De um lado, um muro branco alto à frente do estacionamento de uma clínica. Do outro, o espaço de carga e descarga de mercadorias de uma grande loja de produtos para pets.
Na prática, os locais são isolados. Mas não poderia ser assim: ao menos desde 1955, são os acessos oficiais da Rua Olga Lopes de Mendonça, na Vila Hamburguesa, distrito Vila Leopoldina, zona oeste de São Paulo, perto do Parque Villa-Lobos.
A maior parte do perímetro da rua é acessada apenas por meio de espaços de empresas vizinhas: a Cobasi e a Clínica Sainte Marie. Quase toda a extensão da via é isolada por muros e outras obstruções, embora siga oficialmente um trecho municipal.
Ambas as empresas foram notificadas na sexta-feira, 29, pela Subprefeitura Lapa, que vistoriou o local após questionamento do Estadão. Terão prazo de até 15 dias para apresentar defesa sobre a “utilização de espaço público” sem autorização, conforme a gestão Ricardo Nunes (MDB).
Em notas, as empresas destacam que são apenas locatárias, onde estão há anos (leia mais abaixo). Ao menos parte da área que se apropriou da rua pertence à Romanholi Administradora de Bens Próprios. A reportagem tentou contato para questionar sobre a área pública, mas não obteve resposta.
A notificação ocorreu dois dias após a veiculação de proposta na Câmara Municipal para a venda dessa via pública. A mudança está em emenda do vereador Thammy Miranda (PSD) a um projeto de lei aprovado em 1ª votação e apto a ser submetido à deliberação final.
O parlamentar afirma que a proposta advém de demanda apresentada pela vizinhança, a fim de reduzir insegurança e acúmulo de lixo naquele entorno. A emenda é para o projeto da Prefeitura que permite a alienação de uma travessa para a construção de um empreendimento de altíssimo padrão nos Jardins, no centro expandido.
“Originou-se de um pedido da comunidade apresentado mais de uma vez em nosso gabinete”, disse o vereador. Destacou que, no caso de sanção, a venda poderia “minorar os problemas hoje lá existentes”. “Nossa emenda visa dar ao Executivo os meios para resolver a questão que vem afligindo os moradores do entorno”, completou.
À reportagem, a Prefeitura respondeu não ter encontrado registros de solicitação de desafetação, alienação ou cessão para o local. O Estadão identificou ofício de maio assinado por consultoria que presta serviço à Sainte Marie em que a empresa menciona um processo administrativo dos imóveis lindeiros pelo “direito adquirido” à rua.
Essa indicação está em ofício sobre outro processo, de tentativa de regularizar o estacionamento. Já o auto de licença de funcionamento requisitado foi indeferido. Um dos motivos foi o fato de estar localizado em área municipal.
Na audiência pública em que emendas ao projeto da travessa dos Jardins foram divulgadas, destacou-se que não há acordo de sanção sobre as novas propostas de venda com a gestão Nunes. O líder do governo, Fabio Riva (MDB), declarou que eventual promulgação dependerá de análise técnica municipal.
As emendas envolvem a privatização de outras áreas:
- totalidade da Rua Aurora Dias de Carvalho, no distrito Itaim Bibi;
- totalidade da Rua Olga Lopes de Mendonça, no distrito Vila Leopoldina;
- uma quadra da Rua América Central, entre a Rua La Paz e Rua Ana Negri, no distrito Santo Amaro;
- terreno municipal na Avenida Brigadeiro Faria Lima, no distrito Itaim Bibi.
Não foram divulgadas estimativas de valor de venda dos terrenos. Como comparação, no caso dos Jardins, o preço é de mais de R$ 16 milhões, mas há grande variação nos montantes, a depender da metragem da área municipal total e valorização da região.
A aprovação na Câmara é necessária porque o Código Civil não permite a venda de “bens de uso comum do povo”, como ruas, praças, estradas, mares e rios. Primeiramente, portanto, é feita a transformação em “bem dominial”, o qual pode ser alienado.
Prefeitura já tinha indicado obstrução da rua em 2018
Embora a notificação tenha ocorrido na última semana, a obstrução da via já era de conhecimento de parte do poder público municipal há pelo menos sete anos. A reportagem identificou essa informação na proposta consolidada do Plano de Intervenção Urbana (PIU) Arco Pinheiros, por exemplo, datada de dezembro de 2018.
O documento municipal indica a necessidade da retomada do uso público dessa rua. O motivo indicado é para “melhorar a mobilidade e a microacessibilidade na região do encontro da Av. Queiroz Filho e Av. Dr. Gastão Vidigal”, vias vizinhas onde são previstos corredores de ônibus.
O documento municipal indica a necessidade da retomada do uso público dessa rua. O motivo indicado é para “melhorar a mobilidade e a microacessibilidade na região do encontro da Av. Queiroz Filho e Av. Dr. Gastão Vidigal”, vias vizinhas onde são previstos corredores de ônibus.
A retomada do uso público da via e outras tantas intervenções na Vila Leopoldina e outros distritos do entorno do Rio Pinheiros estão entre as propostas do PIU. O projeto foi sancionado por Nunes, tornando-se lei em dezembro de 2024.
Ao todo, a rua tem cerca de 140 metros. Embora esteja obstruída, de modo que não tem como ser percorrida por pessoas ou veículos, é classificada como via local pela CET.
Com o PIU, toda a quadra transpassada pela Rua Olga Lopes de Mendonça passou a ser “eixo de verticalização”. Esse é um tipo de zoneamento muito atrativo para o mercado imobiliário, o mesmo destinado para o entorno de estações de metrô.
A reportagem não identificou se há empreendimento imobiliário previsto nos terrenos junto à rua. No caso da travessa dos Jardins, por exemplo, a proposta envolve um projeto da Helbor.
