A preservação de vilas é um dos temas que passaram pela mais expressiva transformação ao longo da revisão da Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo neste ano. Se a minuta de maio da gestão Ricardo Nunes (MDB) facilitava a demolição em algumas zonas, as versões posteriores da Prefeitura e da Câmara (o que inclui a nova lei do Plano Diretor) vão para o caminho inverso: propõem travas para dificultar e até impedir a substituição desses conjuntos de casas por prédios.
A classificação do que é uma vila e medidas contra a verticalização nesses locais mudaram a cada nova versão para o projeto, mas com descrições somente por meio do texto. Na quarta-feira, 8, a Câmara Municipal mostrou pela primeira vez um mapa com os conjuntos de casas que podem se tornar Zona Predominantemente Residencial (ZPR), que impede imóveis com mais de 10 m de altura.
Ao todo, 1.042 quadras foram identificadas pelo Legislativo, localizadas nas vizinhanças de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus. Segundo o relator do projeto, Rodrigo Goulart (PSD), foram considerados mapeamentos da Prefeitura e de plataformas digitais diversas (Google, por exemplo), identificações in loco e sugestões apresentadas em audiência pública. O vereador tem destacado que a proteção envolveria os conjuntos, não as quadras como um todo e que não é um mapeamento de toda a cidade, mas do entorno dos eixos.
Os conjuntos estão em diversos e diferentes distritos da cidade. Entre eles, estão Tucuruvi, Pirituba e Freguesia do Ó, na zona norte, Perdizes, Pinheiros e Lapa, na oeste, Saúde, Jabaquara e Moema, na sul, e Tatuapé, Penha e Vila Prudente, na leste, além do centro.
Até o momento, não há a indicação geográfica exata dos imóveis que seriam protegidos, mas do quarteirão em que estão localizados. Tampouco se sabe quantas casas estão incluídas, embora sejam certamente alguns milhares. Uma versão com essa informação deve ser apresentada até a primeira das duas votações, atualmente prevista para 30 de novembro.
Além de incidir sobre as vilas em si, a mudança impactaria nos vizinhos imediatos, a até 20 m de distância. Isso porque o zoneamento em vigor prevê uma faixa envoltória com verticalização restrita no entorno, a fim de evitar o “sufocamento” das casas. Esse limite varia de 15 m a 28 m de altura, a depender do zoneamento da quadra. Essa regra pode ser modificada na revisão, porém não há sinalização da relatoria de que seria alterada por enquanto.
A preservação de vilas foi uma das principais reivindicações apresentadas nas audiências públicas das revisões do Plano Diretor e do zoneamento. Recentemente, conjuntos em Pinheiros e perto do Parque do Ibirapuera foram temporariamente tombados após solicitações abertas no conselho de patrimônio cultural por um ou mais vizinhos.
A medida não é unânime. Uma mudança no zoneamento pode impactar no valor do imóvel e criar indisposição com uma parte do setor imobiliário, principalmente nas quadras próximas dos eixos de verticalização de bairros de classes média e alta, onde imóveis horizontais estão cada vez mais raros e disputados por incorporadoras.
Outro ponto é a efetividade da medida. Há casos de vilas que foram total ou parcialmente demolidas, por exemplo. Além disso, projetos aprovados na Prefeitura até a mudança na lei entrar em vigor costumam ter o chamado “direito de protocolo”. Isto é, podem ser executados com base na legislação vigente no momento da submissão do pedido no Município.
O Estadão desenvolveu um mapa interativo com base nos microdados colocados à disposição pela Câmara. A ferramenta permite a busca por endereço e facilita a visualização das quadras com uma ou mais vilas incluídas na proposta. Mais informações sobre o projeto estão disponíveis na sequência.
Qual é a proposta para vilas, afinal?
A Câmara apresentou o mapa com uma nova identificação das vilas, mas não um texto substitutivo ao da Prefeitura. Isto é, ao menos até o momento, estão mantidas as propostas de autoria da gestão municipal. O relator já sinalizou que fará alterações por meio de um texto substitutivo, que deve ser apresentado no fim do mês. A previsão é de votações em 30 de novembro e 7 de dezembro.
O projeto de lei impede construções com mais de 10 m de altura onde há vilas que se encaixam nas características apontadas na proposta, mesmo que não oficialmente registradas como tal. A medida vale para toda a cidade, inclusive nos “eixos de transporte” (vizinhanças de estação de trem e metrô e corredor de ônibus), onde há incentivos para construir prédios altos com apartamentos.
A proposta do Executivo pode ter resultado limitado na prática, segundo especialistas apontaram ao Estadão. Isso porque o projeto de lei indica que o reconhecimento de um conjunto como vila dependeria de uma análise “caso a caso” por um órgão técnico municipal. Isto é, não seria uma restrição automática. O relator tem sinalizado que cogita alterações nesse trecho, para evitar uma burocratização.
