obra de um prédio de luxo erguido sem alvará no Itaim Bibi.
A empresa responsável pelo empreendimento, a São José Desenvolvimento Imobiliário, confirmou ao Estadão que pretende comprar os créditos construtivos necessários para a verticalização (os chamados Cepacs) para a regularização no próximo leilão da operação urbana — que deve ocorrer nos próximos meses. A previsão é de que as obras do empreendimento poderiam ser retomadas no ano que vem caso o embargo seja derrubado.
Estima-se que o edifício esteja cerca de 80% pronto. O edifício é de apartamentos de 382 m² (cinco vagas de garagem) e 739 m² (duplex, com oito vagas).
Representante da São José, o advogado Edgard Leite diz que a empresa ficou satisfeita com a decisão do órgão especial e que vai “usar as disposições legais imediatamente para fazer a regularização”. Ele avalia que as duas ações movidas em específico contra o empreendimento (pela Prefeitura e pelo Ministério Público de São Paulo) poderiam ser encerradas com a mudança na lei.
Há dúvidas, contudo, se a regularização seria possível. Em uma das ações contra o empreendimento em si, a Justiça entendeu por enquanto que a regularização seria inviável, porque a lei permite a regularização apenas de imóveis concluídos até julho de 2024.
“Sua aplicação ao caso concreto é juridicamente inviável, uma vez que o empreendimento objeto da ação não se encontrava concluído na data da publicação da lei, requisito exigido pelo dispositivo legal”, apontou a juíza Ana Carolina Gusmão de Souza Costa em maio deste ano.
Como o Estadão revelou há um ano, a regularização de imóveis no perímetro da operação urbana foi apresentada pela Câmara Municipal em uma nova versão de um projeto de lei da Prefeitura de São Paulo. A lei abrange dois dos distritos mais valorizados da cidade de São Paulo: Pinheiros e Itaim Bibi.
Essa proposta foi aprovada, sancionada e chegou a entrar em vigor em julho do ano passado. O trecho da lei sobre a regularização foi suspenso, entretanto, por uma liminar em janeiro.
O Edifício Saint Barths segue esvaziado e sem moradores. Segundo a São José, nenhum apartamento foi comercializado. O embargo da construção ocorreu em 2023.
A estimativa é de que seriam necessários de seis a oito meses de obra após todo o processo de regularização junto à Prefeitura. Desse modo, a conclusão não é prevista para antes do segundo semestre do ano que vem.
Ao mover a Adin, o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) argumentou que a mudança na legislação municipal violava o princípio da impessoalidade. Isso porque supostamente visaria o benefício de um único empreendimento.
Dentre outros pontos, o MP também aponta participação popular insuficiente durante o processo de tramitação do então projeto de lei na Câmara. Isso porque o novo trecho foi apresentado na última audiência pública, às vésperas da votação.
Na ação, o Legislativo municipal argumentou que houve planejamento técnico na elaboração do novo trecho, assim como destacou outras mudanças no projeto feitas pelo texto substitutivo. Além disso, respondeu que a “apresentação de emendas após audiências públicas não obriga nova realização de audiência pública, inexistindo disciplina constitucional”.
A decisão que considerou a ação improcedente foi tomada por turma julgadora do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). A relatoria foi do desembargador Luiz Antonio Figueiredo Gonçalves.
Existem mais prédios irregulares na área da Operação Urbana Faria Lima?
O MP-SP apresentou uma resposta que recebeu da Subprefeitura Pinheiros sobre a realização de vistorias em todos os prédios do perímetro da operação urbana. No documento, é apontado que não se encontrou nenhum outro irregular além do Saint Barths.
Na Adin, contudo, a Procuradoria Geral do Município afirmou ter identificado ao menos três edifícios que teriam irregularidades em reformas e ampliações. Também disse que solicitou uma “pesquisa mais abrangente” sobre a área, a qual ainda não foi concluída. “Dada a extensão e a recente urbanização da área abrangida pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima, é provável a existência de diversas edificações com irregularidades”.
A Câmara também alegou que “é bastante provável” que “diversos edifícios” sejam impactados pela mudança na lei. Também citou os três exemplos de prédios que teriam irregularidades e apontou a “necessidade de se proceder a um levantamento mais extenso”.
Como é o edifício Saint Barths? Como seria a regularização?
O Edifício St. Barths tem cerca de 80 metros de altura e 14,5 mil m² de área construída. De alto padrão, totaliza 23 pavimentos e 20 apartamentos.
O prédio fica na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, nas proximidades da Avenida Brigadeiro Faria Lima. A obra foi interrompida em fevereiro de 2023 após a identificação da construção sem alvará.
Com a mudança na lei, uma regularização exige um acréscimo de 45% no pagamento da outorga onerosa, cobrada em obras de prédios verticais.
À Justiça, em 2023, o Município alegou que a São José adotou uma “tática de guerrilha” para erguer o edifício sem alvará. Disse também que o imóvel colocaria em risco pedestres e moradores do entorno e que, portanto, “a demolição imediata e integral do prédio é condição protetiva da segurança de transeuntes e vizinhos”. Já a empresa diz que a construção é segura.
Além disso, o MP move ação em que defende a demolição ao fim do processo e o pagamento de danos sociais, morais, ambientais e urbanísticos de mais de R$ 500 milhões. Também continua em tramitação.
