Com um total de 625 empreendimentos espalhados pelo País, o mercado de shopping centers brasileiro vem passando por movimentos de consolidação que tendem a ganhar tração ao longo dos próximos trimestres, tendo em vista a conjuntura econômica mais favorável.
As dez maiores empresas do setor - entre as quais Iguatemi, Multiplan e o grupo recém-formado pela fusão entre BrMalls e Aliansce - detêm menos de 30% das unidades e são as candidatas naturais a arrematarem mais ativos, que estão espalhados nas mãos de empresas de pequeno porte e investidores regionais.
Daqui para frente, no entanto, vão ter que competir com outro segmento que está em franca recuperação: trata-se da indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs).
Inflação em baixa e juros animam migração para renda variável
Com a inflação em baixa e a queda de juros prestes a começar, investidores que haviam migrado para a renda fixa começaram a destinar parte dos aportes para a renda variável, incluindo os fundos imobiliários. Tanto que o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) subiu cerca de 14% no ano.
O reaquecimento estimula a emissão de cotas para captação de recursos por parte dos fundos. E boa parte disso será destinada à aquisição de ativos. Os fundos de shoppings responderam por 3% das captações em 2022, e o patamar subiu para 7% no primeiro semestre de 2023, segundo levantamento da gestora de recursos Hedge Investments. “Os fundos de shoppings estão bem precificados na Bolsa e vão sair na frente nessa leva de retomada das emissões de cotas”, estima o sócio e presidente da Hedge, André Freitas.
Dentro da gestora está o fundo Hedge Brasil Shopping, um dos maiores do setor, com participação em 17 empreendimentos e patrimônio líquido de R$ 2,2 bilhões. Há poucas semanas, o fundo tomou dívida por meio de um Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) de R$ 215 milhões para aquisição de 40% do Shopping Jardim Sul, na cidade de São Paulo. “Não descartamos fazer emissão de cotas. Vínhamos com o fundo descontado na Bolsa, mas agora esse cenário está virando. À medida que se equilibrar, provavelmente vai entrar em nosso radar fazer uma emissão”, diz Freitas, prevendo um mercado mais movimentado em fusões e aquisições já neste semestre.
Fundo XP Malls fez a maior emissão do ano, de R$ 375 milhões
A maior emissão de cotas feita pelo setor neste ano foi a do fundo XP Malls, com captação de R$ 375 milhões. Como a demanda de investidores foi maior que a prevista, uma nova oferta foi aberta dias depois, buscando mais R$ 450 milhões. Com o dinheiro, aumentou a participação no Shopping Cidade Jardim e fará o mesmo no Shopping da Bahia, entre outros.
Por sua vez, a Capitânia lançou um novo fundo, o AAA Shoppings, com aporte inicial de R$ 150 milhões e uma captação aberta de R$ 300 milhões. O fundo já comprou pequenas fatias de shoppings em Fortaleza, Florianópolis e Ribeirão Preto, por exemplo, e seguirá enchendo o carrinho.
Entre os próximos da fila a abrir captações está a Macam Asset, do Banco Master, segundo fontes do mercado. A instituição não comenta. O sócio da gestora Brei, Vitor Bidetti, observa que o apelo do setor de shoppings se justifica pela recuperação rápida que os bons empreendimentos mostraram após a restrição de funcionamento durante a pandemia.
Captações devem ter sucesso com recuperação do setor
As vendas já são maiores do que no período anterior à chegada da pandemia, a inadimplência dos lojistas é baixa e controlada, e as donas dos empreendimentos têm se mostrado lucrativas. “O setor está saudável e bem precificado”, diz Bidetti. “As captações dos fundos imobiliários tendem a ser bem sucedidas. E, uma vez capitalizados, serão capazes de acessar os ativos e participar da consolidação.”
A Brei é a gestora responsável pelo FII Congonhas Malls, cuja captação foi aberta no primeiro semestre, apenas para investidores profissionais. O objetivo é obter recursos para construir um shopping junto ao aeroporto de Congonhas, na capital paulista.