O que diz a Cobasi?
A Cobasi Villa-Lobos é a primeira loja da marca no País, instalada na Rua Manoel Velasco em 1985, segundo o site da empresa. Não é informado, porém, se já ocupava a mesma área atual.
O traçado oficial da Rua Olga Lopes de Mendonça fica majoritariamente entre a loja e o estacionamento da Cobasi. Para clientes que trafegam nesse entorno, não há qualquer sinal de que se trata de logradouro público.
A única área evidente da rua fica em parte dos fundos da Cobasi. Trata-se de pequeno acesso pela Rua Baumann, sem pavimentação e que segue até a entrada do ponto de carga e descarga da loja, onde há obstruções para o fluxo de pessoas.
Em nota, a empresa disse que utiliza a rua “exclusivamente para acesso ao portão de carga e descarga da unidade”. Também afirmou “que não utiliza a via com a finalidade de obstruir o tráfego”.
Além disso, a Cobasi afirma desconhecer a emenda proposta pelo vereador e que “não possui qualquer relação com sua elaboração”. Respondeu que nunca apresentou proposta de regularização e que não tem interesse na aquisição, por não ser proprietária de imóveis lindeiros. Ainda disse desconhecer a lei que determina a reabertura total.
“A via em questão não possui infraestrutura adequada como pavimentação, iluminação e manutenção, o que historicamente a torna mais vulnerável. Inclusive, há registros de episódio grave de violência ocorrido no local, como um assassinato no início da década de 1990″, completou.
O que diz a Sainte Marie?
Outro imóvel que ocupa parcialmente a Rua Olga Lopes de Mendonça é locado pelo BSL Saúde há pelo menos uma década. Inicialmente, foi uma unidade do Cora Residence, mas a partir de 2021 passou a ser a Clínica Sainte Marie Villa-Lobos.
Tanto a Cora quanto a Sainte Marie são parte do grupo, também conhecido como Brasil Senior Living ou Brazil Senior Living. Imagens aéreas do portal municipal Geosampa mostram, contudo, que essa ocupação ocorre há mais tempo: ao mesmo desde desde 2007.
Em nota ao Estadão, o BSL Saúde destacou que as atividades da clínica estão temporariamente suspensas, pois o prédio está em manutenção. “Comunica que é locatária do imóvel (...) e que, nessa condição, não dispõe de informações detalhadas sobre o fechamento da via. Sendo assim, orientamos que quaisquer questionamentos sejam feitos diretamente aos proprietários”, completou.
O que se sabe sobre a Rua Olga Lopes de Mendonça?
O croqui patrimonial da quadra da Rua Olga Lopes de Mendonça indica que o arruamento daquele entorno ocorreu por volta de 1955. À época, tinha outro nome, entretanto: Rua Alfred Dedreux. Em decreto de 1980, foi rebatizada com a denominação atual.
Oficialmente, a via liga a Rua Baumann à Rua Professora Helena Moura Lacerda. Está nas proximidades de algumas das principais vias do distrito, como as Avenidas Doutor Gastão Vidigal e Queiroz Filho.
Outras ruas já foram vendidas na cidade?
Venda de ruas não são inéditas na cidade, embora especialistas ouvidos pela reportagem sinalizem para possível aumento nos últimos anos. No ano passado, por exemplo, a travessa da Vila Liscio foi alienada pela Prefeitura e dará lugar a um hospital de “serviços premium”, nas proximidades do Ibirapuera, como revelou o Estadão.
Além disso, o complexo B32 (do “Prédio da Baleia”), na região da Faria Lima, também foi viabilizado há mais de 10 anos após a privatização de uma via sem saída. Há ainda uma proposta em tramitação no âmbito municipal envolvendo a Rua Palmital, no distrito Vila Mariana, dentre outros casos.
O que propõe o projeto de lei original (antes das emendas)?
O projeto foi enviado à Câmara pela gestão Nunes neste ano. Abrange a Travessa Engenheiro Antônio de Souza Barros Júnior, cujo acesso é pela Alameda Lorena e está entre a Avenida Nove de Julho e a Rua Pamplona, no distrito Jardim Paulista.
A travessa tem 647 m² de área total. A Prefeitura estima o valor de venda em R$ 16,6 milhões. O Estadão revelou que o projeto para viabilizar a alienação foi enviado à Câmara após empresas ligadas à Helbor entrarem com processo administrativo na Prefeitura.
Recentemente, as casas da parte interna da vila foram demolidas, e os restaurantes que ficavam na entrada foram fechados — o último a encerrar atividades foi o Duas Terezas, há cerca de um ano.
A incorporadora tem aquele entorno como uma das joias do seu “land bank” (banco de terrenos), onde pretende construir um condomínio de altíssimo padrão. A viela fica em um “eixo de verticalização”, tipo de zoneamento que permite prédios altos.
Procurada à época, a Helbor não se manifestou. Já a Prefeitura destacou que a travessa não se conecta a outras vias e que, portanto, sua desincorporação não causará impactos no trânsito. “Toda a elaboração do projeto de lei contou com avaliação jurídica e pareceres técnicos”, justificou.
Além disso, a gestão Nunes apontou que a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento concluiu “pela inviabilidade de uso isolado da área”. Também respondeu que a Procuradoria Geral do Município (PGM) “considerou viável a alienação direta por se tratar de lotes dependentes da via”.
Em reunião da Helbor sobre os resultados do 1º trimestre de 2025, em maio, foi apresentada estimativa de Valor Geral de Vendas (VGV) quase bilionário, de R$ 994 milhões. Ao todo, o empreendimento deve abranger 5,3 mil m² de terrenos.