Entre as mudanças na definição de vila, há a inclusão de construções não geminadas e imóveis hoje com uso de comércio e serviços. O projeto também determina que o endereço das vilas reconhecidas siga com o zoneamento de ZPR mesmo se o conjunto for total ou parcialmente demolido.
Ou seja, não seria mais possível derrubar uma vila inteira para construir um prédio alto, já que permaneceria a restrição para construções de até 10 m de altura. Esse trecho é criticado por uma parte do mercado imobiliário, como mostrou o Estadão.
Por outro lado, o projeto de lei permite que terrenos que compõem uma vila sejam “remembrados”. A fusão de lotes poderia ocorrer só com anuência de dois terços dos proprietários de imóveis do conjunto. Isso facilitaria transformações e ampliações dos imóveis, desde que baixos.
Além da altura de construções, os locais classificados como ZPR têm outras restrições. O limite de barulho é menor do que em áreas com prédios altos, por exemplo. Também há menos variedade de estabelecimentos comerciais e de serviços autorizados, ainda limitados a pequeno porte (público de até 100 pessoas). Além disso, não é permitido o funcionamento de indústrias, inclusive dark kitchens.
Com o “boom” da verticalização nos últimos anos, as vilas se tornaram quase “bolhas” de um estilo de vida cada vez mais raro em meio ao avanço de prédios altos, especialmente nos bairros centrais. Nos endereços mais valorizados, residências nesses conjuntos são disputadas por compradores e locatários, na busca de aliar um convívio de vizinhança mais intenso, maior sensação de segurança e a proximidade de tudo.
Esse cenário não é uniforme na cidade. Em alguns bairros, há ampla oferta de casas em geral e a pressão imobiliária é menor, de modo que não há uma valorização tão evidente de vilas. Além disso, em pontos mais específicos, como em trechos do Brás, por exemplo, alguns conjuntos sofrem com a falta de manutenção adequada e têm usos próximos do que seria um cortiço.
Como ocorre a revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo?
A revisão começou a ser discutida na gestão João Doria (então no PSDB), com uma primeira minuta em 2018. Uma nova versão foi depois veiculada pelo prefeito seguinte, Bruno Covas (PSDB), em 2019. As mudanças propostas foram barradas na Justiça até a ação ser considerada improcedente, em 2022. Novas minutas foram apresentadas neste ano, com o projeto de lei enviado à Câmara em outubro.
O projeto de lei reúne outras mudanças significativas antecipadas pelo Estadão. Entre elas, estão o desestímulo à construção de microapartamentos para hospedagem (como Airbnb), a permissão de restaurantes para até 500 pessoas em parques e represas, a criação de uma zona especial com regras mais flexíveis em área militar perto do Parque do Ibirapuera e a proibição a ferros-velhos e comércio de material reciclável no centro, dentre outras.
Em entrevista ao Estadão em setembro, Goulart já havia declarado que fará diversas mudanças na proposta do Executivo. Ele também foi relator da revisão do Plano Diretor neste ano, na qual fez diversas alterações para além das propostas da gestão municipal, quase todas promulgadas por Nunes. O vereador é apoiador do prefeito, que tem maioria no Legislativo.
O texto que altera o zoneamento tem recebido críticas de uma parte dos especialistas e de associações de bairro, os quais avaliam que não está maduro o suficiente, é concentrado demais em discussões sobre os eixos de verticalização (que são uma minoria do território paulistano) e não atende às necessidades da cidade, por exemplo.
Representantes do setor imobiliário também já se manifestaram contrariamente a algumas mudanças sugeridas pelo Executivo para o zoneamento. Na nova lei do Plano Diretor, tiveram grande parte das demandas atendidas pela Câmara.
Nas audiências públicas, há tanto aqueles que defendem a transformação de endereços em eixos de verticalização (mais valorizados pelo mercado) quanto contrários a essa mudança, por exemplo. Se aprovado pela Câmara, o projeto de lei será remetido para o prefeito, que poderá promulgar todo o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra.
A nova lei do Plano Diretor estará em vigor ao menos até 2029. Nesse prazo, é previsto que a Prefeitura proponha uma nova versão e a envie ao Legislativo. Após a aprovação de um novo Plano Diretor, geralmente é feito um novo zoneamento, visto que são duas leis estritamente interligadas.
Como é o atual zoneamento de São Paulo?
O Estadão desenvolveu um mapa interativo do zoneamento atual. A ferramenta foi criada a partir da base de dados oficial da Prefeitura (Geosampa). O material também permite a busca por endereço.