Gestor vê ‘fase de ouro’ para fusões e aquisições no segmento
O gestor de fundos imobiliários da Vinci Partners Leandro Bousquet estima que os próximos seis a 18 meses vão marcar uma espécie de “fase de ouro” nas fusões e aquisições de shoppings pelo setor. “Os fundos voltarão a ter acesso a capital, e existe um pipeline excelente de ofertas. Hoje tem mais shopping à venda do que capital disponível para comprar. Nessa retomada, os fundos mais bem estruturados para fazer captações são aqueles que vão conseguir sair na frente nas compras”, avalia.
A gestora comanda o fundo Vinci Shopping Centers, que é bastante ativo na compra e venda. Em plena pandemia, o fundo adquiriu quatro empreendimentos da Ancar Ivanhoe, numa operação de R$ 659,5 milhões - a maior transação do setor em 2021. Neste ano, vendeu participações em três unidades, levantando R$ 297,5 milhões.
Atualmente, detém fatia em 20 shoppings, totalizando um patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões. Questionado se partirá para uma emissão de cotas, Bousquet responde que: “Estamos preparados e absolutamente de prontidão, prospectando negócios. Quando houver oportunidade, bons ativos para comprar, com incremento do rendimento por cota, estaremos prontos para fazer emissão”.
Seis negócios somaram R$ 1,1 bilhão no segundo trimestre
No segundo trimestre, ocorreram seis operações de compra e venda de propriedades do varejo - shoppings e grandes lojas de rua - movimentando o equivalente a R$ 1,1 bilhão, de acordo com levantamento da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield. O maior negócio foi a venda de uma fatia de 33% do Shopping Cidade Jardim pela multinacional israelense Gazit Globe para um fundo sob gestão da JHSF Capital, por R$ 560 milhões.
O presidente da Cushman & Wakefield na América do Sul, Herman Faigenbaum, vê o protagonismo dos fundos imobiliários no Brasil e em outros mercados desenvolvidos como um movimento natural. “É justamente esse o papel dos fundos do mundo inteiro. Eles agregam capital, fazem consolidações, dão liquidez aos ativos. Muitas vezes carregam os ativos e depois revendem quando encontram alguém que paga mais”, explica.
Há alguns casos de empresas buscando dar liquidez aos seus negócios. A Gazit está sondando o interesse de investidores pelos seus ativos, conforme revelou o Broadcast em maio. O que está sendo ofertado ao mercado é uma participação no fundo de investimento constituído pela Gazit para operar os shoppings, nos quais detém o controle.
Gazit sonda para oferta em cinco shoppings no Estado de São Paulo
A oferta abrange cinco centros de compra: Morumbi Town, Shopping Light e Mais Shopping (os três na capital de São Paulo), Internacional Shopping (Guarulhos) e Prado Boulevard (Campinas). Segundo contou a empresa, o objetivo é recuperar parte do capital aportado no setor e buscar novas vias de crescimento. Outra companhia que veio testando o mercado foi a Syn Prop e Tech (antiga Cyrela Commercial Properties).
A companhia sondou interessados na aquisição dos dois mais importantes do seu portfólio: o Cidade São Paulo, que fica em plena Avenida Paulista, e o Gran Plaza, localizado em Santo André e o maior do ABC Paulista. O teste aconteceu em meados de abril, quando ainda pairavam mais incertezas sobre os rumos da economia brasileira, e foi encerrado sem a empresa encontrar uma proposta firme que agradasse. “O mercado estava meio frio, e nós decidimos parar o processo”, relata o presidente da Syn, Thiago Muramatsu.
A negociação de ativos pode até ser retomada caso surjam oportunidades interessantes, diz o executivo. Essa é uma possibilidade concreta, já que o cenário macroeconômico está melhorando, e o apetite dos investidores tende a crescer. Muramatsu também acredita que os FIIs terão um papel de protagonismo nas fusões e aquisições do segmento de shoppings. “Os fundos imobiliários têm acesso a um capital mais barato que o das empresas. Os fundos captam recursos de terceiros que aplicam com foco em ganhar dividendos. Já as empresas ainda estão com ações mais descontadas em Bolsa, o que dificulta que façam emissões. Então, teriam que recorrer à tomada de dívida, a juros altos, para avançar em aquisições. É mais difícil neste momento”, avalia o executivo.
Esta nota foi publicada no Broadcast no dia 14/07/23, às 15h53.
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